راهنمای سرمایه گذاری

   بر اساس قانون خارجیان و حمایت بین‌المللی در ترکیه، خارجیانی که ملک تحصیل کرده‌اند با درخواست اجازه اقامت کوتاه‌مدت می‌توانند اجازه اقامت بگیرند، مشروط بر اینکه هر درخواست حداکثر مدت 2 سال را پوشش دهد. هنگام ارائه فرم‌ها باید نشانی محل سکونت اعلام شود.

    هنگامی که ملک برای تابعیت خریداری می‌شود، گزارش ارزیابی از شرکت ارزیابی مجاز از سوی هیئت بازار سرمایه، که از طریق WebTapu/TADEBİS درخواست می‌شود، به‌عنوان مبنای «گواهی تعیین مبلغ» (Amount Determination Certificate) لازم است. برای سایر خریدهای خارجیان، الزام جاری را با اداره ثبت املاک تأیید کنید. گواهی تعیین مبلغ (TTB) به مدت 12 ماه معتبر است.

تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی

    اشخاص حقیقی خارجی که در ترکیه ملک تحصیل کرده‌اند می‌توانند حق درخواست اجازه اقامت کوتاه‌مدت تا 2 سال را به دست آورند. علاوه بر این، اشخاص حقیقی خارجی در صورتی که پیش از تاریخ درخواست 5 سال به‌طور دائم در ترکیه زندگی کرده باشند، می‌توانند تابعیت ترکیه را کسب کنند.

    با اصلاحیه‌ای که در قانون تابعیت ترکیه انجام شد، اکنون امکان شهروند ترکیه شدن از طریق سرمایه‌گذاری فراهم شده و سقف‌های سرمایه‌گذاری موجود برای گذار به تابعیت ترکیه بدون هیچ محدودیت زمانی کاهش یافته و حق شهروند ترکیه شدن بدون انتظار 5 سال ایجاد شده است.

    خارجیانی که ملکی به ارزش حداقل 400,000 دلار آمریکا (یک واحد آپارتمانی [condominium] یا یک قطعه زمین دارای ساختمان) بخرند و قید ممنوعیت فروش سه‌ساله را ثبت کنند، می‌توانند بدون شرط پنج سال اقامت برای تابعیت ترکیه درخواست دهند.

با درج قید عدم فروش ملک به مدت 3 سال در سوابق دفتر ثبت سند مالکیت، اشخاص حقیقی خارجی که با خرید ملک برای کسب تابعیت ترکیه درخواست می‌دهند، نمی‌توانند ملک خود را به مدت 3 سال بفروشند.

خدمات برق و آب ملک خریداری‌شده

    مالکان املاک پس از دریافت مجوز پروانه بهره‌برداری (occupancy permit)، حق آغاز فرایند اشتراک برای بهره‌مندی از خدمات عمومی (برق، آب و سامانه فاضلاب و مانند آن) را به دست می‌آورند. برای کسانی که پروانه ساختمان دارند، مالک جدید یا مستأجر ملک باید پس از تحصیل یا اجاره ملک به نهادهای عمومی مربوط مراجعه کند و با نهادهای عمومی قرارداد خدمات امضا کند. پس از امضای قرارداد خدمات و پرداخت هزینه‌های اشتراک یا ودیعه، امکان بهره‌مندی از خدمات به آنها داده می‌شود.

مالیات بر درآمد در استفاده شخصی مالک ملک

در ترکیه، مالیات بر درآمدی اجرا می‌شود که از طریق کسب درآمد اجاره‌ای با اجاره دادن ملک یا کسب عایدی سرمایه‌ای با فروش ملک اعمال می‌گردد. بنابراین، نگهداری ملک در ترکیه صرفاً برای استفاده شخصی و بدون اجاره دادن آن به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی برای هر معامله دیگر، پرداخت مالیات بر درآمد را الزامی نمی‌کند.

فروش یا اجاره ملک

    شهروندان ترکیه و اشخاص حقیقی خارجی در ترکیه در انتقال ملک خود به اشخاص ثالث کاملاً آزادند و در فروش، اجاره یا وثیقه گذاشتن املاک خود کاملاً آزادی دارند. تنها استثنا، ناتوانی در فروش ملک به مدت 3 سال پس از پرداخت 400,000 دلار آمریکا برای کسب تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری است. با اجاره دادن ملک یا املاکی که برای کسب تابعیت ترکیه خریداری شده‌اند می‌توان درآمد اجاره‌ای به دست آورد.

مبلغ اجاره ملک

    آزادی قرارداد: طبق مقررات قانون تعهدات ترکیه (Turkish Code of Obligations)، طرفین می‌توانند تمام شرایط قرارداد، از جمله مبالغ اجاره به لیر ترکیه را به دلخواه خود تعیین کنند. تعیین مبلغ اجاره به ارز خارجی یا مبلغ اجاره مرتبط با ارز خارجی در قراردادهای اجاره ملک ممکن نیست. طبق قوانین حمایت از ارز (بخشنامه شماره 32)، استثناهایی درباره اشخاص حقیقی که خارج از ترکیه زندگی می‌کنند یا شعبه، دفتر نمایندگی، دفتر یا دفتر رابط شرکت‌ها را در ترکیه تأسیس کرده‌اند، یا اشخاصی که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم 50% یا بیشتر سهامدار شرکت‌های ترکیه‌ای هستند و/یا کنترل مشترک دارند و/یا تحت کنترل نگه داشته می‌شوند اعمال می‌شود؛ یا، مادامی که قرارداد به فعالیت‌های آن در مناطق آزاد مربوط باشد، تعیین قیمت‌ها در قراردادهای اجاره‌ای که شرکت‌های مناطق آزاد مستأجر آن هستند، به ارز خارجی یا مرتبط با ارز خارجی مجاز است.

نرخ‌های افزایش در اجاره ملک

    طرفینی که درباره قیمت اجاره توافق دارند و در چارچوب آزادی قرارداد هستند، می‌توانند نرخ‌های افزایش اجاره را میان خود تنظیم کنند. برای اجاره‌های به لیر ترکیه، افزایش توافق‌شده برای سال اجاره تمدیدشده نمی‌تواند از تغییر میانگین 12 ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده فراتر رود. در جایی که اجاره به‌طور قانونی به ارز خارجی توافق شده باشد، به مدت پنج سال قابل تغییر نیست.

اجاره ملک بر حسب ارز

    افراد مقیم ترکیه، در قراردادهایی که میان خود امضا می‌کنند، باید اجاره را به لیر ترکیه تعیین و ثبت کنند. به عبارت دیگر، مبالغ اجاره را نمی‌توان به ارزهای خارجی نوشت، تعیین کرد یا مرتبط ساخت. طبق قوانین حمایت از ارز (بخشنامه شماره 32)، استثناها اعمال می‌شود درباره: اشخاص حقیقی که خارج از ترکیه زندگی می‌کنند یا شعبه، دفتر نمایندگی، دفتر یا دفتر رابط شرکت‌ها را در ترکیه تأسیس کرده‌اند، یا اشخاصی که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم 50% یا بیشتر سهامدار شرکت‌های ترکیه‌ای هستند و/یا کنترل مشترک دارند و/یا تحت کنترل نگه داشته می‌شوند؛ یا، مادامی که قرارداد به فعالیت‌های آن در مناطق آزاد مربوط باشد، تعیین قیمت‌ها در قراردادهای اجاره‌ای که شرکت‌های مناطق آزاد مستأجر آن هستند، به ارز خارجی یا مرتبط با ارز خارجی مجاز است.

مدت‌های اجاره ملک

    اگرچه طرفین برای فسخ قرارداد اجاره محدودیتی ندارند، می‌توانند مدت قراردادهای اجاره را با توافق متقابل تعیین کنند. در نبود توافق میان طرفین در این باره، قانون تعهدات ترکیه شرایط تمدید قرارداد اجاره را تنظیم می‌کند و شرایط فسخ را تعیین می‌نماید.

الزام‌آور بودن قراردادهای اجاره ملک برای اشخاص ثالث

    از آنجا که امکان درج قید (annotation) در قراردادهای اجاره ملک پیش از ثبت سند مالکیت وجود دارد، مستأجران می‌توانند به‌عنوان مالکان جدید ملک عمل کنند و در برابر اشخاص ثالث ادعای حق کنند. پس از فرایند درج قید، اگر ملک به شخص ثالث منتقل شود یا هنگام انتقال آن، از تخلیه مستأجر از ملک جلوگیری می‌شود.

مالیات‌ستانی از درآمد اجاره ملک

    درآمد اجاره‌ای که اشخاص حقیقی در ترکیه به دست می‌آورند، با عنوان مالیات بر درآمد مشمول مالیات است و هر سال با محاسبه تمام درآمد اجاره‌ای وصول‌شده در طول یک سال تقویمی اعلام می‌شود. اگر درآمد اجاره در سال‌های قبل مالیات نشده باشد، به‌عنوان درآمد سال مربوط وصول و مشمول مالیات می‌شود.

    در موارد مجاز یادشده، درآمد حاصل پس از تعیین مبلغ اجاره به ارز خارجی، بانک مرکزی جمهوری ترکیه نرخ ارز قابل اعمال در روز دریافت اجاره را محاسبه و به لیر ترکیه تبدیل می‌کند و مالیات بر درآمد بر همین اساس محاسبه و وصول می‌شود.

    درآمد اجاره‌ای در اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد که در مارس سال بعد ارائه می‌شود اعلام می‌گردد و با نرخ‌های تصاعدی 15% تا 40% (تعرفه 2026) مشمول مالیات می‌شود. مالیات در دو قسط مساوی، در مارس و ژوئیه پرداخت می‌شود.

    درآمد اجاره مسکونی تا 58,000 لیر ترکیه (2026) از مالیات بر درآمد معاف است؛ اگر مجموع درآمد ناخالص دستمزد، سرمایه‌گذاری، اجاره و سایر درآمدهای مؤدی از مبلغ طبقه سوم برای دستمزد در تعرفه فراتر رود، معافیت اعمال نمی‌شود. اجاره محل کار مشمول کسر مالیات در منبع، در صورتی که مبلغ ناخالص از حد اظهار (330,000 لیر ترکیه برای درآمد سال 2025) فراتر رود، باید اعلام شود.

    با اظهار درآمد اجاره‌ای کسب‌شده، امکان کسر برخی هزینه‌ها از مالیات در سال تقویمی وجود دارد.

    هنگام محاسبه مبنای درآمد اجاره‌ای مشمول مالیات، دو روش برای مؤدیان از نظر هزینه‌های قابل کسر مالیاتی وجود دارد. اینها در قانون به‌عنوان روش‌های هزینه «واقعی» و «مقطوع» ذکر شده‌اند.

هزینه‌های قابل کسر مالیاتی - روش هزینه واقعی

    با استفاده از روش هزینه‌های واقعی، هزینه‌های واقعی زیر را می‌توان از مبلغ ناخالص درآمد اجاره‌ای کسر کرد:

·      هزینه‌های روشنایی، گرمایش، آب و آسانسور

·      هزینه‌های بیمه مربوط به ملک و حقوق اجاره‌داده‌شده،

·      هزینه‌های مدیریت،

·      بهره بدهی‌های مربوط به ملک اجاره‌داده‌شده (به‌جز مساکن) و، برای یک مسکن اجاره‌داده‌شده، 5% بهای تحصیل آن به مدت پنج سال از سال تحصیل،

·      استهلاک‌ها،

·      مالیات‌ها، عوارض، هزینه‌ها و مطالبات ویژه پرداخت‌شده برای ملک و حقوق اجاره‌داده‌شده، و نیز هزینه‌هایی که موجر برای مشارکت در مخارج به شهرداری‌ها پرداخت می‌کند،

·      هزینه‌های تعمیر و نگهداری،

·      اجاره مسکنی که موجرانی که ملک خود را اجاره می‌دهند در آن سکونت دارند، (برای مؤدیانی که مقیم ترکیه نیستند مجاز نیست)،

·      هزینه خسارات و غرامت‌ها

بخشی از هزینه‌های یادشده در بالا که مربوط به درآمد معاف است، هزینه قابل کسر مالیاتی محسوب نمی‌شود.

هزینه‌های قابل کسر مالیاتی - روش هزینه مقطوع

    مؤدیانی که روش مقطوع را برگزیده‌اند می‌توانند پس از کسر مبلغ معافیت از درآمد اجاره‌ای خود، هزینه‌های مقطوع به میزان 15% مبلغ باقی‌مانده را در برابر هزینه‌های واقعی تهاتر کنند. در صورت اجاره دادن حقوق، انتخاب روش هزینه‌های مقطوع ممکن نیست.

    مؤدیانی که روش هزینه‌های مقطوع را انتخاب کرده‌اند، پیش از گذشت دو سال نمی‌توانند روش هزینه‌های واقعی را انتخاب کنند.

مستأجر شرکت یا تاجر دارای درآمد تجاری است

    در ترکیه، با کسر (مالیات کسر در منبع، withholding tax) به نرخی که با تصمیم رئیس‌جمهور تعیین می‌شود از پرداخت‌های اجاره به مستأجران شخص حقوقی و تاجران، به نام موجر به اداره مالیات واریز می‌شود. در صورتی که ملک به شرکت یا شخص حقیقی دارای سود تجاری اجاره داده شود و درآمد اجاره از حدود اظهار سالانه فراتر رود، مالک ملک باید با اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد اظهار کند. هنگام اظهار، باید هزینه‌های قابل کسر را حذف کند و مبلغی را که مستأجر کسر کرده است از مبلغ مالیاتی که بر مبلغ باقی‌مانده پس از کسورات محاسبه می‌شود کسر کند و بخش باقی‌مانده را در دو قسط، در مارس و ژوئیه، به اداره مالیات اعلام و پرداخت کند.

مالیات بر ارزش افزوده بر درآمد اجاره

    مالیات بر ارزش افزوده بر درآمد اجاره در ترکیه اعمال نمی‌شود. درآمد ناشی از اجاره دادن املاکی که هیچ فعالیت تجاری ندارند یا با بنگاه تجاری ارتباطی ندارند، مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست.

قرارداد اجاره و مالیات تمبر

    از آنجا که قراردادهای اجاره امضاشده در ترکیه دارای ارزش پولی تلقی می‌شود، عوارض تمبر (Stamp Duty) به نرخ 0.189% بر کل مبلغ مندرج در قرارداد اجاره پرداخت می‌شود.

ثبت قرارداد اجاره در اداره ثبت املاک

    در ترکیه الزامی به ثبت قراردادهای اجاره در سند مالکیت وجود ندارد. با این حال، از آنجا که ثبت قرارداد دارای ارزش پولی تلقی می‌شود، عوارض سند مالکیتی که بر کل اجاره محاسبه می‌شود باید در جریان فرایند ثبت پرداخت شود.

مالیات املاک

    در ترکیه مالکان زمین، اراضی و املاک مالیات املاک می‌پردازند و نرخ‌های مالیاتی بسته به نوع و موقعیت ملک متفاوت است. مالیات‌های املاک با نرخ‌های مختلف برای سکونتگاه‌ها، کسب‌وکارها، زمین‌های قابل کشت و سایر زمین‌ها با طبقه‌بندی مناطق عادی و محدوده شهرداری کلان‌شهر و مناطق پیرامون آن وصول می‌شود.

    مالیات‌های املاکی که توسط شهرداری‌ها محاسبه می‌شود بر اساس ارزش تعیین‌شده در خیابان‌ها و بلوارهایی که ملک در آنها واقع است محاسبه می‌شود. مبلغ مالیات املاک برای ملک از شهرداری محل ملک به دست می‌آید.

    تعهد مالیات املاکی که پس از خرید ملک جدید باید به شهرداری پرداخت شود، از ابتدای سال پس از فروش آغاز می‌شود. مالیات املاک که در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود، قسط اول در مارس، آوریل یا مه و قسط دوم در نوامبر پرداخت می‌شود.

    علاوه بر مالیات املاک در ترکیه، مالیاتی به نام «مشارکت در حفاظت از اموال فرهنگی» وجود دارد که همراه مالیات املاک دریافت می‌شود و 10% مالیات املاک را مطالبه می‌کند.

آخرین بازبینی: سپتامبر 2026