Trem Global Logo

راهنمای سرمایه گذاری

راهنمای خرید و سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ترکیه

ترکیه با توجه به پیشرفت چشمگیر با اقتصاد در حال توسعه خود در سال های اخیر، سرمایه گذاری در بخش های ساخت و ساز و املاک، در حال تبدیل شدن به مرکز جذب سرمایه گذاران نهادی و فردی است. در این فرآیند، این کشور فرصت‌های قابل توجهی را به سرمایه‌گذاران خارجی ارائه می‌دهد که برای اتخاذ تصمیمات سرمایه‌گذاری موفق نیاز به تسلط بر پویایی‌های محلی دارند. ما به‌عنوان تیم ترم گلوبال، به‌منظور پشتیبانی از سرمایه‌گذاران در مسائل مربوط به تملک و سرمایه‌گذاری املاک، که به شدت به عوامل داخلی و خارجی وابسته هستند و مشکلات منحصربه‌فردی دارند، با کارکنان مجرب و تحت سلطه‌ی خود، از نزدیک پیشرفت‌ها را دنبال می‌کنیم. به منظور پاسخگویی به نیازهای مشتریان خود در ترکیه و کمک به آنها برای دستیابی به نتایج موفقیت آمیز در تصمیم گیری های سرمایه گذاری، راهنمای خرید و سرمایه گذاری املاک در ترکیه را به سرمایه گذاران ارائه می دهیم، جایی که ما دانش خاص بخش را ارائه می دهیم. اطلاعات این راهنما عمومی است، نه مشاوره اجتماعی، مالیاتی یا حقوقی.

فرآیند نگهداری ملک

مطابق قانون حمایت از سرمایه گذاری خارجی و بین المللی در ترکیه، افراد خارجی خریدار املاک و مستغلات با درخواست مجوز اقامت کوتاه مدت می توانند اجازه اقامت را دریافت کنند به شرط آنکه هر درخواست می تواند حداکثر برای مدت 2 سال باشد. هنگام ثبت فرم ها، باید آدرس محل اقامت اعلام شود.

قبلا اشخاص حقیقی خارجی که برای به دست آوردن تابعیت ترکیه اقدام به خرید املاک و مستغلات در ترکیه می کنند، می بایست یک گزارش اجباری برای ارزیابی املاک و مستغلات تهیه می کردند. اکنون تهیه گزارش ارزشیابی برای فروش املاک و مستغلات، نه تنها برای افرادی خارجی که دنبال به دست آوردن تابعیت ترکیه هستند اجباری است، بلکه در تمام مواردی که خریداران و فروشندگان آنها اشخاص حقیقی خارجی هستند، اجباری شده است. لازم به ذکر است که گزارش مربوطه به مدت 3 ماه از تاریخ صدور معتبر است.

کسب تابعیت ترکیه با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

اشخاص حقیقی خارجی که صاحب املاک و مستغلات در ترکیه می شوند، می توانند تا 2 سال درخواست اجازه اقامت کوتاه مدت داشته باشند. علاوه بر این، اشخاص حقیقی خارجی در صورتی که قبل از تاریخ درخواست، 5 سال به طور دائم در ترکیه زندگی کرده اند، نیز می توانند تابعیت ترکیه را بدست آورند.

با اصلاحات انجام شده در قانون شهروندی ترکیه، اکنون امکان تبدیل شدن به یک شهروند ترکیه از طریق سرمایه گذاری فراهم شده است و محدودیت های سرمایه گذاری موجود برای کسب تابعیت ترکیه بدون انتظار زمانی کاهش یافته است و امکان تبدیل شدن به یک شهروند ترکیه بدون 5 سال انتظار فراهم شده است.

شرایط لازم برای بهره گیری از این شرایط به شرح زیر است:

1.   خرید املاک و مستغلات به ارزش حداقل 250.000 دلار توسط یک شخص حقیقی با تابعیت خارجی،

2.   برقراری مالکیت مشاع و حق ارتفاق برای اموال غیر منقول خریداری شده،

3.   امکان اخذ تابعیت ترکیه به شرط عدم انتقال املاک و مستغلات به شخص دیگر به مدت 3 سال فراهم می شود.

با قرار دادن یادداشت عدم امکان فروش املاک و مستغلات به مدت 3 سال در سوابق ثبت اسناد رسمی، اشخاص حقیقی خارجی که متقاضیان اخذ تابعیت ترکیه با خرید املاک و مستغلات هستند، امکان فروش املاک خود را برای 3 سال آینده نخواهند داشت.


خدمات برق و آب املاک خریداری شده

صاحبان املاک و مستغلات پس از دریافت مجوز سکونت، حق شروع فرایند اشتراک را به منظور بهره مندی از خدمات عمومی (برق، آب و سیستم فاضلاب و غیره) دارند. برای کسانی که پروانه ساخت دارند، مالک جدید یا مستاجر املاک باید به مؤسسات دولتی مربوطه مراجعه کرده و پس از مالکیت یا اجاره املاک، قرارداد دریافت خدمات را با مؤسسات خدمات عمومی امضا کنند. پس از انعقاد قرارداد خدمات عمومی و پرداخت هزینه اشتراک یا سپرده، به آنها امکان استفاده از این خدمات اعطا می شود.

مالیات بر درآمد مالک برای استفاده شخصی از املاک و مستغلات

در ترکیه مالیات بر درآمد برای کسانی که با کسب درآمد اجاره بها از طریق اجاره املاک و مستغلات و یا با فروش ملک سود سرمایه کسب می کنند، اعمال می شود. بنابراین، نگهداری املاک و مستغلات در ترکیه اگر فقط به منظور استفاده شخصی باشد و برای اجاره به سایر اشخاص حقیقی یا حقوقی یا هرگونه معامله دیگر نباشد مشمول پرداخت مالیات بر درآمد نمی شود.

فروش یا اجاره املاک و مستغلات

شهروندان ترکیه و اشخاص حقیقی خارجی در ترکیه بطور کاملاً آزادانه می توانند ملک خود را به اشخاص ثالث انتقال دهند و برای فروش، اجاره یا وثیقه املاک و مستغلات خود کاملاً آزاد هستند. تنها استثناء عدم توانایی فروش ملک به مدت 3 سال پس از پرداخت 250،000 دلار برای اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه گذاری است. درآمد اجاره را می توان با اجاره املاک و مستغلات یا املاک و مستغلات خریداری شده به منظور دستیابی به تابعیت ترکیه بدست آورد.

مقدار اجاره بهای املاک و مستغلات

طبق آزادی قرارداد مطابق با مفاد قانون تعهدات ترکیه، طرفین می توانند کلیه شرایط قرارداد از جمله مبلغ اجاره بها بر حسب لیره ترکیه را طبق میل خود تعیین کنند. تعیین مبلغ اجاره بها بر اساس ارز خارجی در قراردادهای اجاره املاک و مستغلات امکان پذیر نیست. اما افراد حقیقی که در خارج از ترکیه زندگی می کنند یا شعبه های شرکت خود را در ترکیه مستقر می کنند، دفاتر نمایندگی، دفاتر یا دفاتر ارتباطی یا افرادی که به طور مستقیم یا غیرمستقیم 50٪ یا بیشتر سهامدار شرکت های ترکی هستند و یا دارای حق کنترل مشترک هستند و یا تحت کنترل آنها نگهداری می شوند؛ یا تا زمانی که این توافقنامه مربوط به فعالیت های آن در مناطق آزاد باشد، در قراردادهای اجاره نامه ای که شرکت های مناطق آزاد مستاجر آنها هستند، مجاز به تعیین قیمت ها بر اساس ارزهای خارجی می باشند.

افزایش نرخ اجاره املاک و مستغلات

افزایش نرخ اجاره املاک و مستغلات

طرفهایی که در مورد قیمت اجاره توافق می کنند و کسانی که در مورد قرارداد دارای اختیار عمل هستند می توانند نرخ افزایش اجاره را در بین خود تنظیم کنند. طبق قوانین ترکیه نرخ افزایش اجاره بها بر حسب لیره ترکیه از شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) تجاوز نمی کند. در مواردی که تعیین مبلغ اجاره بها بر اساس ارز خارجی امکان پذیر است، نمی توان ارزش اجاره را در 5 سال اول تغییر داد. این محدودیت، در صورتی که مستاجر تاجری باشد که در مقام اشخاص حقوقی خصوصی یا دولتی مشغول تجارت باشد، همانطور که در قانون تجارت ترکیه مشخص شده است، این محدودیت تا اول ژوئیه سال 2020 در کارگاههای مسقف اعمال نخواهد شد.

دفعات اجاره املاک و مستغلات

اگرچه طرفین هیچ محدودیتی برای فسخ قرارداد اجاره نامه ندارند، اما می توانند مدت زمان توافق نامه اجاره نامه را با موافقت همدیگر تعیین کنند. در صورت عدم توافق طرفین در این باره، قانون تعهدات ترکیه شرایط تمدید قرارداد اجاره نامه و شرایط فسخ را تعیین می کند.

انتقال قراردادهای اجاره املاک و مستغلات به اشخاص ثالث

از آنجایی که قبل از ثبت سند مالکیت، امکان حاشیه نویسی قرارداد اجاره ملک وجود دارد، مستاجران می توانند بعنوان صاحبان جدید ملک عمل کرده و نسبت به اشخاص ثالث مطالبه حقوق کنند. پس از فرایند حاشیه نویسی، در صورت واگذاری املاک و مستغلات به شخص ثالث یا هنگام واگذاری، از اخراج مستاجر از املاک و مستغلات جلوگیری می شود.

مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات

درآمد اجاره به دست آمده توسط اشخاص حقیقی در ترکیه، شامل مالیات بر درآمد می شود و با محاسبه کلیه درآمد اجاره ای که در طول یک سال تقویمی جمع آوری می شود، بطور سالانه ابلاغ می شود. اگر مالیات درآمد اجاره در سالهای گذشته محاسبه نشود، تجمیع شده و به عنوان درآمد سال مربوط مشمول مالیات می شود.

در شرایط مجاز فوق الذکر، برای محاسبه درآمد در مواردی که مبلغ اجاره نامه بر حسب یک ارز خارجی می باشد، پس از تعیین مقدار اجاره بها بر حسب ارز خارجی، بانک مرکزی جمهوری ترکیه نرخ تبدیل ارز مربوطه را در روز دریافت اجاره محاسبه و آن را بر حسب لیره ترکیه محاسبه می کند، سپس مالیات بر این اساس محاسبه و جمع آوری می شود.

مالیات بر درآمد اجاره سالانه، در ترکیه با اظهار در تاریخ 1-25 مارس سال بعد از کسب درآمد، با نرخ 15 تا 35 درصد و محاسبه و اعمال می شود. مالیات بر درآمد در دو قسط مساوی در ماه های مارس و ژوئن پرداخت می شود.

بخش مشخصی از درآمد اجاره املاک و مستغلات از مالیات بر درآمد معاف است و این مبلغ معافیت برای سال 2019، مبلغ 5،250 لیره ترکیه است. برای مالیات دهندگان که درآمد اجاره را از محل کار بدست می آورند، درصورتی که مبلغ ناخالص درآمد اجاره بیش از 40.000 لیره ترکیه برای سال 2019 باشد، اظهارنامه مورد نیاز است.

 با اظهار درآمد اجاره به دست آمده، می توان برخی از هزینه ها را از مالیات در سال تقویم کسر کرد.

مالیات بر درآمد اجاره بها پس از محاسبه پایه درآمد اجاره اعمال می شود، دو روش برای محاسبه پایه درآمد اجاره وجود دارد که از طرف مالیات دهندگان بر حسب هزینه های کسر شده مالیاتی استفاده می شود. این موارد در قانون به عنوان روشهای "واقعی" و "هزینه" اعلام شده است.

هزینه های کسر شده مالیاتی - روش هزینه واقعی

با استفاده از روش هزینه های واقعی، هزینه های واقعی زیر را می توان از درآمد ناخالص اجاره کسر کرد:

-       هزینه های برق، گرمایش، آب و آسانسور

-       هزینه های بیمه مربوط به حقوق و املاک اجاره شده،

-       هزینه های مدیریت،

-       بهره بدهی های مربوط به حقوق و ملک مورد اجاره و 5٪ از ارزش اجاره خانه به مدت 5 سال از تاریخ خریداری (این کسر فقط در مورد درآمد اجاره خانه اعمال می شود؛ بخش غیرقابل کسر به عنوان مازاد هزینه ارزیابی نمی شود).

-       استهلاک،

-       مالیات ها، هزینه ها، عوارض و ارزیابی های ویژه پرداخت شده برای حقوق و املاک اجاره شده و همچنین هزینه های پرداخت شده توسط اجاره کننده برای مشارکت در هزینه های شهرداری ها،

-       هزینه های تعمیر و نگهداری،

-       اجاره خانه ای كه اجاره كنندگان ملک خود را اجاره می كنند، (برای مالیات دهندگان غیر مقیم ترکیه مجاز نیست)،

-       هزینه خسارات و جبران خسارات

بخشی از هزینه های فوق الذکر مربوط به درآمد معاف از مالیات تا سقف بر 5،250 لیره ترکیه برای سال 2019 به عنوان هزینه های کسر شده مالیاتی محاسبه نمی شود.


هزینه های کسر شده مالیاتی- روش هزینه کل

مودیان مالیاتی که روش کمترین مبلغ را انتخاب کرده اند، می توانند پس از کسر میزان معافیت درآمد اجاره خود، 15٪ از مبلغ باقیمانده را بعنوان هزینه های واقعی در نظر می گیرند. در مورد حقوق لیزینگ امکان انتخاب روش هزینه های کل وجود ندارد.

مالیات دهندگانی که روش هزینه های کل را انتخاب کرده اند، نمی توانند قبل از گذشت سه سال، روش هزینه واقعی را انتخاب کنند.

مستاجر یک شرکت تجاری یا بازرگان است

در ترکیه 20٪ (استرداد) از پرداختهای اجاره ای که به مستاجران و تجار شخص حقوقی انجام می شود کسر می شود و به نمایندگی از موجر به حساب اداره مالیات واریز می شود. در صورتی که املاک و مستغلات به شرکت یا شخص حقیقی با درآمد تجاری اجاره داده شود در صورتی که درآمد اجاره بیش از حد ابلاغ سالانه باشد، صاحب املاک و مستغلات باید با اظهارنامه مالیات بر درآمد سالانه را اظهارنامه کند. هنگام تهیه اظهارنامه، باید هزینه های کسر شده را حذف کنند و مبلغ کسر شده توسط اجاره نامه را از مبلغ مالیات کسر کنند، تا پس از اعمال تخفیف ها، مبلغ باقیمانده محاسبه شده و در دو قسط در ماه های مارس و ژوئن پرداخت کنند.

مالیات بر ارزش افزوده درآمد اجاره ای

مالیات بر ارزش افزوده در مورد درآمد اجاره در ترکیه اعمال نمی شود. درآمد ناشی از اجاره املاک و مستغلات که هیچگونه فعالیت تجاری ندارند یا ارتباطی با شرکت تجاری ندارند، مشمول مالیات بر ارزش افزوده نمی شوند.

قرارداد اجاره نامه و تمبر مالیاتی

از آنجا که قراردادهای اجاره نامه منعقد شده در ترکیه یک ارزش پولی محسوب می شود، نرخ 0.189٪ (یکصد و هشتاد و نه هزارم درصد) برای کل مبلغ مشخص شده در قرارداد اجاره نامه تمبر عوارض پرداخت می شود. قراردادهای اجاره نامه بین دو شخص حقیقی دارای معافیت از تمبر عوارض هستند و برای آنها مالیات محاسبه نمی شود.

ثبت قرارداد اجاره نامه به ثبت زمین

در کشور ترکیه، الزامی به ثبت قراردادهای اجاره نامه در دفتر اسناد وجود ندارد. اما، از آنجا که ثبت این قرارداد به عنوان یک ارزش پولی در نظر گرفته می شود، 0.683٪ کل مبلغ اجاره نامه باید در طی فرایند ثبت به عنوان هزینه ثبت پرداخت شود.

مالیات بر املاک و مستغلات

در حالی که در ترکیه، مالکان زمین، املاک و مستغلات مالیات بر دارایی را پرداخت می کنند، نرخ مالیات بسته به نوع و محل ملک متفاوت است. مالیات املاک و مستغلات با نرخ های مختلف برای شهرکها، مشاغل، زمینهای زراعی و سایر اراضی با طبقه بندی مناطق عادی و محدوده شهرداری کلانشهر و مناطق اطراف آن جمع آوری می شود.

مناطق دیگر

زمین زراعی

محل کار

واحد مسکونی


1%

3%

2%

1%

مناطق معمولی

2%

6%

4%

2%

محدوده ها و مناطق اطراف شهرداری کلانشهر



مالیات بر املاک محاسبه شده توسط شهرداری ها براساس ارزش تعیین شده در خیابان های محل قرارگیری ملک محاسبه می شود. مبلغ مالیات بر املاک و مستغلات از شهرداری که ملک در محدوده آن قرار دارد گرفته می شود.

مالیات بر املاک جدید خریداری شده از ابتدای سال پس از فروش شروع می شود و به شهرداری مربوطه پرداخت می شود. مالیات بر املاک و مستغلات در دو قسط برابر در اول مارس، آوریل یا مه و قسط دوم در نوامبر پرداخت می شود.

علاوه بر مالیات بر دارایی در ترکیه، مالیات "کمک برای حمایت از املاک فرهنگی" وجود دارد که با مالیات بر املاک همراه است و 10٪ مالیات بر دارایی را مطالبه می کند.

اجازه بدهید ما با شما تماس بگیریم ما به شما کمک خواهیم کرد که بهترین سرمایه گذاری را انتخاب کنید

پاسخ سریع
Phone
Trem Global Logo
1
Footer Contact Bar Image
Whatsapp contact gif for mobile