نظرة عامة على أسعار المساكن في تركيا
البناء والتشييد الذي يضم القطاع العقاري في تركيا، تؤثر التغيرات في الأسعار على أخذين القرارات في الاقتصاد الكلي لأنها تعمل كمقاييس للاقتصاد وعند تعليق وظهور التغييرات التي في الحياة الاقتصادية، نرى أنها هامة للمستثمرين الذي يرغبون بالاستثمار عن طريق شراء عقار.
الاستثمار العقاري، يعد الأول من بين أكثر الاستثمارات التي يقوم بها المواطنين في تركيا. تقييم المدخرات من خلال الاستثمار العقاري عند المواطنين الأتراك، يعد تقليد يستمر للأجيال في قرارات الاستثمار. يعد شراء عقار في تركيا، من أهم العناصر التي تؤثر بتكلفة المعيشة، وكونه عنصر ثروة كبير. يختلف سعر العقار عن مجموعة الخدمات التي يقدمها.
الاستثمار السكني هو وسيلة استثمار تقليدية في تركيا
القطاع السكني أصبح واحدة من وسائل الاستثمار التقليدية والأمنة لكل الأقسام، بشكل متوازن مع أرقام التنمية في تركيا، ونتيجة لارتفاع الدخل الوطني، وأيضاً تنظيم توزيع الدخل، حين القيام بتوقعات إيجابية وتخطيط إدارة المخاطر العامة بشكل ناجح، يؤثر على طلب السكني للكثير من المستثمرين ذو الدخل المتوسط.
واحدة من أهم المشاكل التي تتواجه في تقييم أسعار المساكن، هي حقيقة أن المنازل التي لها نفس الخصائص تختلف في السعر في مناطق مختلفة من نفس المدينة، ليس لديها "بنية متجانسة". هذا الوضع، أصبح وضع يمكن رؤيته في نفس المنطقة في أحياء مختلفة. يمكن الاختلاف في أسعار المساكن بشكل كبير حسب المعايير، على سبيل المثال، أن يكون السكن قريب من البحر، إطلالته على مضيق البوسفور، وجوده على الجهة الجنوبية من أجل أن يأخذ شمس أكثر، قربه من الحدائق والمدارس.
الديناميكية الأساسية في الاقتصاد
إن النظر في قيمة أصل واحد في فترة معينة لوحظت في أسعار جميع الاستثمارات في الأصول الأخرى، وذكر ارتفاعها أو تخفيضها، لا يوفر تحليلاً جيداً للمستثمرين. وفقاً للعلوم الاقتصادية، إن سعر البضائع ينشأ في نقطة تقاطع العرض والطلب، يعني عند وجود البضائع والخدمات في السوق اعتماداً عليها تبرز الأسعار كما هو مقدار الطلب. بينما شروط المنافسة الكاملة التي في العلوم الاقتصادية، كانت هي تعريف لوسط افتراضي، حيث لديها في الحياة الحقيقة عوامل جانبية مؤثرة للأسعار. تنشأ الأسعار في سوق الإسكان، حسب الأسعار المتشابه أو حسب شروطها الخاصة.
في الآونة الأخيرة، برزت العديد من التخمينات حول التسعيرة المصطنعة، وتسعيرة البالون الذي يعني بالسعر المرتفع، على سبيل مثال في المناطق التي يمكن أن يتم بناء مشافي بها والعديد من الميزات يكون سعر المساكن بها سعر البالون، على العديد من أسعار المساكن إلى أسعار الذهب، من أسعار النفط إلى أسعار الأسهم في جميع أنحاء العالم. على عكس هذا الموقف، الذي يشير إلى ارتفاع الأسعار، فمن الممكن أن نقول السعر المنخفض للغاية أو السعر الرخيص. وفقاً لشروط الوقت والتوقعات، تتغير أيضاً الأسعار الطبيعية في أسعار المساكن. أهم الأمثلة على هذا، هو سعر النفط. بينما كانت قيمة أسعار النفط 20 دولار، ترى أنها طبيعية في السنوات الماضية، في يومنا هذا أيضاً سعره الذي بين 60 و70 دولار، يظهر أنه سعر طبيعي.
بغض النظر عن القطاع في الاقتصاد، لا يكفي النظر إلى اتجاه الأسعار والاتجاهات السائدة في القطاع بسبب ارتفاع الأسعار المفرط أو تسعيرة البالون للأسعار. ومع ذلك، استناداً إلى "مفهوم القيمة" الذي يتم قبوله من قبل جميع القطاعات، يتم إجراء استنتاجات تستند إلى القطاع من قبل محللي السوق.
العوامل المؤثرة بالطلب والعرض في القطاع الإسكان
في قطاع البناء وفي وسط سوق الإسكان، يتم تشكيل الأسعار، بينما تستجيب كمية الإسكان التي يتم توفيرها وفقاً للإسكان المطلوب في مسار متأخر. لهذا السبب، نرى أن أهم العوامل المؤثرة بالأسعار في قطاع الإسكان في تركيا وفي العالم، هي الاختلالات والصدمات المدفوعة للطلب. هناك نقاط مهمة حول الزيادة والتقليل في الطلب وهي:
- زيادة الطلبات ستزيد من إمكانية تحقيق الأرباح عن طريق زيادة قيم الإيجارات إلى جانب أسعار العقارات. وبهذا الشكل، يزيد اهتمام المستثمرين في قطاع الإسكان.
- في حالة ارتفاع الطلب، تتسبب الزيادة في معدلات الإشغال بسبب التأخر في الاستجابة للعرض السكني وتصبح الإيجارات والأسعار سبب للاتجاه تصاعدي في هذا القطاع.
- تبدأ معدلات الإشغال بالظهور حينما يستجيب العرض للطلب.
- تبدأ نسب الفجوة بالزيادة مع زيادة عرض الإسكان، لذلك، يقلل من أسعار البيع والإيجار بشكل مسار باتجاه الأسفل. هذا لا يشير إلى أن الأسعار الاسمية قد هبطت، ولكن الفترات غير المدفوعة تحدث في إيرادات الإيجار بسبب زيادة توافر سوق الإيجارات في القطاع. (بالإضافة إلى التكلفة البديلة لأصحاب المنازل التي تنتظر تأجيرها، تتم إضافة التكلفة الثابتة للسكن) يبدأ دعم القروض إلى قطاع الإسكان من أجل منع تخفيض الأسعار الاسمية.
- أن خفض أسعار الإسكان والإيجارات يقلل الربح ويقلل من قدوم مستثمرين جدد إلى القطاع.
- انخفاض الأسعار إذا كان أيضاً في أسعار الأصول الاقتصادية، فيؤدي إلى زيادة تأثير الطلب للأسفل.
الحالات المذكورة أعلاه، تؤثر بمقياس هام على سرعة زيادة الطلب والاتجاه التصاعدي في قطاع الإسكان. أما الحالات التي سيقل بها الطلب، فهي كالتالي:
- المقصود بالنسب الفجوة وفترة البقاء بالفراغ، هي أوقات الانتظار بعد عرض العقارات للسوق من خلال الايجار أو البيع. ستزيد فترة البقاء بالفراغ ونسب الفجوة التي في الإسكان مع انخفاض الطلب.
- سيكون الاتجاه التصاعدي في نسب الفجوة في قطاع العقاري سبب لانخفاض أسعار البيع والإيجارات.
- وصول أسعار البيع والايجار المنخفضة لنقطة معينة، ستنشط من جديد الطلب وهكذا سينشأ في السوق أسعار متوازنة جديدة ومقدار متوازن جديد.
أسعار الإسكان في إسطنبول وتركيا
يجب الاطلاع على الديناميكية الرئيسية التركية، وعلى هيكل العام للطلب والعرض في قطاع الإسكان من أجل معرفة إذا زادت وتضخمت الأسعار في قطاع العقارات وخاصةً في إسطنبول وتركيا. عند النظر إلى العوامل الهامة المؤثرة بالأسعار والتسعير في قطاع الإسكان مع معطيات عام 2019 في تركيا، تبرز هذه النقاط:
- وفقاً لمؤسسة الإحصائيات التركية؛ انخفضت مبيعات الوحدات السكنية في شهر يونيو عام 2019 مقارنة بنفس الشهر من العام السابق بنسبة 48,6 بالمئة، وأصبحت 61355. أصبحت الديناميكية الأساسية لقلة مبيعات وحدات السكنية، هي زيادة الفوائد لقروض الإسكان وانخفاض قيمة الليرة التركية.
- بفضل القروض الرخيصة التي قامت بنوك الحكومية بفتحها في قطاع الإسكان، تُعاش ترقيات جدية في مبيعات التي تم بيعها مع قروض المقاولون. يبدو أن معظم التراجعات في مبيعات المرهونة تم تحسينها مع القروض الرخيصة من خلال بنوك الحكومية والسندات.
- يؤثر أيضاً ارتفاع سعر الصرف والمعدلات القياسية في فوائد القروض على شراء عقار من قبل المواطنين. يظهر هناك تأثير زيادة التكاليف وجهود قطاع الإسكان لتحقيق التوازن بين العرض، نتيجة للانكماش الذي عانت منه البلديات عند إعطائها أرقام رخصة البناء.
- عند النظر إلى معطيات مبيعات الوحدات السكنية في شهر يونيو عام 2019، نرى استمرار تزايد المبيعات للأجانب. ووفقاً لمعطيات مؤسسة الإحصائيات التركية لشهر يونيو، أصبحت مبيعات وحدات السكنية للأجانب مقارنة بنفس الشهر من العام السابق بزيادة نسبة 30,5 بالمئة، 2689 وحدة سكنية. يتفق جميع ممثلي القطاع على أن مبيعات الوحدات السكنية ستزداد خلال عام 2019.
- تأخذ إسطنبول المرتبة الأولى مع بيعها 1009 وحدة سكنية في مبيعات الوحدات السكنية للأجانب شهر يونيو عام 2019. بدايةً من ترتيب إسطنبول، تم البيع في انطاليا 668 وحدة سكنية، أنقرة 134 وحدة سكنية، يلوا 123 وحدة سكنية، وبورصة 122 وحدة سكنية.
- الديناميكية الرئيسية المؤثرة بمبيعات الوحدات السكنية للأجانب، تؤثر أيضاً بانخفاض قدرة الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار للأجانب من واحد مليون دولار إلى 250 ألف دولار. بالإضافة إلى ذلك، أدى تطبيق إعفاء ضريبة القيمة المضافة إلى زيادات كبيرة مقارنة بالسنوات السابقة.
- بينما كانت تكلفة الوحدات السكنية في المشاريع ذو الأسعار الغالية تستمر بالتزايد ومازالت توجد وحدات سكنية فارغة في المخزون، فأن من المتوقع استمرار عملية انخفاض الأسعار. أن انخفاض نقطة القاعدة بنسبة 4.25 في فائدة السياسية في شهر يوليو عام 2019، يظهر أنه سيبدأ بإحياء الطلب المحلي في الطلب السكني.
- في عام 2019 لفترة من الزمن، ليس من المتوقع زيادة أسعار الوحدات السكنية في إسطنبول وتركيا. ولكن، تجدر الإشارة إلى أن المشاريع الجديدة والإنتاج السكني الجديد سيكونان بأسعار جديدة، والمشاريع منخفضة السعر الحالية معروضة للبيع بأسعار أساسية.
- يبدو أن عملية توازن الطلب والعرض مع التدابير الموفرة تضم السوق السكني كاقتصاد كلي من أجل المستثمرين المحليين. بعد تقلبات أسعار الفائدة وسعر الصرف يميل هيكل العرض والطلب في هذا القطاع إلى تحقيق توازن جديد في الوقت المناسب مع التدابير والحوافز التي اتخذتها الحكومة وخاصة زيادة طلب المستثمرين الأجانب. من المتوقع أن عام 2019 وما بعده أفضل للمستثمرين.
