तुर्की में आवासीय मूल्यों का विवरण

निर्माण के केंद्र में स्थित, तुर्की का अचल संपत्ति क्षेत्र, अर्थव्यवस्था के बैरोमीटर की तरह काम करता है क्योंकि इसके मूल्यों में परिवर्तन मैक्रो-आर्थिक स्तर में निर्णय लेने वालों को प्रभावित करते हैं और आर्थिक जीवन में परिवर्तन उन निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण हैं जो अचल संपत्ति खरीदकर निवेश करना चाहते हैं, जहाँ इसे समझना और आगे रखना जरुरी होता है।

तुर्की में नागरिक संपत्ति में सबसे ज्यादा निवेश करते हैं, इसलिए यह सबसे ज्यादा निवेश पाने वाला क्षेत्र है। अचल संपत्ति निवेश के माध्यम से तुर्की के नागरिकों की बचत की आदत एक परंपरा के रूप में जारी है जो निवेश के फैसलों में पीढ़ियों से मौजूद है। तुर्की में घर होना, समृद्धि का प्रतीक होने के अलावा, घरों के रहने की लागत को प्रभावित करने वाले सबसे महत्वपूर्ण कारकों में से एक माना जाता है। किसी अचल संपत्ति की कीमत उसके द्वारा प्रदान की जाने वाली सेवाओं के योग से भिन्न होती है।

तुर्की में आवासीय निवेश पारंपरिक निवेश उपकरण है

तुर्की का अचल संपत्ति क्षेत्र हर पहलू से भरोसेमंद है, यह एक मजबूत निवेश उपकरण है जो पारंपरिक निवेश का तरीका बन गया है और राष्ट्रीय आय में वृद्धि के परिणामस्वरूप, तुर्की के विकास आंकड़ों के अनुरूप, यह आय वितरण में सुधार, सकारात्मक अपेक्षाएं और सफल जोखिम प्रबंधन प्रदान करके ऐसे कई निवेशकों को प्रभावित करता है जिनकी मध्यम आय वाली अचल संपत्ति आवश्यकताएं हैं।आवासीय मूल्यों के आकलन में आने वाली सबसे महत्वपूर्ण समस्याओं में यह तथ्य शामिल है कि एक ही प्रांत के अलग-अलग ज़िलों में समान विशेषता वाले घरों का मूल्य अलग-अलग होता है क्योंकि उनमें "समरूप" संरचना नहीं होती है। यह स्थिति एक ही ज़िले के विभिन्न हिस्सों में भी देखी जा सकती है। समुद्र से करीबी, बोस्पोरुस के दृश्य, धूप के लिए दक्षिणी सीमा पर होने, पार्कों और स्कूलों से निकटता के कारण कीमतों में गंभीर अंतर आ सकता है।

आर्थिक व्यवस्था में मूलभूत गतिशीलता

सभी अन्य निवेशों के मूल्यों में अवलोकन किये गए किसी एक संपत्ति के मूल्य को देखकर और यह बताकर निवेशकों के लिए अच्छा विश्लेषण प्रदान नहीं किया जा सकता कि यह बहुत ज्यादा है या गिर रहा है। आर्थिक व्यवस्था के विज्ञान के अनुसार, किसी भी सामान का मूल्य इसकी आपूर्ति और मांग पर निर्भर करता है; दूसरे शब्दों में, बाज़ार में संपत्ति या सेवाएं आने पर, इसकी मांग इसका मूल्य तय करती है। जहाँ यह एक ऐसे वातावरण की परिभाषा है जिसमें अर्थशास्त्र के विज्ञान में पूर्ण प्रतिस्पर्धा की स्थिति को ग्रहण किया जाता है, ऐसे कई अन्य कारक भी हैं जो वास्तविक जीवन में मूल्य को प्रभावित करते हैं। आवास बाज़ार में, मूल्य समान मूल्यों के अनुसार या उनकी विशेष स्थितियों के अनुसार बनाये जाते हैं।

पिछले कुछ सालों में, ऐसी अटकलें हैं कि आवास के मूल्यों से लेकर सोने के मूल्यों तक, तेल की कीमतों से लेकर शेयर की कीमतों तक, दुनिया भर में मूल्यों में वृद्धि हो रही हैं। इसके विपरीत, उच्च मूल्यों के बारे में बात करने पर, यह कहा जा सकता है कि बेहद कम मूल्य या सस्ता मूल्य पाया जा सकता है। समय और अपेक्षाओं की स्थितियों के अनुसार, जिन मूल्यों को आवास के मूल्यों में सामान्य समझा जाता है उनमें परिवर्तन हो रहा है। इसका सबसे महत्वपूर्ण उदाहरण तेल की कीमतों में देखा गया है। कुछ साल पहले, जहाँ $20 तेल की कीमतों को सामान्य माना जाता था, वहीं आज $60-70 को सामान्य कीमत माना जाता है।

अर्थव्यवस्था का क्षेत्र चाहे जो भी हो, अत्यधिक मूल्य की वजह से या मूल्यों के बढ़ते हुए मूल्य निर्धारण की वजह से, क्षेत्र में केवल प्रचलित कीमतों और रुझानों की कार्यप्रणाली को देखना पर्याप्त नहीं है। हालाँकि, सभी क्षेत्रों द्वारा अपनायी गई "मूल्य अवधारणा" के आधार पर, बाज़ार के विश्लेषकों द्वारा क्षेत्र-आधारित निष्कर्षों को अपनाया जाता है।

आवास के क्षेत्र में मांग और आपूर्ति को प्रभावित करने वाले कारक

निर्माण क्षेत्र में और आवास बाज़ार के केंद्र में, मूल्यों का निर्माण होता है, जबकि मांग किये गए घर के अनुसार दिए गए आवास की मात्रा देर से प्रतिक्रिया करती है। इसी कारण से, तुर्की और दुनिया भर में आवास क्षेत्र में मूल्यों को प्रभावित करने वाले सबसे महत्वपूर्ण कारक के रूप में मांग से होने वाले असंतुलन और झटकों को दर्शाया जाता है। मांग में वृद्धि या कमी के संबंध में निम्नलिखित बिंदु महत्वपूर्ण हैं;

अचल संपत्ति के मूल्यों में परिवर्तन के साथ किराये के मूल्य में वृद्धि करके बढ़ती हुई मांग मुनाफा कमाने की संभावना बढ़ाएगी। ऐसे में आवास क्षेत्र में निवेशकों की दिलचस्पी बढ़ती है।

बढ़ती हुई मांग के मामले में, आवास, किराये और कीमतों की आपूर्ति में देरी के कारण अधिभोग दरों में वृद्धि से क्षेत्र में ऊपर का रुझान बना हुआ है।

मांग के लिए बाद में आपूर्ति होने पर, अधिभोग दर में कमी होने लगती है।

चूँकि आवास की आपूर्ति में वृद्धि के साथ आवास की आपूर्ति बढ़ेगी, इसलिए किराया और बिक्री का मूल्य नीचे जाता है। इसका यह मतलब नहीं है कि कीमतें बिल्कुल कम हो जाती हैं, लेकिन क्षेत्र में किराये पर आवास की ज्यादा उपलब्धता की वजह से किराये की आय में भुगतान नहीं की जाने वाली अवधियां आने लगती हैं। (किराये पर देने का इंतज़ार कर रहे घर के मालिकों के लिए वैकल्पिक लागत के अलावा, आवास की निश्चित लागतें बढ़ती हैं।) मामूली कीमतों तक गिरने से बचने के लिए, आवास क्षेत्र के लिए क्रेडिट समर्थन आना शुरू हो गया है।

दूसरी ओर, आवास की कीमतों और किराये में कमी, लाभप्रदता कम करके क्षेत्र में नए निवेशकों का आना कम करती है।

अगर अन्य आर्थिक परिसंपत्ति की कीमतों में गिरावट आती है, तो मांग पर गिरावट का असर और बढ़ेगा।

उपर्युक्त स्थितियों का आवास क्षेत्र में मांग में वृद्धि की दर और ऊपरी रुझान पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है। मांग में कमी की स्थिति में, प्रक्रियाओं का अनुभव किये जाने के लिए निम्नलिखित बिंदु महत्वपूर्ण हैं;

रिक्ति दर और रिक्ति अवधि बाज़ार में किराये या बिक्री के लिए अचल संपत्ति आने के बाद का प्रतीक्षा समय होता है। मांग में कमी के साथ, रिक्ति दर और निवास समय बढ़ जाएगा।

संपूर्ण अचल संपत्ति के क्षेत्र में रिक्ति दरों का बढ़ता हुआ रुझान बिक्री और किराये की कीमतों में कमी उत्पन्न करेगा।

किराये की कम कीमतें और बिक्री की कीमतें एक निश्चित बिंदु पर पहुँच जाती हैं, तो मांग फिर से बढ़ जाएगी और बाज़ार में नयी संतुलन राशियों और नयी संतुलन कीमतों का गठन होगा।

इस्तांबुल और तुर्की में आवास के मूल्य

यह देखने के लिए कि विशेष रूप से तुर्की और इस्तांबुल में अचल संपत्ति के क्षेत्र में कीमतों में अत्यधिक वृद्धि हुई है या नहीं, तुर्की के आवास क्षेत्र के समग्र ढांचे और इसकी बुनियादी गतिशीलता में आपूर्ति और मांग देखने की जरूरत होती है। जब हम 2019 में तुर्की के आवास क्षेत्र में मानक लागत के डेटा और मूल्य को प्रभावित करने वाले मुख्य कारकों को देखते हैं, तो निम्नलिखित बिंदु सामने आते हैं;

तुर्की सांख्यिकीय संस्थान (टीयूआईके) के आंकड़ों के अनुसार; जून 2019 में पिछले वर्ष के इसी महीने की तुलना में तुर्की में आवास की बिक्री 48.6 प्रतिशत कम हुई और 61355 रह गयी। तुर्की की अर्थव्यवस्था में अनुभव की गयी आवास ऋण की ब्याज दरों में वृद्धि और तुर्की लीरा का मूल्यह्रास आवास की बिक्री में कमी के मुख्य कारण हैं।

आवास क्षेत्र में, राज्य के बैंकों द्वारा प्रदान किए गए सस्ते ऋण और ठेकेदारों द्वारा लिए जाने वाले ऋणों की बिक्री में गंभीर वृद्धि का अनुभव किया जा रहा है। जमानत की बिक्री में गिरावट को आंशिक रूप से चेक, प्रतिज्ञात्मक नोट और राज्य बैंकों द्वारा उपलब्ध कराये गए सस्ते ऋण से कवर किया जाता है।

डॉलर विनिमय दर में वृद्धि और क्रेडिट दरों में रिकॉर्ड दर भी नागरिक की आवास खरीदारी को प्रभावित करती है। नगरपालिकाओं द्वारा अनुभव किए गए दबाव के परिणामस्वरूप, आपूर्ति संतुलित करने के लिए आवास क्षेत्र के प्रयासों को दिए गए निर्माण लाइसेंसों की संख्या और बढ़ती लागतों के प्रभाव में देखा जा सकता है।

जून 2019 के आवास बिक्री डेटा को देखकर यह कहा जा सकता है कि विदेशियों के लिए बिक्री में वृद्धि जारी है। तुर्कस्टेट के जून के आंकड़ों के अनुसार, पिछले वर्ष के इसी महीने की तुलना में विदेशियों के लिए आवास की बिक्री 30.5 प्रतिशत बढ़ी है और 2 हजार 689 तक पहुँच गयी है। क्षेत्र के प्रतिनिधि इस बात से सहमत हैं कि विदेशियों के लिए आवास की बिक्री में पूरे 2019 में वृद्धि जारी रहेगी।

जून 2019 में, 9,9 की बिक्री के साथ विदेशियों के लिए आवास की बिक्री के मामले में इस्तांबुल पहले स्थान पर था। इस्तांबुल के बाद 668 घरों के साथ अंटाल्या, 134 घरों के साथ अंकारा, 123 घरों के साथ यालोवा और 122 घरों के साथ बर्सा आता है।

विदेशियों के लिए निवेश करके तुर्की की नागरिकता पाने की निर्धारित निवेश राशि को $1 मिलियन से $250 हज़ार करना, वो मूलभूत गतिविधि थी, जिसने विदेशियों के लिए आवास की बिक्री को प्रभावित किया। इसके अलावा, मूल्य वर्धित कर छूट की शुरूआत से पिछले वर्षों की तुलना में महत्वपूर्ण वृद्धि हुई है।

जहाँ ज्यादा मूल्य वाले परियोजना आवासों की लागत में वृद्धि हो रही है, वहीं गिरावट वाला या समस्तरीय रुझान जारी रहने की उम्मीद है, क्योंकि स्टॉक में अभी भी रिक्तियां मौजूद हैं। जुलाई 2019 में नीतिगत दरों में 4.25 आधार अंकों की गिरावट दर्शाती है कि आवास की मांग में घरेलू मांग दोबारा बढ़ना शुरू होगी।

फिलहाल, 2019 में इस्तांबुल और तुर्की में आवास की कीमतों में वृद्धि की उम्मीद नहीं है, लेकिन, हालाँकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि नयी परियोजनाएं और नए आवास उत्पादन नयी कीमतों पर होंगे और वर्तमान कम-मूल्य वाली परियोजनाओं को आधार मूल्यों पर पेश किया जायेगा।

तुर्की में, आपूर्ति और मांग में प्रदान किये गए रूप में मैक्रो-अर्थव्यवस्था के उपायों के साथ घरेलू निवेशकों के लिए आवास बाज़ार दोबारा संतुलन की प्रक्रिया में होने वाली स्थिति जैसा प्रतीत होता है। ब्याज और विनिमय दर में उतार-चढ़ाव का अनुभव होने के बाद, सरकार द्वारा किए गए उपायों और प्रोत्साहनों के साथ क्षेत्र की मांग और आपूर्ति संरचना एक नए संतुलन तक पहुँचने में सक्षम हुई है। 2019 और आगे के वर्ष निवेशकों के लिए बेहतर हो सकते हैं।