Türkiye’de inşaat ve kalbinde bulunan gayrimenkul sektörü, ekonominin barometresi görevini yerine getirdiğinden fiyatlardaki değişimler makroekonomik boyutta karar alıcıları etkiliyor ve iktisadi yaşamda ortaya çıkan değişimler, yorumlanıp ortaya koyulması gerektiğinde, gayrimenkul satın alarak yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için önem arz ediyor.
Gayrimenkul yatırımı, Türkiye’de vatandaşların en çok yatırım yaptıkları sektörler arasında birinci sırada bulunuyor. Türk vatandaşlarının birikimlerini gayrimenkul yatırımıyla değerlendirmesi, yatırım kararlarında nesiller boyu süren bir gelenek halinde devam ediyor. Türkiye’de konut sahibi olmak, bir servet unsuru olmasının yanında hane halkının yaşam maliyetini etkileyen en önemli unsurlardan biri sayılıyor. Bir gayrimenkulün fiyatı onun sağladığı hizmetlerin toplamından farklı bir değer ifade ediyor.
Türkiye’de Konut Yatırımı Geleneksel Yatırım Aracı
Türkiye’de konut sektörü her kesim için güvenilir, sağlam ve geleneksel haline gelmiş yatırım araçlarından biri olarak, Türkiye’nin büyüme rakamlarıyla paralel bir şekilde, milli gelirde yaşanan artışlar sonucunda, gelir dağılımının düzelmesi, beklentilerin pozitif yönde seyretmesi ve genel risk yönetiminin başarılı şekilde planlanması durumunda, orta gelir düzeyine sahip pek çok yatırımcının konut talebini etkiliyor.
Konut fiyatlarının değerlemesinde karşılaşılan en önemli problemlerden biri, konutların “homojen” bir yapıya sahip olmamasından dolayı aynı özellikteki konutların aynı ilin farklı ilçelerinde fiyatla farklılaşması yaşandığı gerçeğidir. Bu durum, aynı ilçenin farklı semtlerinde bile gözlemlenebilir bir durum olmaktadır. Konutun denize yakın olması, İstanbul Boğazı’nı görmesi, fazla güneş alması için güney cephede bulunması, parka ve okullara yakınlık gibi kriterler fiyatlarda ciddi farklılıklara sebep olabiliyor.
Ekonomideki Temel Dinamikler
Diğer tüm varlık yatırımlarının fiyatlarında gözlemlenen belli bir dönemdeki tek bir varlık değerine bakıp onun fazla yükseldiğini veya düştüğünden bahsetmek yatırımcılar açısından iyi bir analiz sağlamıyor. Bir malın fiyatı, iktisat bilimine göre arzın ve talebin kesiştiği yerde oluşuyor, yani mal ve hizmet pazara geldiğinde ona yönelik talep miktarı ne ise fiyat da bu şekilde ortaya çıkıyor. Bu iktisat biliminde olan tam rekabet şartlarının varsayıldığı bir ortamın tanımı olurken, gerçek hayatta fiyatı etkileyen pek çok yan faktörlerde bulunuyor. Konut piyasasında da fiyatlar, benzer fiyatlara göre veya kendi özel şartlarına göre oluşuyor.
Son birkaç dönemdir dünya genelinde konut fiyatlarından altın fiyatlarına, petrol fiyatlarından hisse senedi fiyatlarına kadar pek çok varlığın üzerinde suni fiyat, balon fiyat veya şişme fiyatlamanın olduğuna dair spekülasyonlar ortaya çıkmıştır. Fiyatların yüksekliğinden bahseden bu durum tersi içinde söz konusu olarak aşırı düşük fiyatlandırma ya da ucuz fiyat da söylenebilmektedir. Zamanın şartlarına ve beklentilere göre konut fiyatlarında normal sayılan fiyatlar da değişiyor. Bunun en önemli örneklerinden birisi petrol fiyatları üzerinde gözlemleniyor. Bundan birkaç sene önce, 20 $ düzeyinde olan petrol fiyatları normal bir değer olarak kabul görürken, bugün ise 60-70 $ seviyeleri normal kabul görüyor.
Ekonomide hangi sektörde olursa olsun, fiyatların aşırı yüksekliğinden ya da fiyatlarda balon fiyatlama olduğundan sadece fiyatların seyrine ve sektöre hâkim olan trendlere bakmak kâfi gelmiyor. Lakin, tüm sektörler tarafından kabul edilecek “değer kavramı” esas alındığında piyasa analizcileri tarafından kabul edilen sektör bazlı çıkarımlar yapılıyor.
Konut Sektöründe Arz ve Talebi Etkileyen Unsurlar
İnşaat sektöründe ve kalbinde yer alan konut piyasasında fiyatlar oluşurken, talep edilen konut miktarına göre arz edilen konut miktarı, gecikmeli bir seyir halinde tepki veriyor. Bu sebeple Türkiye’de ve Dünya’da konut sektöründe fiyatları etkileyen en önemli unsur, yaşanan dengesizlikler ve şokların talep kaynaklı olması gösteriliyor. Talepte meydana gelen artışlar ya da azalışlarla ilgili şu noktalar önem arz ediyor;
· Artan talepler, taşınmaz fiyatlarıyla beraber kira değerlerini de yükselterek kâr elde etme potansiyelini yükseltecektir. Böyle bir durumda yatırımcıların konut sektörüne olan ilgisi artıyor.
· Talebin yükselmesi durumda ise, gecikmeli cevap veren konut arzından dolayı doluluk oranlarının yükselmesi, kira ve fiyatlar da sektörde yükselme eğilimine neden oluyor.
· Arzın talebe sonradan cevap vermesiyle doluluk oranlarında azalmalar meydana gelmeye başlıyor.
· Konut arzının fazla artmasıyla birlikte boşluk oranları da artmaya başlayacağından, kira ve satış fiyatlarında aşağı yönlü seyir halinde azalmalar meydana gelir. Bu durum nominal düzeyde fiyatların indiğini göstermez, fakat sektörde kiralık konutların pazarda bulunma süreleri yükseleceğinden dolayı kira gelirlerinde ödenmeyen dönemler oluşur. (Kiralanmak için bekleyen konutların sahipleri için alternatif maliyetinin yanında konutun sabit gider maliyetlerinin de eklendiği) Nominal fiyatların düşmesinin önlenmesi için konut sektörüne yönelik kredi destekleri gelmeye başlar.
· Konut fiyatlarının ve kiraların düşmesi ise kârlılığı azaltır ve sektöre yeni yatırımcıların gelmesini azaltır.
· Fiyatta yaşanan düşmelerin diğer ekonomik varlık fiyatlarında da yaşanması durumunda, talepte aşağı yönlü etki daha da artacaktır.
Yukarıda bahsedilen durumlar, konut sektöründe talebin artış hızı üzerinde ve artış eğiliminde önemli ölçüde etki ediyor. Talebin düşüş durumunda ise yaşanacak süreçlerle ilgili şu noktalar önem arz ediyor;
· Boşluk oranı ve boş kalma süresiyle kastedilen, taşınmazların kira ya da satış yoluyla pazara arz edilmesinden sonra bekleme zamanlarıdır. Talepteki düşüşle birlikte konutlardaki boşluk oranı ve boş kalma süreleri artacaktır.
· Boşluk oranlarının gayrimenkul sektörünün tamamında yükselme trendinde olması, satış ve kira fiyatlarında düşüşlere neden olacaktır.
· Düşük kira fiyatları ve satış fiyatları belli bir noktaya vardığında, talep tekrar canlanarak piyasada yeni denge miktarı ve yeni denge fiyatı oluşacaktır.
Türkiye ve İstanbul’da Konut Fiyatları
Türkiye ve İstanbul özelinde gayrimenkul sektöründe fiyatlarda aşırı bir yükselme, balonlaşma olup olmadığına bakabilmek için, konut sektöründeki arz ve talebin genel yapısına, Türkiye’nin temel dinamiklerine bakmak gerekiyor. Türkiye’yi 2019 yılı verileriyle konut sektöründe fiyatlamaya ve fiyatı etkileyen önemli unsurlara baktığımızda şu noktalar öne çıkıyor;
· Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışları 2019 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 48,6 oranında azalarak 61355 oldu. Konut satışlarında azalmanın temel dinamikleri, Türkiye ekonomisinde yaşanan konut kredi faizlerinin yükselmesi ve Türk lirasının değer kaybetmesi oldu.
· Konut sektöründe devlet bankalarının açtığı ucuz krediler, yüklenicilerin verdiği krediler ile yapılan satışlarda ise ciddi yükselişler yaşanıyor. İpotekli satışlarda yaşanan gerilemeler çek, senet ve devlet bankaları tarafından sağlanan ucuz kredilerle kısmi olarak karşılanmış görünüyor.
· Dolar kurundaki yükseliş ve kredi faizlerinde ki rekor oranlar, vatandaşın konut alımını da etkiliyor. Belediyelerin vermiş oldukları inşaat ruhsatı rakamları da yaşanan daralmanın nedeni olarak, artan maliyetlerin etkisi ve konut sektörünün arzı dengelemeye çabaları görülüyor.
· 2019 Haziran ayı konut satış verilerine baktığımızda yabancıya satışın artışını sürdürdüğünü görüyoruz. TÜİK’in Haziran verilerine baktığımızda yabancılara yapılan konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 30,5 artarak 2 bin 689 olduğu görülüyor. Yabancıya konut satışlarının 2019 boyunca artarak süreceğinden sektör temsilcileri hemfikir.
· Yabancılara yapılan konut satışlarında, Haziran 2019'da ilk sırayı bin 9 konut satışı ile İstanbul alıyor. İstanbul ilini sırasıyla 668 konut satışı ile Antalya, 134 konut satışı ile Ankara, 123 konut satışı ile Yalova ve 122 konut satışı ile Bursa izliyor.
· Yabancılara yapılan konut satışlarını etkileyen temel dinamik, yabancılara yatırım yoluyla Türk vatandaşlığına geçebilme imkanının 1 milyon $’dan 250 bin $’a indirilmesi de etkili oldu. Bununla birlikte katma değer vergisi muafiyetinin getirilmesi de önceki yıllara göre ciddi artışların yaşanmasını sağladı.
· Yüksek fiyata sahip proje konutlarının maliyeti yükselirken, stokta hala boş konutlar olması sebebiyle, fiyatlarda aşağı yönlü ya da yatay bir sürecin devam etmesi bekleniyor. 2019 Temmuz ayında politika faizlerinde 4.25 baz puan düşüş gerçekleşmesi, konut talebinde iç talebin canlanmaya başlayacağını gösteriyor.
· 2019 yılında konut fiyatlarında Türkiye’de ve İstanbul’da bir süre daha fiyat artışları yaşanması beklenmiyor lakin yeni projelerin ve yeni konut üretimlerinin yeni fiyatlarla olacağı ve şimdiki düşük fiyatlı projelerin taban fiyatlardan satışa sunulduğu unutulmamalı.
Türkiye’de, yerli yatırımcı için konut piyasası makroekonomik olarak sağlanan önlemlerle arz ve talebin dengelenme süreci içinde bulunduğu durumda gözüküyor. Yaşanılan faiz ve kur dalgalanmalarından sonra, iktidarın aldığı tedbirler ve teşviklerle, özellikle yabancı yatırımcının talebi daha fazla artmış, sektörün talep ve arz yapısı zamanla yeni bir dengeye kavuşma eğilimi gösteriyor. 2019 yılı ve sonrasının yatırımcılar açısından daha iyi geçmesi bekleniyor.
