دليل الاستثمار

   وفقًا لقانون الأجانب والحماية الدولية في تركيا، يمكن للأجانب الذين اكتسبوا عقارات، بالتقدم بطلب تصريح إقامة قصير الأجل، الحصول على تصريح إقامة شرط أن يغطي كل طلب مدة أقصاها سنتان. وعند تقديم النماذج، يجب التصريح بعنوان السكن.

    عند شراء عقار بغرض الجنسية، يلزم تقرير تقييم من شركة تقييم مرخَّصة من مجلس أسواق المال، يُطلب عبر WebTapu/TADEBİS، كأساس لشهادة تحديد المبلغ. وبالنسبة لعمليات الشراء الأخرى من قِبل الأجانب، تأكد من المتطلب الحالي لدى مكتب السجل العقاري. وتسري شهادة تحديد المبلغ (TTB) لمدة 12 شهرًا.

الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري

    يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين اكتسبوا عقارًا في تركيا كسب الحق في التقدم بطلب تصريح إقامة قصير الأجل لمدة تصل إلى سنتين. وإضافةً إلى ذلك، يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب الحصول على الجنسية التركية إذا أقاموا في تركيا إقامة دائمة لمدة 5 سنوات قبل تاريخ التقديم.

    وبالتعديل الذي أُجري على قانون الجنسية التركية، أصبحت هناك الآن إمكانية أن يصبح الشخص مواطنًا تركيًا عن طريق الاستثمار، وجرى تخفيض حدود الاستثمار القائمة للانتقال إلى الجنسية التركية دون أي قيد زمني، مع الحق في أن يصبح الشخص مواطنًا تركيًا دون انتظار 5 سنوات.

    يمكن للأجانب الذين يشترون عقارًا لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي (شقة في مبنى مقسّم بالملكية المشتركة، أو قطعة أرض عليها مبنى) ويسجّلون تأشيرًا بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات التقدم بطلب الجنسية التركية دون شرط الإقامة لخمس سنوات.

وبوضع تأشير بعدم بيع العقار لمدة 3 سنوات في سجلات سجل سندات الملكية، لن يكون بإمكان الأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يتقدمون بطلب اكتساب الجنسية التركية بشراء العقارات بيع عقاراتهم لمدة 3 سنوات.

خدمات الكهرباء والمياه للعقار المشترى

    يكتسب مالكو العقارات الحق في بدء عملية الاشتراك للاستفادة من الخدمات العامة (الكهرباء والمياه ونظام الصرف الصحي وغيرها) بعد منحهم إذن رخصة الإشغال. وبالنسبة لمن لديهم رخصة بناء، ينبغي لمالك العقار الجديد أو المستأجر التقدم إلى المؤسسات العامة المعنية وتوقيع عقد خدمة مع المؤسسات العامة بعد اكتساب العقار أو استئجاره. وبعد توقيع عقد الخدمة ودفع رسوم الاشتراك أو التأمين، تُتاح لهم فرصة الاستفادة من الخدمات.

ضريبة الدخل في حالة الاستخدام الشخصي لمالك العقار

في تركيا، هناك تطبيق لضريبة الدخل عن طريق تحقيق دخل إيجاري من تأجير العقارات أو تحقيق أرباح رأسمالية ببيع العقار. ولذلك فإن الاحتفاظ بالعقار في تركيا لغرض الاستخدام الشخصي فقط ودون تأجيره لأي شخص طبيعي أو اعتباري لأي معاملة أخرى لا يستوجب دفع ضريبة الدخل.

بيع العقار أو تأجيره

    المواطنون الأتراك والأشخاص الطبيعيون الأجانب في تركيا أحرار تمامًا في نقل ممتلكاتهم إلى أطراف ثالثة، وهم أحرار كليًا في بيع عقاراتهم أو تأجيرها أو رهنها. والاستثناء الوحيد هو عدم القدرة على بيع العقار لمدة 3 سنوات بعد دفع 400,000 دولار أمريكي لاكتساب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار. ويمكن الحصول على دخل إيجاري بتأجير العقار أو العقارات التي اشتُريت من أجل اكتساب الجنسية التركية.

مبلغ إيجار العقار

    حرية التعاقد: وفقًا لأحكام قانون الالتزامات التركي، يمكن للأطراف تحديد جميع شروط العقد كما يشاؤون، بما في ذلك مبالغ الإيجار بالليرة التركية. ولا يمكن تحديد مبلغ الإيجار بالعملة الأجنبية أو المرتبط بالعملة الأجنبية في عقود إيجار العقارات. وبموجب تشريعات حماية العملة (القرار رقم 32)، تُطبَّق استثناءات على الأشخاص الطبيعيين الذين يعيشون خارج تركيا أو الشركات المؤسَّسة لها فروع أو مكاتب تمثيلية أو مكاتب أو مكاتب اتصال في تركيا أو أولئك الأشخاص الذين هم بصورة مباشرة أو غير مباشرة مساهمون بنسبة 50% أو أكثر في شركات تركية و/أو يمارسون عليها سيطرة مشتركة و/أو تخضع لسيطرتهم؛ أو، ما دام الاتفاق يتعلق بأنشطتها في المناطق الحرة، يُسمح بتحديد الأسعار في عقود الإيجار التي تكون شركات المناطق الحرة مستأجرة فيها، بالعملة الأجنبية أو مرتبطة بها.

نسب الزيادة في إيجار العقار

    يمكن للأطراف المتفقين على سعر الإيجار والذين هم في نطاق حرية التعاقد أن ينظموا فيما بينهم نسب زيادة الإيجار. وبالنسبة إلى الإيجارات بالليرة التركية، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة المتفق عليها لسنة إيجار مجددة التغير في المتوسط الحسابي لمؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهرًا. وحيث يُتفق قانونًا على الإيجار بالعملة الأجنبية، لا يمكن تغييره لمدة خمس سنوات.

تأجير العقار بحسب العملة

    بالنسبة للأشخاص المقيمين في تركيا، في الاتفاقيات الموقَّعة بينهم، يجب تحديد الإيجار بالليرة التركية وتسجيله. وبعبارة أخرى، لا يمكن كتابة مبالغ الإيجار بعملات أجنبية أو تحديدها أو ربطها بها. وبموجب تشريعات حماية العملة (القرار رقم 32)، تُطبَّق استثناءات على: الأشخاص الطبيعيين الذين يعيشون خارج تركيا أو الشركات المؤسَّسة لها فروع أو مكاتب تمثيلية أو مكاتب أو مكاتب اتصال في تركيا أو أولئك الأشخاص الذين هم بصورة مباشرة أو غير مباشرة مساهمون بنسبة 50% أو أكثر في شركات تركية و/أو يمارسون عليها سيطرة مشتركة و/أو تخضع لسيطرتهم؛ أو، ما دام الاتفاق يتعلق بأنشطتها في المناطق الحرة، يُسمح بتحديد الأسعار في عقود الإيجار التي تكون شركات المناطق الحرة مستأجرة فيها، بالعملة الأجنبية أو مرتبطة بها.

مدد إيجار العقار

    وعلى الرغم من أنه لا توجد أي قيود على الأطراف بشأن إنهاء عقد الإيجار، فإنه يمكنهم تحديد مدة عقود الإيجار بالاتفاق المتبادل. وفي حال عدم وجود اتفاق بين الأطراف في هذا الشأن، ينظّم قانون الالتزامات التركي شروط تمديد عقد الإيجار ويضع شروط الإنهاء.

سريان عقود إيجار العقارات على الأطراف الثالثة

    بما أن هناك إمكانية للتأشير في عقود إيجار العقارات قبل تسجيل سند الملكية، فقد يتصرف المستأجرون كملاك جدد للعقار ويطالبون بحقوق في مواجهة الأطراف الثالثة. وبعد إجراء التأشير، إذا انتقل العقار إلى طرف ثالث أو عند انتقاله، يُمنع إخلاء المستأجر من العقار.

الضريبة على دخل إيجار العقارات

    يخضع دخل الإيجار الذي يحققه الأشخاص الطبيعيون في تركيا للضريبة باسم ضريبة الدخل، ويُصرَّح به سنويًا باحتساب جميع إيرادات الإيجار المحصَّلة خلال سنة تقويمية. وإذا لم يُخضَع دخل الإيجار للضريبة في السنوات السابقة، فإنه يُحصَّل ويُخضع للضريبة بوصفه دخل السنة المعنية.

    وفي الحالات المسموح بها المذكورة أعلاه، بالنسبة للدخل المتحقق بعد تحديد مبلغ الإيجار بالعملة الأجنبية، يحتسب البنك المركزي للجمهورية التركية سعر الصرف الساري في اليوم الذي يُقبض فيه الإيجار ويحوّله إلى الليرة التركية، وتُحتسب ضريبة الدخل وتُحصَّل وفقًا لذلك.

    يُصرَّح بدخل الإيجار في إقرار ضريبة الدخل السنوي المقدَّم في مارس من السنة التالية ويُخضع للضريبة بمعدلات تصاعدية من 15% إلى 40% (تعرفة 2026). وتُدفع الضريبة على قسطين متساويين، في مارس ويوليو.

    يُعفى دخل الإيجار السكني حتى 58,000 ليرة تركية (TRY) (2026) من ضريبة الدخل؛ ولا ينطبق الإعفاء إذا تجاوز مجموع الأجور الإجمالية ودخل الاستثمار والإيجار وسائر الدخل لدى المكلَّف مبلغ الشريحة الثالثة للأجور في التعرفة. ويجب التصريح بإيجار أماكن العمل الخاضع للاقتطاع عند المنبع إذا تجاوز المبلغ الإجمالي حد التصريح (330,000 ليرة تركية (TRY) لدخل عام 2025).

    وبالتصريح عن دخل الإيجار المتحقق، يمكن خصم بعض المصاريف من الضريبة في السنة التقويمية.

    وعند احتساب وعاء دخل الإيجار الخاضع للضريبة، هناك طريقتان يستخدمهما المكلَّفون فيما يخص المصاريف القابلة للخصم من الضريبة. وقد نصّت التشريعات عليهما باسم طريقتي المصاريف "الفعلية" و"الجزافية".

المصاريف القابلة للخصم من الضريبة - طريقة المصاريف الفعلية

    باستخدام طريقة المصاريف الفعلية، يمكن خصم المصاريف الفعلية التالية من المبلغ الإجمالي لدخل الإيجار:

·      مصاريف الإنارة والتدفئة والمياه والمصعد

·      مصاريف التأمين المتعلقة بالعقار والحقوق المؤجَّرة،

·      تكاليف الإدارة،

·      الفوائد على الديون المتعلقة بالعقار المؤجَّر (باستثناء المساكن)، وبالنسبة لمسكن واحد مؤجَّر، 5% من كلفة اقتنائه لمدة خمس سنوات اعتبارًا من سنة الاقتناء،

·      الاستهلاكات،

·      الضرائب والرسوم والأعباء والتقديرات الخاصة المدفوعة عن العقار والحقوق المؤجَّرة، إضافةً إلى الرسوم التي يدفعها المؤجِّر إلى البلديات للمشاركة في النفقات،

·      مصاريف الإصلاح والصيانة،

·      إيجار المنزل الذي يقيم فيه المؤجِّرون الذين يؤجّرون ممتلكاتهم (ولا يُسمح بذلك للمكلَّفين غير المقيمين في تركيا)،

·      كلفة الأضرار والتعويضات

لا يُعدّ الجزء من المصاريف المذكورة أعلاه المقابل للدخل المعفى مصاريف قابلة للخصم من الضريبة.

المصاريف القابلة للخصم من الضريبة - طريقة المصاريف الجزافية

    يمكن للمكلَّفين الذين اختاروا الطريقة الجزافية، بعد خصم مبلغ الاستثناء من دخل الإيجار، احتساب المصاريف الجزافية بنسبة 15% من المبلغ المتبقي بدلًا من المصاريف الفعلية. ولا يمكن اختيار طريقة المصاريف الجزافية في حالة تأجير الحقوق.

    ولا يمكن للمكلَّفين الذين اختاروا طريقة المصاريف الجزافية اختيار طريقة المصاريف الفعلية قبل انقضاء سنتين.

المستأجر شركة ذات دخل تجاري أو تاجر

    في تركيا، يُجرى اقتطاع (ضريبة اقتطاع عند المنبع) بالنسبة التي يحددها قرار رئاسي من مدفوعات الإيجار التي ستُدفع إلى المستأجرين من الأشخاص الاعتباريين والتجار، ويُودَع في دائرة الضرائب باسم المؤجِّر. وفي حال تأجير العقار لشركة أو لشخص طبيعي ذي ربح تجاري، إذا تجاوز دخل الإيجار حدود التصريح السنوية، فيجب على مالك العقار تقديم إقرار بإقرار ضريبة الدخل السنوي. وعند تقديم الإقرار، يجب عليهم استبعاد المصاريف القابلة للخصم وخصم المبلغ الذي اقتطعه المستأجر من مبلغ الضريبة الذي سيُحتسب على المبلغ المتبقي بعد الخصومات، والتصريح بالجزء المتبقي على قسطين إلى دائرة الضرائب في مارس ويوليو.

ضريبة القيمة المضافة على دخل الإيجار

    لا تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على دخل الإيجار في تركيا. فالدخل الناشئ عن تأجير العقارات التي لا يُمارَس فيها أي نشاط تجاري أو لا صلة لها بمنشأة تجارية غير خاضع لضريبة القيمة المضافة.

عقد الإيجار وضريبة الدمغة

    بما أن عقود الإيجار الموقَّعة في تركيا تُعدّ ذات قيمة نقدية، فإنه يُدفع رسم الدمغة بنسبة 0.189% على المبلغ الإجمالي المحدد في عقد الإيجار.

تسجيل عقد الإيجار في السجل العقاري

    لا يوجد شرط لتسجيل عقود الإيجار في سند الملكية في تركيا. غير أنه، بما أن تسجيل العقد يُعدّ ذا قيمة نقدية، فيجب دفع رسم سند ملكية محسوب على إجمالي الإيجار خلال عملية التسجيل.

ضريبة العقارات

    في حين يدفع ملاك الأراضي والقطع والعقارات في تركيا ضريبة العقارات، تتفاوت معدلات الضريبة بحسب نوع العقار وموقعه. وتُحصَّل ضرائب العقارات بمعدلات مختلفة للمساكن وأماكن العمل والأراضي الصالحة للزراعة والأراضي الأخرى بتصنيف المناطق العادية وحدود بلدية المدينة الكبرى والمناطق المحيطة بها.

    تُحتسب ضرائب العقارات التي تحسبها البلديات على أساس القيمة المحددة في الشوارع والطرق التي يقع فيها العقار. ويُحصَل على مبلغ ضريبة العقارات للعقار من البلدية التي يقع فيها العقار.

    يبدأ الالتزام بضريبة العقارات الواجب دفعها للبلدية بعد شراء عقار جديد في بداية السنة التي تلي البيع. وتُدفع ضريبة العقارات المسددة على قسطين متساويين، الأول في مارس أو أبريل أو مايو والثاني في نوفمبر.

    وإلى جانب ضريبة العقارات في تركيا، هناك ضريبة "المساهمة في حماية الممتلكات الثقافية" التي تُستوفى مع ضريبة العقارات وتُطالَب بنسبة 10% من ضريبة العقارات.

آخر مراجعة: سبتمبر 2026