دليل الاستثمار

وفقًا لقانون الأجانب والحماية الدولية في تركيا، فإن العقارات المكتسبة للأجانب عن طريق التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأجل يمكنهم الحصول على تصريح إقامة بشرط أن يغطي كل طلب مدة أقصاها عامين. عند تقديم النماذج، يجب الإعلان عن عنوان السكن.

في حين أن الأشخاص الحقيقيين الأجانب في تركيا يقومون بالاستحواذ على العقارات في تركيا من أجل الحصول على الجنسية التركية، فقد كان عليهم الحصول على تقرير إلزامي لتقييم العقارات.  الآن، ليس فقط من أجل الحصول على الجنسية التركية، أصبح إلزامياً الحصول على تقرير تقييم لجميع مبيعات العقارات التي يكون بائعيها ومشتريها أشخاصًا حقيقيين أجانب. تجدر الإشارة إلى أن التقرير ذي الصلة صالح لمدة 3 أشهر من تاريخ الإصدار.

الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري

يمكن للأشخاص الحقيقيين الأجانب الذين استحوذوا على عقارات في تركيا الحصول على الحق في التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأجل لمدة تصل إلى عامين. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن للأشخاص الحقيقيين الأجانب الحصول على الجنسية التركية إذا عاشوا بشكل دائم في تركيا لمدة 5 سنوات قبل تاريخ الطلب.

مع التعديل الذي أدخل على قانون الجنسية التركية، أصبح الآن احتمال أن تصبح مواطناً تركياً من خلال الاستثمار، وقد تم تخفيض حدود الاستثمار الحالية للانتقال إلى الجنسية التركية دون أي قيود زمنية، والحق في أن تصبح مواطنًا تركيًا دون انتظار 5 سنوات

متطلبات ذلك كالتالي:

1.    شراء عقار بقيمة لا تقل عن 250,000 دولار أمريكي من قبل شخص حقيقي (مواطن أجنبي)،

2.    إنشاء عمارات وملكيات مشتركة غير منقولة للشراء،

3.    يتم تسهيل الحصول على الجنسية التركية بشرط ألا يتم نقل العقار إلى شخص آخر لمدة 3 سنوات.

من خلال وضع تعليق توضيحي على عدم بيع العقار لمدة 3 سنوات في سجلات سجل صك الملكية، لن يكون من الممكن للأشخاص الحقيقيين الأجانب، الذين يتقدمون بطلب للحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء العقارات، بيع عقاراتهم لمدة 3 سنوات

خدمات الكهرباء والماء للعقارات المشتراة

يحصل أصحاب العقارات على الحق في بدء عملية الاشتراك من أجل الاستفادة من الخدمات العامة (الكهرباء والمياه ونظام الصرف الصحي، وما إلى ذلك) بعد منحهم إذن تصريح شغل. بالنسبة لأولئك الذين لديهم تصريح بناء، يجب على صاحب العقار أو المستأجر الجديد التقدم بطلب إلى المؤسسات العامة ذات الصلة وتوقيع عقد خدمة مع المؤسسات العامة بعد الحصول على العقار أو تأجيره. بعد توقيع عقد الخدمة ودفع رسوم الاشتراك أو الإيداع، يتم منحهم الفرصة للاستفادة من الخدمات.

ضريبة الدخل في استخدام المالك العقاري

في تركيا، يتم تطبيق ضريبة الدخل والتي من خلال كسب دخل الإيجار عن طريق تأجير العقارات أو الحصول على مكاسب رأس المال عن طريق بيع العقار. لذلك، فإن الإبقاء على العقارات في تركيا لغرض الاستخدام الشخصي فقط وليس المستأجرة لأي شخص طبيعي أو اعتباري لأي معاملة أخرى لا يلزم دفع ضريبة الدخل.

بيع أو إيجار العقارات

المواطنون الأتراك والأشخاص الحقيقيون الأجانب في تركيا أحرار تمامًا في نقل ممتلكاتهم إلى أطراف ثالثة ولهم الحرية الكاملة في بيع أو تأجير أو ضمان عقاراتهم. الاستثناء الوحيد هو عدم القدرة على بيع العقار لمدة 3 سنوات بعد دفع 250,000 دولار أمريكي للحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار. يمكن الحصول على دخل الإيجار عن طريق استئجار العقار أو العقارات التي يتم شراؤها من أجل الحصول على الجنسية التركية.

مبلغ ايجار العقارات

بوجود حرية للتعاقد وفقًا لأحكام قانون الالتزامات التركي، فيمكن للأطراف تحديد جميع شروط العقد كما يحلو لهم، بما في ذلك مبالغ الإيجار بالليرة التركية. لا يمكن تحديد العملة الأجنبية أو قيمة الإيجار المفهرسة بالعملة الأجنبية في اتفاقيات تأجير العقارات. لكن الأشخاص الحقيقيين الذين يعيشون خارج تركيا أو أسسوا فروع شركات في تركيا أو مكاتب تمثيلية أو مكاتب اتصال أو هؤلاء الأشخاص بشكل مباشر أو غير مباشر 50% أو أكثر من المساهمين هم من الشركات التركية و / أو السيطرة المشتركة و / أو يتم إبقاؤهم تحت مراقبة؛ أو، طالما أن الاتفاقية تتعلق بأنشطتها في المناطق الحرة، يُسمح لها بتحديد الأسعار في اتفاقيات الإيجار التي تكون فيها الشركات في المناطق الحرة مستأجرة أو مفهرسة بالعملة الأجنبية أو بالعملات الأجنبية.

زيادة أسعار العقارات في الإيجار

يمكن للأطراف المتفقين على على سعر الإيجار والذين هم ضمن حرية العقد، تنظيم معدلات زيادة سعر الإيجار فيما بينهم. وفقًا لقوانين تركيا، فإن معدلات الزيادة في الإيجارات المدفوعة بالليرة التركية، لا تتجاوز مؤشر أسعار المستهلك (CPI). في الحالات التي يكون فيها من الممكن تحديد مبالغ الإيجار بالعملة الأجنبية، لا يمكن تغيير قيمة الإيجار خلال السنوات الخمس الأولى. هذا التقييد، إذا كان المستأجر تاجرًا في كيان قانوني خاص أو عام يشارك في التجارة كما هو محدد في القانون التجاري التركي، فلن يتم تطبيق هذا التقييد حتى 1 يوليو 2020 في أماكن العمل المسقوفة.

تأجير العقارات بالعملة

الأشخاص الذين يعيشون في تركيا، بموجب الاتفاقيات الموقعة بينهم، يجب عليهم تحديد الإيجار بالليرة التركية وتسجيلها. بمعنى آخر، لا يمكن كتابة مبالغ الإيجار بعملات أجنبية، محددة أو مفهرسة. الاستثناء لهذه الحالة: الأشخاص الحقيقيين الذين يعيشون خارج تركيا أو أسسوا فروع لشركات في تركيا، والمكاتب التمثيلية والمكاتب العادية ومكاتب الاتصال، أو هؤلاء الأشخاص بشكل مباشر أو غير مباشر 50% أو أكثر، والشركات التركية المساهمة أو السيطرة المشتركة أو إبقاؤهم تحت المراقبة؛ أو، طالما أن الاتفاقية تتعلق بأنشطتها في المناطق الحرة، يُسمح لها بتحديد الأسعار في اتفاقيات الإيجار التي تكون فيها الشركات في المناطق الحرة مستأجرة أو مفهرسة بالعملة الأجنبية أو بالعملات الأجنبية.

أوقات تأجير العقارات

على الرغم من عدم وجود أي قيود على إنهاء عقد الإيجار من قبل الطرفين، إلا أنه يمكنهم تحديد مدة اتفاقيات الإيجار بالاتفاق المتبادل. في حالة عدم وجود اتفاق بين الطرفين بشأن هذا الأمر، فإن قانون الالتزامات التركي ينظم شروط تمديد عقد الإيجار ويحدد شروط الإنهاء.

الزام اتفاقيات الإيجار العقاري لأطراف ثالثة

نظرًا لوجود إمكانية التعليق التوضيحي في اتفاقيات تأجير العقارات قبل تسجيل سند الملكية، يجوز للمستأجرين العمل كمالكين جدد للممتلكات والمطالبة بحقوق ضد أطراف ثالثة. بعد عملية الشرح التوضيحي، إذا تم نقل العقار إلى طرف ثالث أو عند نقله، يتم منع طرد المستأجر من العقار.

فرض الضرائب على دخل إيجار العقارات

يتم فرض ضريبة على إيرادات الإيجار التي يحصل عليها الأشخاص الطبيعيون في تركيا باسم ضريبة الدخل ويتم الإعلان عنها سنويًا عن طريق حساب جميع إيرادات الإيجار المحصلة خلال سنة تقويمية. إذا لم يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار في السنوات السابقة، يتم تحصيلها وفرضها كدخل للسنة ذات الصلة.

في الحالات المسموح بها أعلاه، الدخل الذي تم الحصول عليه بعد تحديد مبلغ الإيجار بالعملة الأجنبية، يقوم البنك المركزي لجمهورية تركيا بحساب سعر الصرف الأجنبي المطبق في يوم استلام الإيجار وتحويله إلى الليرة التركية، ويتم احتساب ضريبة الدخل وتحصيلها وفقًا لذلك.

يتم فرض ضريبة على إيرادات الإيجار السنوية في تركيا، ويتم فرض رسوم عليها بمعدل يتراوح بين 15% و 35% من خلال الإعلان من تاريخ 1 إلى 25 مارس من العام التالي بعد الحصول على ضريبة الدخل وإيرادات الإيجار. يتم دفع ضريبة الدخل على دفعتين متساويتين في مارس ويونيو.

يتم إعفاء جزء معين من دخل الإيجار العقاري من ضريبة الدخل ومبلغ الإعفاء هذا هو 5250 ليرة تركية لعام 2019. بالنسبة لدافعي الضرائب الذين يحصلون على دخل إيجار من مكان العمل، إذا كان المبلغ الإجمالي لدخل الإيجار يتجاوز 40.000 ليرة تركية لعام 2019، فيجب تقديم إعلان.

مع الإعلان عن إيرادات الإيجار التي تم الحصول عليها، من الممكن خصم بعض النفقات من الضريبة في السنة التقويمية.

إيرادات الإيجار التي يجب أن تخضع للضريبة عند حساب قاعدة إيرادات الإيجار، هناك طريقتان لاستخدامها من قبل دافعي الضرائب من حيث النفقات المعفاة من الضرائب. جاء ذلك في التشريع كوسائل نفقات "حقيقية" و "مقطوعة".

النفقات المعفاة من الضرائب - وسيلة النفقات الفعلية

باستخدام طريقة النفقات الفعلية، يمكن خصم النفقات الفعلية التالية من إجمالي مبلغ إيرادات الإيجار:

·      نفقات الإضاءة والتدفئة والمياه والمصاعد

·      نفقات التأمين المتعلقة بالممتلكات والحقوق المستأجرة،

·      تكاليف الإدارة،

·      فوائد الديون المتعلقة بالممتلكات والحقوق المستأجرة و5% من قيمة الاستحواذ على منزل مستأجر لمدة 5 سنوات تبدأ من تاريخ الاستحواذ (ينطبق هذا الخصم فقط على دخل إيجار المنزل المستأجر؛ ولا يتم تقييم الجزء غير القابل للخصم على أنه فائض نفقات)،

·      انخفاض قيمة،

·      الضرائب والرسوم والتكاليف والتقييمات الخاصة المدفوعة عن الممتلكات والحقوق المستأجرة، وكذلك الرسوم التي يدفعها المؤجر إلى البلديات للمشاركة في الإنفاق،

·      مصاريف إصلاح وصيانة،

·      إيجار المنزل الذي يسكنه المؤجرون الذين يأجرون ممتلكاتهم الخاصة، (غير مسموح لدافعي الضرائب غير المقيمين في تركيا)،

·      تكلفة الأضرار والتعويضات

لا يتم احتساب جزء من النفقات المذكورة أعلاه المقابلة للإيرادات المعفاة من الضريبة البالغة 5250 ليرة تركية لعام 2019 كمصروفات معفاة من الضرائب.

المصروفات المعفاة من الضرائب - طريقة حساب المبلغ الإجمالي

يمكن لدافعي الضرائب الذين اختاروا طريقة المبلغ المقطوع، بعد خصم مبلغ الاستثناء من إيرادات إيجارهم، تعيين نفقات المبلغ المقطوع بنسبة 15% من المبلغ المتبقي مقابل المصاريف الفعلية. لا يمكن اختيار طريقة مصروفات المبلغ الإجمالي في حالة حقوق التأجير.

لا يمكن لدافعي الضرائب الذين اختاروا طريقة نفقات المبلغ الإجمالي اختيار طريقة النفقات الفعلية قبل انقضاء ثلاث سنوات.

المستأجر هو شركة كسب تجاري أو تاجر

في تركيا، عن طريق خصم 20% (اقتطاع) من مدفوعات الإيجار التي سيتم إجراؤها للمستأجرين والتجار في الكيان القانوني، يتم إيداعها في مكتب الضرائب نيابة عن المؤجر. في حالة تأجير العقار لشركة أو لشخص حقيقي ذو ربح تجاري إذا تجاوز دخل الإيجار حدود الإعلان السنوي، يجب على مالك العقار إصدار إعلان بضريبة الدخل السنوية. أثناء إصدار الإعلان، يجب عليهم إزالة المصاريف القابلة للخصم وخصم المبلغ الذي تم خصمه من قبل المستأجر من مبلغ الضريبة ليتم حسابه على المبلغ المتبقي بعد الخصومات ويعلن الجزء المتبقي على دفعتين إلى مكتب الضرائب في مارس ويونيو.

ضريبة القيمة المضافة على إيرادات الإيجار

لا تطبق ضريبة القيمة المضافة على دخل الإيجار في تركيا. لا يخضع الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي ليس لها أي نشاط تجاري أو ليس لها أي صلة بالمشروع التجاري إلى ضريبة القيمة المضافة.

عقد الإيجار وضريبة الطوابع

نظرًا لأن اتفاقيات الإيجار الموقعة في تركيا تعتبر قيمة نقدية، يتم دفع نسبة 0.189% على إجمالي المبلغ المحدد في اتفاقية الإيجار. تُحسب اتفاقيات الإيجار الموقعة بين شخصين حقيقيين كإعفاء من رسوم الدمغة ولا يتم احتساب الضريبة.

تسجيل عقد الإيجار في السجل العقاري

لا يشترط عقد الإيجار أن يتم تسجيله في سند الملكية في تركيا. ومع ذلك، نظرًا لأن تسجيل الاتفاقية يعتبر قيمة نقدية، يجب دفع رسوم سند الملكية بنسبة 0.683% على إجمالي مبلغ التأجير أثناء عملية التسجيل.

الضرائب العقارية

في تركيا، يدفع مالكو الأراضي والمناطق والعقارات ضريبة الممتلكات، وتختلف معدلات الضرائب حسب نوع العقار وموقعه. يتم جمع الضرائب العقارية بمعدلات مختلفة للمستوطنات والشركات والأراضي الصالحة للزراعة والأراضي الأخرى مع تصنيف المناطق العادية وحدود البلدية الحضرية والمناطق المحيطة بها.

وحدة سكنية

مكان العمل

أرض صالحة للزراعة

مناطق أخرى

مناطق عادية

%1

%2

%3

%1

حدود بلدية العاصمة والمناطق المحيطة بها

%2

%4

%6

%2

يتم احتساب الضرائب العقارية المحسوبة من قبل البلديات على أساس القيمة المحددة في الشوارع والأماكن التي يوجد بها العقار. يتم الحصول على مبلغ ضريبة الأملاك للعقار من البلدية التي يوجد بها العقار.

يبدأ الالتزام بالضريبة العقارية للبلدية بعد شراء عقار جديد في بداية العام الذي يلي البيع. يتم دفع ضريبة العقارات المدفوعة على دفعتين متساويتين في الأول من مارس أو أبريل أو مايو والثاني في نوفمبر.

إلى جانب ضريبة الأملاك في تركيا، هناك ضريبة "المساهمة في حماية الممتلكات الثقافية" والتي يتم فرضها على ضريبة الأملاك والمطالبة بـ 10% من ضريبة الأملاك.