Руководство по инвестициям

   В соответствии с Законом об иностранцах и международной защите в Турции иностранцы, приобретшие недвижимость, могут получить вид на жительство, подав заявление на краткосрочный вид на жительство, при условии, что каждое заявление может охватывать максимальный срок в 2 года. При подаче форм необходимо указать адрес проживания.

    Если недвижимость приобретается для получения гражданства, требуется отчёт об оценке от оценочной компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала, запрошенный через WebTapu/TADEBİS, — как основа для Справки об определении суммы. Для других покупок иностранцами уточняйте действующие требования в земельном кадастровом управлении. Справка об определении суммы (TTB) действительна в течение 12 месяцев.

Турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость

    Иностранные физические лица, приобретшие недвижимость в Турции, могут получить право подать заявление на краткосрочный вид на жительство сроком до 2 лет. Кроме того, иностранные физические лица могут получить турецкое гражданство, если они постоянно проживали в Турции в течение 5 лет до даты подачи заявления.

    Благодаря поправке к Закону о гражданстве Турции теперь появилась возможность стать гражданином Турции через инвестиции, а существующие инвестиционные пороги для перехода к турецкому гражданству без каких-либо временных ограничений были снижены, и появилось право стать гражданином Турции без ожидания 5 лет.

    Иностранцы, которые покупают недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США (квартиру в кондоминиуме либо земельный участок со зданием) и регистрируют трёхлетнюю отметку о запрете продажи, могут подать заявление на турецкое гражданство без требования о пятилетнем проживании.

Благодаря внесению отметки о запрете продажи недвижимости в течение 3 лет в записи реестра правоустанавливающих документов иностранные физические лица, подающие заявление на приобретение турецкого гражданства путём покупки недвижимости, не смогут продать свою недвижимость в течение 3 лет.

Электро- и водоснабжение приобретённой недвижимости

    Собственники недвижимости получают право начать процесс подключения (абонирования) для пользования коммунальными услугами (электроэнергия, вода, канализация и т. д.) после получения разрешения на эксплуатацию (заселение). Тем, у кого есть разрешение на строительство, новому собственнику недвижимости или арендатору следует обратиться в соответствующие государственные учреждения и заключить с ними договор на обслуживание после приобретения или аренды недвижимости. После подписания договора на обслуживание и оплаты абонентских или залоговых сборов им предоставляется возможность пользоваться услугами.

Подоходный налог при использовании недвижимости собственником для собственных нужд

В Турции действует подоходный налог, который применяется при получении арендного дохода от сдачи недвижимости в аренду или получении прироста капитала от продажи имущества. Поэтому содержание недвижимости в Турции исключительно для личного использования, без сдачи в аренду какому-либо физическому или юридическому лицу и без иных сделок, не влечёт обязанности по уплате подоходного налога.

Продажа или аренда недвижимости

    Граждане Турции и иностранные физические лица в Турции полностью свободны передавать своё имущество третьим лицам и вполне свободны продавать, сдавать в аренду или закладывать свою недвижимость. Единственное исключение — невозможность продать имущество в течение 3 лет после оплаты 400 000 долларов США для приобретения турецкого гражданства путём инвестиций. Арендный доход можно получать, сдавая в аренду недвижимость или объекты недвижимости, купленные для приобретения турецкого гражданства.

Размер арендной платы за недвижимость

    Свобода договора: в соответствии с положениями Турецкого обязательственного кодекса стороны могут определять все условия договора по своему усмотрению, включая размеры арендной платы в турецких лирах. Определять размер арендной платы в иностранной валюте или с индексацией к иностранной валюте в договорах аренды недвижимости нельзя. В соответствии с законодательством о защите валюты (Постановление № 32) исключения применяются к физическим лицам, проживающим за пределами Турции, либо к компаниям, создавшим в Турции филиалы, представительства, офисы или связующие офисы, либо к лицам, прямо или косвенно владеющим 50% или более долей в турецких компаниях и/или имеющим совместный контроль и/или находящимся под контролем; либо, если договор связан с деятельностью в свободных зонах, допускается определение цен в договорах аренды, арендаторами по которым являются компании в свободных зонах, в иностранной валюте или с индексацией к иностранной валюте.

Ставки повышения арендной платы за недвижимость

    Стороны, договорившиеся о размере арендной платы и находящиеся в рамках свободы договора, могут самостоятельно урегулировать ставки повышения арендной платы. Для аренды в турецких лирах повышение, согласованное на продлённый год аренды, не может превышать изменение 12-месячного среднего индекса потребительских цен. Если арендная плата на законных основаниях согласована в иностранной валюте, её нельзя изменять в течение пяти лет.

Аренда недвижимости по валютам

    В договорах, заключаемых между лицами, проживающими в Турции, арендная плата должна определяться в турецких лирах и фиксироваться. Иными словами, размеры арендной платы нельзя указывать в иностранной валюте, определять или индексировать по ней. В соответствии с законодательством о защите валюты (Постановление № 32) исключения применяются к: физическим лицам, проживающим за пределами Турции, либо к компаниям, создавшим в Турции филиалы, представительства, офисы или связующие офисы, либо к лицам, прямо или косвенно владеющим 50% или более долей в турецких компаниях и/или имеющим совместный контроль и/или находящимся под контролем; либо, если договор связан с деятельностью в свободных зонах, допускается определение цен в договорах аренды, арендаторами по которым являются компании в свободных зонах, в иностранной валюте или с индексацией к иностранной валюте.

Сроки аренды недвижимости

    Хотя для сторон нет никаких ограничений в отношении расторжения договора аренды, они могут определять срок договоров аренды по взаимному согласию. При отсутствии соглашения между сторонами по этому вопросу Турецкий обязательственный кодекс регулирует условия продления договора аренды и устанавливает условия расторжения.

Обязательность договоров аренды недвижимости для третьих лиц

    Поскольку в договорах аренды недвижимости до регистрации права собственности существует возможность внесения отметки, арендаторы могут выступать как новые собственники имущества и заявлять права против третьих лиц. После процедуры внесения отметки, если недвижимость передаётся третьему лицу либо когда она передаётся, выселение арендатора из недвижимости предотвращается.

Налогообложение арендного дохода от недвижимости

    Арендный доход, получаемый физическими лицами в Турции, облагается налогом, называемым подоходным налогом, и декларируется ежегодно путём расчёта всего арендного дохода, полученного в течение календарного года. Если арендный доход в предыдущие годы не облагался налогом, он взыскивается и облагается налогом как доход соответствующего года.

    В вышеупомянутых допустимых случаях, при получении дохода после определения размера арендной платы в иностранной валюте, Центральный банк Турецкой Республики рассчитывает обменный курс, применимый в день получения арендной платы, и пересчитывает её в турецкие лиры, после чего подоходный налог рассчитывается и взимается соответствующим образом.

    Арендный доход декларируется в ежегодной декларации по подоходному налогу, подаваемой в марте следующего года, и облагается налогом по прогрессивным ставкам от 15% до 40% (тариф 2026 года). Налог уплачивается двумя равными частями — в марте и в июле.

    Арендный доход от жилья в размере до 58 000 TRY (2026) освобождается от подоходного налога; освобождение не применяется, если совокупный валовой доход налогоплательщика от заработной платы, инвестиций, аренды и прочих доходов превышает сумму третьей ступени для заработной платы в тарифе. Арендная плата за нежилые помещения, облагаемая удержанием у источника, должна быть задекларирована, если валовая сумма превышает предел декларирования (330 000 TRY для дохода 2025 года).

    При декларировании полученного арендного дохода возможно вычесть из налога некоторые расходы в календарном году.

    При расчёте базы арендного дохода, подлежащего налогообложению, налогоплательщики могут использовать два метода в отношении вычитаемых из налога расходов. В законодательстве они названы методами «фактических» и «паушальных» расходов.

Вычитаемые из налога расходы — метод фактических расходов

    При использовании метода фактических расходов из валовой суммы арендного дохода можно вычесть следующие фактические расходы:

·      Расходы на освещение, отопление, воду и лифт

·      Расходы на страхование, относящиеся к сдаваемому в аренду имуществу и правам,

·      Расходы на управление,

·      Проценты по долгам, связанным со сдаваемым в аренду имуществом (кроме жилья) и, по одному сдаваемому в аренду жилому помещению, 5% его стоимости приобретения в течение пяти лет начиная с года приобретения,

·      Амортизацию,

·      Налоги, пошлины, сборы и специальные взносы, уплаченные за сдаваемое в аренду имущество и права, а также сборы, уплаченные арендодателем муниципалитетам на участие в расходах,

·      Расходы на ремонт и обслуживание,

·      Арендную плату за жильё, в котором проживают арендодатели, сдающие в аренду собственное имущество, (не допускается для налогоплательщиков, не проживающих в Турции),

·      Стоимость ущерба и компенсаций

Часть вышеупомянутых расходов, соответствующая освобождённому от налога доходу, не учитывается как вычитаемые из налога расходы.

Вычитаемые из налога расходы — метод паушальных расходов

    Налогоплательщики, выбравшие метод паушальных расходов, могут после вычета суммы исключения из арендного дохода зачесть паушальные расходы в размере 15% от оставшейся суммы вместо фактических расходов. Выбрать метод паушальных расходов в случае сдачи в аренду прав невозможно.

    Налогоплательщики, выбравшие метод паушальных расходов, не могут выбрать метод фактических расходов до истечения двух лет.

Арендатор — коммерческая компания, получающая прибыль, или торговец

    В Турции при арендных платежах юридическим лицам-арендаторам и торговцам производится удержание (налог у источника) по ставке, установленной решением Президента, которое вносится в налоговую инспекцию от имени арендодателя. В случае сдачи недвижимости в аренду компании или физическому лицу, получающему коммерческую прибыль, если арендный доход превышает годовые пределы декларирования, собственник недвижимости обязан подать декларацию в ежегодной декларации по подоходному налогу. При декларировании он должен исключить вычитаемые расходы и вычесть сумму, удержанную арендатором, из суммы налога, исчисляемой с остатка после вычетов, и задекларировать оставшуюся часть, уплатив её в налоговую инспекцию двумя частями — в марте и в июле.

НДС с арендного дохода

    Налог на добавленную стоимость к арендному доходу в Турции не применяется. Доход от сдачи в аренду недвижимости, не связанной с какой-либо коммерческой деятельностью или коммерческим предприятием, налогом на добавленную стоимость не облагается.

Договор аренды и гербовый сбор

    Поскольку договоры аренды, подписанные в Турции, считаются имеющими денежную стоимость, гербовый сбор уплачивается по ставке 0,189% от общей суммы, указанной в договоре аренды.

Регистрация договора аренды в земельном кадастре

    Договоры аренды в Турции не обязаны регистрироваться в правоустанавливающем документе. Однако, поскольку регистрация договора считается имеющей денежную стоимость, в процессе регистрации необходимо уплатить пошлину за оформление права собственности, рассчитанную от общей суммы арендной платы.

Налог на недвижимость

    В Турции собственники земельных участков, территорий и недвижимости платят налог на имущество, ставки налога различаются в зависимости от вида и местоположения имущества. Налоги на недвижимость по разным ставкам взимаются для населённых пунктов, предприятий, пахотных земель и прочих земель с классификацией обычных регионов и границ городов с метрополитенским муниципалитетом и прилегающих районов.

    Налоги на имущество, исчисляемые муниципалитетами, рассчитываются исходя из стоимости, определённой на улицах и проспектах, где расположено имущество. Сумму налога на имущество для недвижимости можно узнать в муниципалитете, где расположено имущество.

    Обязанность по уплате налога на недвижимость муниципалитету после покупки новой недвижимости начинается с начала года, следующего за продажей. Налог на недвижимость, уплачиваемый двумя равными частями, уплачивается первый раз в марте, апреле или мае, а второй — в ноябре.

    Помимо налога на имущество в Турции существует налог «взнос на охрану культурного имущества», который взимается вместе с налогом на имущество и составляет 10% от налога на имущество.

Последнее обновление: сентябрь 2026 г.