Türkiye’de konut fiyatlarında yaşanan artışlar ve yapılan yeni konut inşaat projeleri, konut sektörüyle beraber yerel siyaset dinamiklerini, araştırma firmalarını, üniversiteleri üzerinde bir analiz yapmaya itiyor. Türkiye’nin son 15 yılda ekonomik olarak büyümesini, konut sektörüyle beraber ülke geneline yayılan büyük inşaat projeleri oluşturuyor. Son dönemlerde politik olarak da sıkça tartışılan bu konu, İstanbul’da konut fiyatlarını belirlerken üç kıstasın değerlendirildiği biliniyor. Özellikle çevre ülkelerde yaşanan siyasi krizlerin etkisiyle Türkiye’ye gelen yabancı vatandaşların oluşturduğu talep şoku, konut fiyatlarıyla konutun içsel özelliklerinin ilişkisi ve kamu tarafından son yıllarda gerçekleştirilen ulaştırma yatırımlarının konut fiyatları üzerindeki etkisi inceleniyor.
Çevre Ülkelerden Gelen Talep Şoku
Türkiye, çevre ülkelerde yaşanan siyasi, sosyal, ekonomik krizleri demokrasi geleneğiyle aşan bir ülke olarak dikkat çekiyor. Lakin son dönemde komşuları olan İran, Suriye ve Irak’ta yaşanan siyasi ve ekonomik problemler nedeniyle Türkiye hem planlı hem de plansız göçün yarattığı emek piyasası üzerindeki arz şoku, tüketim malları üzerindeki talep şokunu yaşıyor.
İstanbul’da konut fiyatlarının oluşumunda dışsal talep, yapılan ampirik çalışmalar sonucunda %8 ile %13 arasında konut fiyat endeksinde komşu ülkelerden gelen talep nedeniyle fiyat artışlarının yaşandığını gösteriyor. Dışsal talebin, fiyat endeksleri üzerinde pozitif etkisi görülürken, yerel politikacıların, sivil toplum örgütlerinin ve İstanbulluların dış ülkelerden gelen talep nedeniyle konut kiraları ve fiyatlarında artışlar yaşandığına dair gözlemleri yapılan ampirik çalışmaları doğruluyor.
Ortaya çıkan barınma ihtiyacı nedeniyle konut fiyatları üzerinden yaşanan talep baskısı, İstanbul’da uyarıcı bir etkiye sahip olarak yeni konut yatırımlarını da tetikliyor. Her ne kadar bu etkinin geçici olduğu tahmin edilse de kalıcılığı konusunda fiyattan etkilenen birçok kesimin fikir birliği içinde olduğu görülüyor.
Konut Özelliklerinin Fiyata Etkisi
Konut projelerinin sahip olduğu özelliklerin konut fiyatlarında artışları ne kadar etkilediği sorusu da önemini koruyor. Bu sorunun cevabı konutun sahip olduğu metrekaresi, yaşı, oda sayıları ve çevresel etkiler çerçevesinde ortaya çıkıyor. Konut özellikleriyle konut fiyatı ve konut kiraları üzerinde etki, projelerin daha büyük ya da fazla odaya sahip olmasıyla, daha fazla ulaşım seçenekleri ve çevresel faktörlere göre fazla donanıma sahip konutların değerlerinin daha yüksek olduğu, ihtiyaçlara erişebilme düzeyinin artmasının konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü etki yaparak İstanbul’da konut özelliklerinin fiyata etkisinin bulunduğunu açıklıyor.
Büyük Ulaşım Yatırımlarının Fiyata Etkisi
Günlük ihtiyaçlarını yerine getirmek için İstanbul’da işe gidenler, eğlenenler, sosyalleşmek için ulaşım araçlarını kullanan belirli bir parasal maliyete katlanıyorlar. Bunlar yakıt masrafı, toplu taşıma ücretleri gibi değişkenler olarak öne çıkıyor. İstanbul, sınırları dahilinde yaşayan yerli halkın kullandığı ulaşımın getirdiği parasal maliyeti en etkin gözlemlenen şehirlerin başında gelmektedir. Bu noktada parasal maliyete katlananların farkındalığı, zaman maliyetini de hissedebilecekleri deneyimleriyle dünyanın en yoğun yedinci trafiğine sahip olan şehrin, ihtiyaçlara erişme yönüyle konut fiyatlarını baskıladığı biliniyor.
Bu veriler İstanbul’da yaşayan vatandaşların şehirdeki ihtiyaçlarına ulaşmada ve yaşam kaliteleri üzerinde ulaşımın önemli bir etki ettiğini gözler önüne seriyor.
Yapılması düşünülen yeni ulaşım yatırımları konut fiyatları üzerinde örneğin metro inşaatı temel alındığında, metronun geçiş güzergahlarının inşaat süresi boyunca diğer yerlere oranlara konut fiyatları ve kiralarında pozitif etkiye neden olduğu tespit ediliyor. Hatta bu etki %30 ile %35 değerleri arasında gerçekleşmiş, konut fiyat endeksi üzerinde inşaat süresi boyunca gözlemlenmiştir.
Ulaşım projelerinin bitmesinden ardından bölgelerde yapılan gözlem çalışmaları sonucunda konut fiyatları üzerinde ulaşımın etkisi de tespit edilmiştir. Buna göre biten ulaşım projesinin yakınlığından uzaklaşıldıkça konut fiyatlarının düştüğü görülmüş, kamu tarafından tüm vatandaşların vergileriyle finanse edilen ulaşım projelerinin faydalarından projenin finansmanına katılan tüm vatandaşların eşit derecede yararlanmadığı ortaya çıkıyor.
Zorunlu Kentsel Dönüşümün Konut Fiyatlarına Etkisi
Türkiye’de konut sektöründe merkezi hükümet tarafından tespit edilen yerlerde zorunlu kentsel dönüşüm çalışmaları gerçekleştiriliyor. Bu alanda öne çıkan Toplu Konut İdaresi (TOKİ) rehabilite edilen bölgelerde devlet eliyle konut yatırımları gerçekleştirerek, düşük gelir grubunda olan vatandaşların barınma ihtiyaçları için düşük fiyatlı konutlar sunuyor. Zorunlu kentsel dönüşümü devlet eliyle gerçekleştiren Türkiye’nin konut bölgesindeki fiyat endeksleri projelerin başlamasından bitimine kadar, ulaşım ağı ve diğer insani ihtiyaçları planlayan kentsel dönüşüm uygulamalarından sonra konut fiyatları üzerinde pozitif bir etki oluşturduğu tahmin ediliyor.
