در قلب ساخت و ساز، بخش املاک و مستغلات در ترکیه، به عنوان فشارسنج اقتصاد عمل می کند زیرا تغییرات قیمت بر تصمیم گیرندگان در سطح کلان اقتصادی تأثیر می گذارد و تغییرات در زندگی اقتصادی برای سرمایه گذاران که می خواهند در خرید املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند از اهمیت برخوردار است هنگامی که لازم است تفسیر و مطرح کردن کنند.
سرمایه گذاری در املاک یکی از بیشترین سرمایه گذاری ها در بخش خودش است به ویژه برای شهروندان ترکیه. تحقق پس انداز شهروندان ترکیه از طریق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به عنوان سنتی که در تصمیمات سرمایه گذاری برای نسل ها ادامه دارد. اقامت در ترکیه علاوه بر اینکه عنصر ثروت محسوب می شود، یکی از مهمترین عوامل مؤثر بر هزینه زندگی خانواده ها محسوب می شود. قیمت املاک و مستغلات نسبت به خدماتی که ارائه می دهد متفاوت است.
سرمایه گذاری مسکونی ابزار سرمایه گذاری سنتی در ترکیه
بخش املاک و مستغلات در ترکیه از همه جوانب قابل اعتماد، مقاوم و ابزاری برای سرمایه گذاری است که به یک نوع سرمایه گذاری سنتی تبدیل شده است و بسیاری از سرمایه گذاران را که مطابق با آمار رشد ترکیه ملزوم به املاک با درآمد متوسط هستند، در نتیجه درآمد ملی، بهبود در توزیع درآمد، انتظارات مثبت و مدیریت ریسک کلی موفق، تحت تأثیر قرار می دهد.
سرمایه گذاری مسکونی ابزار سرمایه گذاری سنتی در ترکیه
یكی از مهمترین مشكلات در ارزیابی قیمت مسكن این است كه خانه ها با مشخصات همسان در شهر های مختلف یک منطقه از نظر قیمت متفاوت هستند زیرا خانه ها از ساختار "همگن زاد" عنی از ویژه گی های یکسان برخوردار نیستند. این وضعیت حتی در نقاط مختلف یک منطقه قابل مشاهده می شود. معیارهایی مانند نزدیک بودن به دریا، دیدن بسفر، قرار گرفتن در ضلع جنوبی برای آفتاب بیشتر، نزدیکی به پارک ها و مدارس می تواند اختلافات جدی در قیمت ها ایجاد کند.
دینامیک پایه در اکونومی
نگاهی به ارزش یک دارایی منفرد در یک دوره معین مشاهده شده در قیمت تمام سرمایه گذاری های دارایی دیگر و ذکر این نکته که بسیار زیاد است یا سقوط کرده است، تحلیل خوبی را برای سرمایه گذاران ارائه نمی دهد. مطابق علم اقتصاد، قیمت کالا در تقاطع عرضه و تقاضا اتفاق می افتد. به عبارت دیگر، وقتی کالا و خدمات به بازار عرضه می شوند، تقاضا برای آن در همان قیمت است. در حالی که این تعریف محیطی است که در آن شرایط کامل رقابت در علم اقتصاد فرض می شود، عوامل جانبی بسیاری وجود دارد که بر قیمت در زندگی واقعی تأثیر می گذارد. در بازار مسکن قیمت ها مطابق با قیمت های مشابه یا با توجه به شرایط ویژه آنها شکل می گیرد.
طی چند سال اخیر گمانه زنی هایی مبنی بر وجود قیمت مصنوعی، قیمت حبابی یا قیمت تورم در سراسر جهان وجود دارد، از قیمت مسکن گرفته تا قیمت طلا، از قیمت نفت گرفته تا قیمت سهام. در مقابل این، که در مورد قیمت های بالا صحبت می کند، می توان گفت که قیمت بسیار ارزان یا قیمت ارزان را می توان گفت. با توجه به شرایط زمان و انتظارات، قیمتهایی که در قیمت مسکن عادی تلقی می شوند در حال تغییر هستند. یكی از مهمترین نمونه های آن در قیمت نفت مشاهده شده است. چند سال پیش، قیمت نفت که 20 دلار بود، یک مقدار عادی بود، در حالی که امروز سطح 60-70 دلار عادی تلقی می شود.
صرف نظر از بخش موجود در اقتصاد، به دلیل گرانی بیش از حد یا قیمت حبابی در قیمت ها، فقط نگاهی به سیر قیمت ها و روندهای حاکم بر بخش کافی نیست. با این حال، بر اساس "مفهوم ارزش" تصویب شده توسط همه بخش ها، استنتاج های مبتنی بر بخش توسط تحلیلگران بازار تصویب می شود.
عوامل مؤثر در عرضه و تقاضا در بخش مسکن
در بخش ساخت و ساز و در قلب بازار مسکن، قیمت ها تشکیل می شود، در حالی که میزان مسکن ارائه شده با توجه به مسکن مورد درخواست، در یک دوره تأخیر پاسخ می دهد. به همین دلیل، مهمترین عامل تأثیرگذار بر قیمت در بخش مسکن در ترکیه و جهان، عدم تعادل و شوک ناشی از تقاضا است. نکات زیر در مورد افزایش یا کاهش تقاضا مهم است:
• افزایش تقاضا با افزایش ارزش اجاره به همراه قیمت املاک غیرمنقول باعث افزایش پتانسیل سود خواهد شد. در چنین حالتی، علاقه سرمایه گذاران به بخش مسکن در حال افزایش است.
• در صورت افزایش تقاضا، افزایش نرخ به دلیل تأخیر در پاسخ به تأمین مسکن، اجاره و قیمت باعث روند صعودی در این بخش می شود.
• پاسخ گویی عرضه به تقاضا در واپسین ها، باعث شروع میزان کاهش تکامل میشود.
• از آنجا که عرضه مسکن با افزایش عرضه مسکن افزایش می یابد، قیمت اجاره و فروش در جهت نزولی کاهش می یابد. این بدان معنا نیست که قیمت ها در سطح سوری کاهش یافته اند، اما دوره های پرداخت نشده در درآمد اجاره به دلیل افزایش دسترسی به بازار مسکن اجاره ای در این بخش اتفاق می افتد. (علاوه بر هزینه جایگزین برای صاحبان خانه های در انتظار مستاجر، هزینه های ثابت مسکن اضافه می شود.) به منظور جلوگیری از افت قیمت سوری، حمایت های اعتباری برای بخش مسکن آغاز می شود.
• از طرف دیگر کاهش قیمت مسکن و اجاره بها باعث کاهش سودآوری و ورود سرمایه گذاران جدید به این بخش می شود.
• اگر کاهش قیمت در سایر قیمت دارایی های اقتصادی رخ دهد، تأثیر نزولی بر تقاضا بیشتر می شود.
شرایط فوق تأثیر معنی داری بر میزان افزایش تقاضا در بخش مسکن و روند صعودی دارد. در صورت کاهش تقاضا، موارد زیر برای تجربه روند مهم هستند.
• میزان مکان خالی و دوره مکان خالی، زمان انتظار پس از قرار دادن املاک و مستغلات با اجاره یا فروش در بازار است. با کاهش تقاضا، میزان جای خالی و زمان اقامت افزایش می یابد.
• این واقعیت که نرخ جای خالی در کل روند صعودی در کل بخش املاک و مستغلات است، به کاهش قیمت فروش و اجاره منجر می شود.
• هنگامی که قیمت اجاره پایین و قیمت فروش به نقطه خاصی برسد، تقاضا احیا می شود و مقادیر تعادل جدید و قیمت تعادل جدید در بازار شکل می گیرد.
قیمت مسکن در استانبول و ترکیه
برای دیدن اینکه آیا در بخش املاک و مستغلات به ویژه ترکیه و استانبول شاهد افزایش حبابی و افزایش شدید قیمت هستیم، ترکیه باید در ساختار کلی بخش مسکن و پویایی اساسی آن، به عرضه و تقاضا نگاه کند. وقتی به داده های هزینه استاندارد در بخش مسکن ترکیه در سال 2019 و عوامل اصلی موثر بر قیمت نگاه می کنیم، نکات زیر مشخص می شود؛
• مطابق با داده های موسسه آماری ترکیه (TUIK)؛ فروش مسکن در ترکیه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل در ماه ژوئن 2019 با 48.6 درصد کاهش و به 61355 تبدیل شده است. عمده ترین دلایل کاهش فروش مسکن، افزایش نرخ بهره وام مسکن و کاهش ارزش لیر ترکیه در اقتصاد ترکیه بوده است.
• در بخش مسکن، وام های ارزان قیمت توسط بانک های دولتی و وام های ارائه شده توسط پیمانکاران، افزایش جدی در فروش را تجربه می کنند. به نظر می رسد کاهش فروش وام مسکن تا حدودی تحت تأثیر چک، سفته و وام ارزان قیمت توسط بانکهای دولتی قرار گرفته است.
• افزایش نرخ ارز دلار و ثبت نرخ در نرخ اعتبار نیز بر خرید مسکن شهروند تأثیر می گذارد. در نتیجه انقباض شهرداری ها، تلاش های بخش مسکن برای برقراری تعادل در عرضه را می توان در تعداد پروانه های ساختمانی که داده شده و تأثیر افزایش هزینه ها مشاهده کرد.
• با نگاهی به داده های فروش مسکن برای ژوئن 2019، می بینیم که فروش به خارجی ها همچنان در حال افزایش است. براساس داده های ماه ژوئن TurkStat، فروش مسکن به خارج از کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل 30.5 درصد افزایش یافته و به عنوان 2689 محقق شده است. نمایندگان بخش موافق هستند که فروش خانه به خارجی ها در کل سال 2019 ادامه خواهد یافت.
• در ژوئن سال 2019، استانبول از لحاظ فروش مسکن به خارجی ها با 9.9 فروش رتبه اول را کسب کرد. استانبول پس از آنتالیا با 668 خانه، آنکارا با 134 خانه، یالووا با 123 خانه و بورسا با 122 خانه دنبال می شوند.
• پویایی اساسی که در فروش مسکن به خارجی ها تأثیر گذاشته است، کاهش فرصت عبور شهروندی ترکیه با سرمایه گذاری در خارج از کشور از یک میلیون دلار به 250 هزار دلار است. علاوه بر این، معرفی معافیت مالیاتی بر ارزش افزوده در مقایسه با سالهای گذشته منجر به افزایش چشمگیر شده است.
• در حالی که هزینه خانه های پروژه گران قیمت در حال افزایش است، انتظار می رود روند نزولی یا افقی قیمت ها ادامه یابد، زیرا هنوز جای خالی در سهام وجود دارد. کاهش نرخ سیاست توسط 4.25 نقطه پایه در ژوئیه 2019 نشان می دهد که تقاضای داخلی دوباره به احیای تقاضای مسکن آغاز خواهد شد.
• قیمت مسکن در استانبول و ترکیه، افزایش قیمت برای مدتی در سال 2019 پیش بینی نشده است، اما باید توجه داشت که پروژه های جدید و تولید مسکن جدید با قیمت های جدید روبرو خواهد بود و پروژه های کم قیمت فعلی در قیمت پایه ارائه می شوند.
به نظر می رسد در ترکیه بازار مسکن برای سرمایه گذاران داخلی با اقدامات کلان اقتصادی همانطور که در عرضه و تقاضا پیش بینی شده است، وضعیت فرایند برقراری مجدد باشد. پس از نوسانات نرخ بهره و ارز، ساختار تقاضا و عرضه این بخش تمایل داشت تا با تدابیر و انگیزه های دولت تدبیر و امید به تعادل جدید برسد. پیش بینی می شود سال 2019 و بعد از آن برای سرمایه گذاران بهتر باشد.
