بخش املاک و مستغلات نقش برجسته ای در اقتصاد ترکیه ایفا می کند و تنها در برخی از بخش های این صنعت پیشرو رخ نداده بلکه به پویایی اقتصاد می افزاید. دولت ترکیه در سپتامبر 2018 به منظور پشتیبانی از بخش املاک و مستغلات و به دلیل جایگاه برجسته ای که این بخش در اقتصاد کشور ایفا می کند معیار اخذ تابیعت ترکیه برای سرمایه گذاران خارجی را به 250.000 دلار کاهش داده است. تغییر مثبت در بخش املاک و مستغلات، لبخندی بر چهره سرمایه گذاران خارجی که امروز مشغول سرمایه گذاری در ترکیه هستند، می نشاند. مردم در حال تغییر هستند، عادات در حال تغییر هستند، اقتصاد در حال تغییر است و واکنش مصرف کنندگان نیز در حال تغییر است. وضعیت عمومی اقتصاد و چشم انداز بلند مدت بخش املاک و مستغلات ترکیه در سال 2019 اینگونه ارزیابی می شود.
بحران ها و فرصت ها
گروهی که در تمام بحران های اقتصادی بیشتر از سایر افراد تحت تاثیر قرار می گیرند، افراد با درآمد متوسط هستند. در زمان بحران، طوری که ریشه ی کلمه ی بحران در زبان یونانی به معنای تصمیم گیری است، به ابزاری می پردازد که با استفاده از سازوکار سیاسی در مشکلات اقتصاد کلان به عنوان یک سیاست مالی برای بازگرداندن تعادل رو به زوال اقتصادی استفاده می شود. در بخش املاک و مستغلات، گزینه خرید مسکن به وسیله اعتبار بانکی برای درآمد متوسط بررسی می شود که آیا هنوز فعال است یا خیر. در همین راستا، سیاست پولی که توسط بانک مرکزی به اجرا در می آید و سیاست مالی که توسط سازوکار سیاسی اجرا می شود باید شامل سیاست هایی باشد که مطالبات مصرف کننده را برجسته ساخته، منابع مختلف را بسیج نماید تا با ایجاد راهکارهای جدید ظرفیت از دست رفته را مجددا احیا نماید.
اگرچه انتظارات در بخش املاک و مستغلات در ترکیه برای سال 2019 بدبینانه نیست، با این حال در قسمت تقاضای داخلی می توان کاهش را مشاهده نمود. با نگاه به کاهش سرعت شتاب می توانیم این مسئله را درک کنیم. سهام موجود املاک و مستغلات در کشور به دنبال سرمایه گذار است. در این مرحله در می یابیم که حرکت های مخالف توسط دولت ترکیه در حال اجرا است. ما آگاهیم که در صورت کاهش تقاضای داخلی، سیاست هایی برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا با نزدیک کردن بازار به تقاضای خارجی اعمال می شود و ما این مسئله را به خوبی از رویه های دولت برای جذب بخش املاک و مستغلات و سرمایه گذاران خارجی به اقتصاد در می یابیم.
ترکیه در ربع اول سال 2019
به نظر می رسد تحولات سیاسی که در سالهای اخیر پدید آمده است بر تحولات اقتصادی کشور تأثیر گذاشته است. افزایش شاخص های قیمت املاک و مستغلات، افزایش نرخ هزینه های ساخت و ساز به دلیل استهلاک لیر ترکیه، به ویژه با توجه به اینکه قیمت کالاهای وارداتی به دلار مرتبط است و کاهش شتاب در فروش اعتبار کشور نشان می دهد که کاهش تقاضای داخلی در سال 2019 ادامه خواهد داشت. در سه ماه اول سال 2019، فروش خانه 15.6 درصد نسبت به عین زمان در سال گذشته کاهش یافته است، این نسبت در فروش های دست اول 22.3 درصد و در فروش های دست دوم 10 درصد بوده است. از طرف دیگر، فروش واحدهای در گرو رهن بانکی از نظر کمیت در مقایسه با عین زمان در سال گذشته 57.3 درصد کاهش یافته و این وضعیت در سه ماه اول سال خوب نیست.
نقطه تقاطع اروپا، خاورمیانه و آسیای میانه
جمهوری ترکیه با جمعیتی بالغ بر 80 میلیون نفر، به دلیل موقعیت استراتژیک این پتانسیل را دارد که به 1.5 میلیارد مصرف کننده برسد. در حالی که افزایش نرخ بهره و ارز خارجی در بخش املاک و مستغلات باعث کاهش مصرف داخلی در سال 2018 شد، کاهش ارزش لیر ترکیه در برابر ارزهای خارجی و ارزان شدن نسبی قیمت املاک و مستغلات در برابر سایر ارزها باعث افزایش تقاضای سرمایه گذاران خارجی شد. به نظر می رسد معافیت مالیاتی در فروش به سرمایه گذاران خارجی و ارائه پشتیبانی هزینه سند مالکیت و همچنین متنوع سازی نرخ بهره مناسب برای تقاضای داخلی با استفاده از بانک های دولتی، به نظر می رسد که باعث شدند تا این بخش دوباره احیاء شود.
براساس داده های بانک مرکزی ترکیه، نرخ سود مؤثر جولای 2019 24٪ است. ترکیه با روشی بی سابقه در تاریخ این کشور، در سال گذشته یکی از کشورهایی بود که اعتبار ارزان قیمت در آن داده شده است. استفاده از اعتبار بر رفتار مصرف کننده تأثیر گذاشت و جامعه ترکیه که پس انداز آن کافی نبود، بیشتر از درآمد خود برای استفاده ی محصولات مصرفی هزینه کرد.
نشانگرهای اقتصادی
اقتصاد ترکیه در سه ماهه اول سال 2019، در سطح تولید ناخالص 1.3 درصد رشد کرد. طبق بررسی های انجام شده با مشارکت 15 اقتصاد دان، انقباض 2.5 درصدی پیش بینی شده است. تعداد بیکاران در ترکیه در مقایسه با زمان مشابه در سال گذشته 1 میلیون و 116 هزار نفر افزایش یافته و به 4 میلیون و 202 هزار نفر رسیده است. نرخ بیکاری در حدود 13٪ است. در بین نسل جوان میزان بیکاری 23٪ است.
2019 بخش ساخت و ساز
در حالی که سطح شهرنشینی در جهان در حال کند شدن است، بخش املاک و مستغلات در طولانی مدت به رشد خود ادامه می دهد. در کوتاه مدت، موانع رشد جهانی خطرات را در چشم انداز بخش املاک و مستغلات در سراسر جهان افزایش می دهد. در این زمان، سیاست های اقتصادی و جنگ های تجاری بین کشورها از طریق تعرفه های گمرک اعتماد مراکز تصمیم گیری مالی و اقتصادی را تضعیف می کند، در حالی که بخش املاک و مستغلات از سایر هزینه های ساخت و ساز و کاهش سرمایه گذاری در زیرساخت ها، پیشگام می باشد.
با توجه به دلایلی که گفته شد، گرچه بخش املاک و مستغلات در ترکیه تمایل به رشد دارد، اما هنوز هم شکننده به نظر می رسد. در اقتصاد کشورهای در حال توسعه مانند ترکیه، چالش هایی که در بخش ساخت و ساز وجود دارند به دلیل وجود خطرات موقتی است. نوسانات قیمت جهانی کالاها، تردیدهای سیاسی در کشورها، کندتر شدن نرخ رشد کشورهای توسعه یافته نسبت به گذشته، می تواند بخش ساخت و ساز را در کشورهای در حال توسعه مانند ترکیه محدود نماید.
پیشگام از نظر اقتصاد عمومی: بخش ساخت و ساز ترکیه
بخش ساخت و ساز در کشورهای در حال توسعه مانند ترکیه از نظر ثبات اقتصاد کلان یکی از شاخصهای برجسته محسوب می شود. در گذشته بخش ساخت و ساز یکی از عواملی بود که امکان رشد را فراهم می نمود. انبساط و انقباض در بخش ساخت و ساز توسط کسانی که مدت ها قبل از داده های کلی اقتصادی زندگی می کردند، احساس می شود.
سال 2019 در ترکیه سالی بود که در آن اقدامات مهم برای بخش املاک و مستغلات گرفته شد. در ترکیه، اخذ تابعیت براساس برخی از معیارهایی میباشد که شامل: از جمله خرید ملک (اموال غیر منقول)، مبلغ سرمایه ثابت، مبلغ سپرده در بانکهای ترکیه و الزام اشتغال داده شد.
اصل عمل متقابل در درخواست تابعیت حذف شد. محدودیت فروش املاک و مستغلات به سرمایه گذاران خارجی و شرکت های چند ملیتی نیز برداشته شده است. در این زمینه همچنین مدت زمان ویزای گردشگری تمدید شد و زمان فرآیند امور اداری برای صدور اجازه اقامت کاهش یافت. با منتشر شدن این تصمیم در روزنامه رسمی مورخ 19.09.2018 تابعیت ترکیه با سرمایه گذاری جذاب تر شد.
در این آیین نامه جدید:
· دستیابی به تابعیت ترکیه با داشتن ملک به ارزش حداقل 250 هزار دلار امکان پذیر شد.
· الزام سرمایه گذاری ثابت به ارزش حداقل 2 میلیون دلار برای اخذ تابعیت در برنامه قبلی حالا به 500 هزار دلار یا معادل آن به ارز خارجی یا لیر ترکیه تغییر یافته است.
· از طرف دیگر، تمهیدات خریداری به شرط آن انجام می گیرد که اشتغال حداقل 50 نفر و ابزار استقراض دولت حداقل 500 هزار دلار یا معادل آن به ارزهای خارجی یا معادل لیره ترکیه برای مدت سه سال صورت گیرد.
از این موارد، این واقعیت که هرکسی که به ارزش 250.000 دلار خانه، اداره، زمین و املاک مشابه خریداری کند می تواند تابعیت ترکیه را داشته باشد، نرخ فروش مسکن و املاک را بالا برده است. براساس داده های جمع آوری شده 10 ملیت اولی که در سال 2018 املاک خریداری کرده اند به ترتیب عراق، ایران، عربستان سعودی، روسیه، کویت، افغانستان، آلمان، اردن، آذربایجان و انگلیس هستند.
همسران و فرزندان خریداران املاک و مستغلات می توانند شهروند ترکیه شوند
با این آیین نامه، محرومیت ارز ترکیه باعث شده است تا افراد خارجی و شهروندان ترکی که در خارج از کشور زندگی می کنند دربخش املاک و مستغلات ترکیه آسان تر سرمایه گذاری کنند. بخش مسکن ترکیه فرصت های بسیار مطلوبی را برای سرمایه گذاران خارجی که درآمد آنها به ارز خارجی است ارائه می دهد. می بینیم که مناسب ترین راه برای کسب شهروندی، خریدن املاک با مقررات جدید است. در شش ماه اول سال 2019، تأثیر سرمایه گذاران خارجی مشهود است. پس از خرید املاک و مستغلات، همسر سرمایه گذار و کلیه فرزندان زیر 18 سال نیز از حقوق شهروندی برخوردار می شوند، همانطور که اجرای الزامات گزارش ارزیابی در مورد فروش مسکن به افراد خارجی که در 4 مارس 2019 معرفی شد، اعتماد به نفس سرمایه گذاران خارجی را افزایش می دهد.
استانبول بالاترین پتانسیل سرمایه گذاری را دارد
وقتی پتانسیل سرمایه گذاری ارزیابی می شود استانبول، آنتالیا، بورسا، یالووا، ترابزون و آنکارا در صدر فهرست قرار می گیرند. در حالی که استانبول و آنتالیا دو شهر شناخته شده به ویژه در جهان هستند، آنها اولین مناطقی هستند که از نظر فرصت حمل و نقل، ارزشهای طبیعی و تاریخی برای سرمایه گذاران خارجی مورد ارزیابی قرار می گیرند.
