نرخ سرمایه، یا به اختصار نرخ سقف، محدودیتی است که برای محاسبه نرخ بازگشت املاک استفاده می شود. معمولاً در سرمایه گذاری های املاک و مستغلات با ارزش تجاری مانند ساختمان های اداری، هتل ها یا انبارها در نظر گرفته می شود. هر از گاهی در ساختمان های مسکونی نیز این نرخ محاسبه می شود. بنابراین، نرخ سقف چگونه محاسبه می‌شود، چه عواملی بر نرخ سقف تأثیر می‌گذارند، و نرخ سقف با چه نرخی سرمایه‌گذاران خود را به دست می‌آورد؟
نرخ سقف چگونه محاسبه می شود؟
برای محاسبه نرخ سقف به ابتدایی ترین روش، باید درآمد خالص عملیاتی ملکی را که دارید بر ارزش بازار ملک تقسیم کنید. درآمد خالص عملیاتی با کسر هزینه های مدیریت و عملیات از درآمد ایجاد شده به دست می آید. اگر ملک شما رهن شده است، هزینه های پرداخت وام مسکن نیز در نظر گرفته می شود. هر گونه مخارج سرمایه ای یا کسر استهلاک در خالص درآمد عملیاتی منظور نمی شود. با این حال، نرخ سقف محاسبه‌ای نیست که کاملاً دقیق عمل کند. همچنین می توان گفت که به اندازه بازار سهام قطعیت وجود ندارد.
عوامل موثر بر نسبت کلاهک
عوامل اصلی مؤثر بر نرخ سقف، نوع، مکان، نرخ بهره و هزینه های سرمایه گذاری است.
1. نوع سرمایه گذاری: انواع مختلفی از املاک و مستغلات برای سرمایه گذاری ملک وجود دارد. بنابراین، نسبت کلاهک همه آنها ممکن است برابر نباشد. به عنوان مثال، یک انبار یا یک ساختمان خرده فروشی ممکن است نسبت سقف بالایی داشته باشد، اما در رکود اقتصادی خطر جدی ایجاد می کند.
2. مکان: مناطق شهری از نظر نسبت سقف نسبت به مناطق روستایی بیشتر متفاوت است. در جایی که شرایط اقتصادی محلی و مشابه بیشتر باشد، نرخ سقف کمتر است.
3. نرخ بهره: افزایش نرخ بهره ارزش ملک شما را کاهش می دهد و میزان وام افزایش می یابد. افزایش بدهی شما منجر به کاهش درآمد خالص شما و در نتیجه کاهش نرخ سقف می شود.
4. هزینه ها: هزینه های بیمه و سایر خطرات ممکن است باعث کاهش نرخ سقف شوند زیرا هزینه های شما را افزایش می دهند، بنابراین ممکن است لازم باشد خطرات را کاهش دهید.
نسبت سرمایه خوب برای اهداف سرمایه گذاری چیست؟
یک رابطه خطی بین نسبت سقف و سطح ریسک وجود دارد. هرچه نرخ سقف سرمایه گذاری بالاتر باشد، ریسک بالاتری دارد. هنگام محاسبه نرخ سقف سرمایه گذاری در اجاره، باید سطح ریسک را نیز در نظر بگیرید. در واقع، سطح ریسک در همه انواع سرمایه گذاری می تواند به شما کمک کند تا تعیین کنید که آیا سرمایه گذاری منطقی است یا خیر. به گفته کارشناسان املاک، نرخ سقف بین چهار تا ده درصد خوب است. با این حال، اگر فقط با نگاه کردن به نسبت سقف سرمایه گذاری کنید، می توانید پول خود را نیز از دست بدهید.
