Situado en el corazón de la construcción, el sector inmobiliario en Turquía sirve como barómetro de la economía porque los cambios de precios afectan a los responsables de la toma de decisiones a nivel macroeconómico y los cambios en la vida económica son importantes para los inversores que quieren invertir en la compra de bienes inmuebles a la hora de interpretarlos y promocionarlos.
La inversión inmobiliaria es una de las más importantes en su sector para los ciudadanos de Turquía. La realización de los ahorros de los ciudadanos turcos a través de la inversión inmobiliaria continúa como una tradición que dura generaciones en las decisiones de inversión. La vida en Turquía se considera uno de los factores más importantes que afectan al coste de la vida de los hogares, además de ser un factor de riqueza. El precio de una propiedad es diferente de la suma de los servicios que presta.
Inversión residencial Herramienta tradicional de inversión en Turquía
El sector inmobiliario en Turquía es fiable en todos sus aspectos, sólido y constituye una herramienta de inversión que se ha convertido en un tipo tradicional de inversión y que afecta a muchos inversores con necesidades inmobiliarias de renta media en línea con las cifras de crecimiento de Turquía, debido al aumento de la renta nacional, que mejora la distribución de la renta, las expectativas positivas y la gestión global del riesgo.
Uno de los problemas más importantes a la hora de evaluar los precios de la vivienda es que las casas con las mismas características difieren en precio en diferentes barrios de la misma provincia porque las casas no tienen una estructura "homogénea". Esta situación se puede observar incluso en diferentes partes del mismo distrito. La proximidad del mar, el Bósforo, el sol en el frente sur, la proximidad de parques y escuelas pueden provocar grandes diferencias de precios.
Dinámica básica de la economía
Examinar el valor de un solo activo durante un período determinado en los precios de todas las demás inversiones en activos y afirmar que es demasiado alto o que está en descenso no es un buen análisis para los inversores. Según la ciencia económica, el precio de un bien está en la intersección de la oferta y la demanda; en otras palabras, cuando los bienes y servicios llegan al mercado, la demanda es lo que es. Aunque ésta es la definición de un entorno en el que las condiciones de mercado se asumen en la economía, hay muchos factores secundarios que influyen en el precio en la vida real. En el mercado de la vivienda, los precios se forman según precios similares o según sus condiciones particulares.
En los últimos años, ha habido especulación de que hay precios artificiales, precios de los globos o precios al alza en todo el mundo, precios de la vivienda a precios del oro, precios del petróleo a precios de las acciones. Por otra parte, cuando hablamos de precios altos, podemos decir que se pueden decir precios extremadamente bajos o baratos. Dependiendo de las condiciones y expectativas actuales, los precios que se consideran normales en los precios de la vivienda cambian. Uno de los ejemplos más importantes es el precio del petróleo. Hace unos años, los precios del petróleo, que eran de 20 dólares, eran un valor normal, mientras que hoy en día los niveles de 60 a 70 dólares se consideran normales.
Independientemente del sector de la economía, debido a los precios excesivos o a la burbuja de precios, no basta con examinar únicamente la evolución y las tendencias de los precios en ese sector. Sin embargo, sobre la base del "concepto de valor" adoptado por todos los sectores, los analistas de mercado adoptan inferencias sectoriales.
Factores que afectan la oferta y la demanda en el sector de la vivienda
En el sector de la construcción y en el corazón del mercado de la vivienda se forman los precios, mientras que la cantidad de vivienda proporcionada en función de la demanda de vivienda responde a un precio diferido. Por esta razón, el factor más importante que afecta a los precios en el sector de la vivienda en Turquía y en todo el mundo son los desequilibrios y las perturbaciones de la demanda. Los siguientes puntos relativos a los aumentos o disminuciones de la demanda son importantes;
· El aumento de la demanda aumentará el potencial de beneficio al aumentar el valor de los alquileres y los precios de las propiedades. En tal caso, aumenta el interés de los inversores en el sector de la vivienda.
· En caso de aumento de la demanda, el aumento de las tasas de ocupación debido a la reacción tardía de la oferta, los alquileres y los precios de la vivienda conduce a una tendencia al alza en el sector.
· A medida que la oferta satisface la demanda, las tasas de ocupación comienzan a disminuir.
· Dado que la oferta de viviendas aumentará con el aumento de la oferta de viviendas, los alquileres y los precios de venta disminuyen en la dirección opuesta. Esto no significa que los precios se hayan reducido a niveles nominales, pero los períodos de alquiler no pagados se producen en los ingresos por alquiler debido a la mayor disponibilidad de viviendas de alquiler en el mercado de la zona. (Además del costo alternativo para los propietarios de casas en espera de ser alquiladas, se añaden los costos fijos de la vivienda. ) Con el fin de evitar una caída de los precios nominales, están comenzando a llegar los apoyos crediticios para el sector de la vivienda.
· Por otra parte, los menores precios y rentas de la vivienda reducen la rentabilidad y reducen la entrada de nuevos inversores en el sector.
· Si los precios de otros activos económicos disminuyen, el impacto a la baja sobre la demanda seguirá aumentando.
Las condiciones antes mencionadas tienen un impacto significativo en la tasa de crecimiento de la demanda en el sector de la vivienda y en la tendencia al alza. En caso de disminución de la demanda, los siguientes puntos son importantes para los procesos a vivir;
· La tasa de vacantes y el período de vacancia son los tiempos de espera después de la puesta en el mercado de los edificios mediante el alquiler o la venta. A medida que la demanda disminuye, las tasas de vacantes y el tiempo de residencia aumentarán.
· El hecho de que las tasas de vacantes estén aumentando en todo el sector inmobiliario se traducirá en precios de venta y alquiler más bajos.
· Cuando las rentas y los bajos precios de venta alcancen un cierto nivel, la demanda se recuperará y se formarán nuevos importes de equilibrio y precios de equilibrio en el mercado.
Precios de la vivienda en Estambul y Turquía
Para ver si hay una inflación y un aumento excesivo de precios en el sector inmobiliario, particularmente en Turquía y Estambul, Turquía necesita examinar la oferta y la demanda en la estructura general del sector de la vivienda y su dinámica fundamental. Cuando examinamos los datos sobre los costes estándar en el sector de la vivienda en Turquía en 2019 y los principales factores que afectan al precio, surgen los siguientes puntos;
· Según datos del Instituto Turco de Estadística (TUIK), las ventas de viviendas en Turquía disminuyeron un 48,6 por ciento en comparación con el mismo mes del año anterior en junio de 2019 y se convirtieron en 61355. Las principales razones de la disminución de las ventas de viviendas fueron la subida de los tipos de interés de los préstamos para la vivienda que se han experimentado en la economía turca y la depreciación de la lira turca.
· En el sector de la vivienda, los préstamos baratos de los bancos estatales y los préstamos de los empresarios están experimentando un fuerte aumento de las ventas. La disminución de las ventas de hipotecas parece estar parcialmente cubierta por cheques, pagarés y préstamos baratos de bancos estatales.
· El aumento del tipo de cambio del dólar y las tasas de crédito récord también afectan a la compra de vivienda para los ciudadanos. Debido a la contracción experimentada por los municipios, los esfuerzos del sector de la vivienda para equilibrar la oferta se reflejan en el número de permisos de construcción emitidos y en el efecto del aumento de los costos.
· Si nos fijamos en los datos de venta de viviendas de junio de 2019, vemos que las ventas a extranjeros siguen aumentando. Según datos de TurkStat de junio, las ventas de viviendas a extranjeros aumentaron un 30,5 por ciento en comparación con el mismo mes del año anterior y se alcanzaron los 2 mil 689. Los representantes de la industria están de acuerdo en que las ventas de casas en el extranjero continuarán aumentando a lo largo de 2019.
· En junio de 2019, Estambul ocupaba el primer lugar en términos de ventas de viviendas en el extranjero con 9,9 ventas. Estambul es seguida por Antalya con 668 casas, Ankara con 134 casas, Yalova con 123 casas y Bursa con 122 casas.
· La dinámica básica que afectó la venta de viviendas a extranjeros fue la reducción de la posibilidad de transmitir la ciudadanía turca invirtiendo en extranjeros de 1 millón a 250.000 dólares. Además, la introducción de la exención del impuesto sobre el valor añadido ha dado lugar a aumentos significativos en comparación con años anteriores.
· Aunque el coste de las casas de proyecto de alto precio está aumentando, se espera que continúe la tendencia a la baja u horizontal de los precios, ya que todavía hay unidades vacantes en stock. El recorte de 4,25 puntos básicos de los tipos de interés oficiales en julio de 2019 indica que la demanda interna comenzará a recuperarse.
· Los precios de la vivienda en Estambul y Turquía, los aumentos de precios no se esperan para algún tiempo en 2019, pero, sin embargo, debe tenerse en cuenta que los nuevos proyectos y la nueva producción de viviendas estarán a nuevos precios y los proyectos de bajo coste existentes se ofrecen a precios básicos.
En Turquía, el mercado de la vivienda para los inversores nacionales con medidas macroeconómicas previstas en la oferta y la demanda parece ser la situación en el proceso de reequilibrio. Tras las fluctuaciones de los tipos de interés y de cambio, la estructura de la oferta y la demanda del sector ha tendido a encontrar un nuevo equilibrio en función de las medidas e incentivos adoptados por el gobierno. 2019 y más allá deberían ser mejores para los inversores.
