Türkiye Ofis Pazarına Genel Bakış

Ülke genelinde 10 milyon metrekare olan A sınıfı ofis stokunun 2023 yılına kadar 13,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. Ofis stokunda İstanbul, Ankara ve İzmir başı çekiyor. Ülkenin ofis pazarına yön veren bu üç şehrin A sınıfı ofis stoku 8,5 milyon metrekareye ulaştı. Bu rakamın 2023 yılına kadar 11 milyon metrekare olacağı tahmin ediliyor.

İstanbul, İzmir ve Ankara'da Merkezi İş Bölgesi (MİA) olarak bilinen ofis bölgelerinde fiyatların gevşemesi ile alt bölgelerde yer alan firmalar bu bölgelere taşındı. Ofis kiralarındaki rahatlama, alt bölgelerde ofisi olan firmaları MİA eksenindeki bölgelere yöneltti. İstanbul'da nitelikli arz, Ataşehir ve Levent ilçelerinde. Kiralardaki düşüş de bu ilçelere olan talebi artırdı.

Dövizdeki son dalgalanmalar ve Türk Lirası ile sözleşme zorunluluğu, çoğu şirketin mülk sahipleriyle kira için yeniden pazarlık yapmasına neden oldu. Firmalar dövizdeki artışın etkilerini azaltmak için eskiye oranla daha sıkışık bir düzene geçerek ofis alanlarını daraltmaya başladı. Fakat Levent ve Maslak gibi bölgelerde kira fiyatlarındaki düşüşü fırsat olarak gören bazı firmaların ikincil lokasyonlar yerine bu bölgeleri tercih edeceği öngörülüyor. Artan inşaat maliyetleri nedeniyle yeni ofis arzının olmamasının da boşluk oranındaki artışı yavaşlatacağı tahmin ediliyor.

Bununla birlikte firmaların, önlerini göremedikleri için beş yıl boyunca kendilerini belli bir alana bağlamak yerine hazır ofis denilen otelde ofis konseptini tercih etmeye başlayacakları öngörülüyor. Bu durumun halihazırda hızla yaygınlaşan hazır ofis konseptlerinin büyüme oranını artırması bekleniyor. Firmalar bu sayede toplantı odalarının kısa sürelerle paylaşıldığı bu tür alanlarda ofis alanlarını daraltacak, hızlı büyüme veya küçülme durumlarına hızlı bir şekilde müdahale edebilecek.

İş dünyasında gelişen trendler, ofis sektöründe hizmet alanında farklılaşmayı gerektirdi. Bu da hazır ofis, ev ofis, Google ofis, paylaşımlı ofis ve soft ofis gibi seçeneklerin ortaya çıkmasına neden oldu. Hazır ofislerde “minimum maliyet, maksimum verimlilik” ilkesine öncelik verilmektedir. Tam donanımlı ve dekore edilmiş ofisler, şirkete tahsis edilen telefon numaraları, misafir ağırlama, düzenli temizlik ve ofis bakımı hazır ofislerin sunduğu hizmetler arasındadır. Bu hizmetler doğrudan kiralama ücretine dahil olup, hazır ofis için ödenen ücret sabittir. Ekonomik durgunluk dönemlerinde birçok firmanın hazır ofisleri tercih ettiği görülmektedir.

COVID-19 salgını ile ofis pazarında belirsizlik oluştu. Evden çalışma, yeni çalışma modeli haline geldi. Fakat evden çalışmak her zaman verimli bir seçenek değil. Bu nedenle uydu ve hazır ofislerden çalışmak yaygınlaştı.

Şirketler merkez ofislerini küçülterek uydu ofislere odaklanmaya başladı. Bu sıkıntılı dönemde kiracılar, ofislerini kullanamadıkları süre için kirasız dönem talep ettiler ve kira sözleşmelerinde indirimler planlandı.

Ayrıca, bazı ofis özelliklerine yönelik taleplerde birtakım değişiklikler oldu. Son dönemlerde, asansör kullanımı gerektirmeyen ve zemin katta kolayca ulaşılabilen ofisler talep görüyor. COVID-19 ile birlikte, açılabilir pencereli ofis binalarına veya modern havalandırma sistemlerine olan ilgi de arttı.