Ticari gayrimenkul, içerisinde gösterilen faaliyetler sonucunda kazanç elde edilen yatırım olarak nitelendiriliyor. Fabrikalar, depolar, plazalar, Alışveriş Merkezleri ve ofisler ticari gayrimenkul örneklerinden sayılıyor. Normal şartlarda arsalardan kazanç elde etmek mümkün olmakla birlikte ticari gayrimenkuller olarak sınıflandırılmıyorlar.
Nitelikli ticari gayrimenkulün döviz bazlı getirisi olması ve risk-getiri dengesi bakımından verimli olması, son dönemde ticari gayrimenkule yatırım yapma konusunun yükselen bir trend haline gelmesine neden oluyor. Her geçen gün yabancı ve yerli yatırımcıların ticari gayrimenkul yatırımına ilgisinin arttığını söylemek mümkün. En çok dikkat çeken yatırımların ise ticari arsa, 5 yıldızlı otel, satılık turistik tesis gibi gayrimenkuller olduğu biliniyor. Yatırımların çok çeşitli olması ve getirisinin yüksek olması da ticari gayrimenkul anlayışının yıldızını parlatan nedenlerden sayılıyor. Özellikle proje geliştirme arayışında olan yabancı yatırımcıların, ticari gayrimenkulleri takip etmesi dikkat çekiyor.
Türkiye, ticari gayrimenkul yatırımı talebinin en çok arttığı ülkeler arasında ilk sıralarda yer alıyor. Talebin en fazla olduğu illerin başında İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirler geliyor. Bununla birlikte turizmin kalbinin attığı Antalya, Muğla gibi Akdeniz Bölgeleri’nde de ticari gayrimenkul açısından gözde yerlerden.
Şirket üzerine kayıtlı olan satın alınmış veya kiralanmış olan gayrimenkulün faturaları ve %18 oranında KDV’si bulunuyor. Bunun yanında, yeni bir dükkan alarak ticari yatırım yapmak isteyen kişilerin, işyeri alım ve satımı sırasında ödemeleri gereken tapu harcı bulunuyor. Bu harç, tapu hizmeti karşılığında ödenmesi gereken bedel olarak biliniyor. Bu bedel, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödeniyor. Tapu harçları %4 üzerinden hesaplanıyor.
Örneğin, 200 bin TL’lik ticari gayrimenkul yatırımı için, hesaplamalar sonucu, alıcı tarafından 4 bin TL ve satıcı tarafından da aynı şekilde 4 bin TL olmak üzere 8 bin TL ödeme alınıyor.
Konuta göre daha karlı bir yatırım aracı olduğu bilinen ticari gayrimenkul yatırımı, ticari faaliyetler amacıyla yapıldığından dolayı kira garantisi ve getirisinin de yüksek olması bekleniyor. Konut tipi yatırımlara nazaran bakım masraflarının daha düşük olması da tercihleri etkileyen özelliklerden biri sayılıyor. Ticari yatırımların, döviz bazında yıllık %6-%7 civarında getiri sağladığı belirtiliyor.
Ticari gayrimenkul yatırımı yaparken dikkate alınması gereken bazı kriterler bulunuyor. Bunlar;
· Ticari gayrimenkul yatırımı yapılırken, seçilecek olan bölgelerin, yüksek nüfus sayısına sahip olması, trafiğin fazla olması, ulaşım imkanlarının gelişmiş olmasının da dikkate alınması gerektiği bildiriliyor.
· Lokasyon seçimi yapılırken gayrimenkulün kira getirisinin bölgesel olarak yüksek olması da önemseniyor.
· Gelir durumu ve kira gibi önemli konuların yanında, yatırım yapılacak gayrimenkulün iş yeri olarak projelendirilmiş olması ve gerekli izinlerin alınmış olması hem alımda hem kiralamada hem de satımda müşteri bulmayı kolaylaştıracak etkenler arasında yer alıyor.
Bu kriterler dikkate alınarak yapılan yatırımların, beklentilerin karşılanması açısından yüksek öneme sahip olduğu dile getiriliyor.
Nitelikli ticari gayrimenkulün tapusunun olması, yapılan yatırımın hızla yükselmesinin ve getirinin daha dengeli olmasının en büyük nedeni olarak görülüyor. Alışveriş Merkezleri, lojistik merkezler ve ofis binaları gibi ticari gayrimenkullerle tek bir mülk satın alımı ile milyonluk yatırımlar yapmanın mümkün olduğu söyleniyor. Bu durum, büyük kurumsal yatırımları anlamlı hale getirerek yatırım çeşitlendirme arayışında olan yatırımcılar için cazip fırsatlar oluşturuyor. Nitelikli ve kurumsal yatırımcıların artmasının, analitik yatırım süreçlerini arttırarak mevzuat açısından sorunsuz gayrimenkullere olan talebi yükselteceği öngörülüyor.
Yetkililer, ticari gayrimenkul yatırımının püf noktalarının dikkate alınması gerektiği üzerinde duruyor. Bu püf noktalarından bazıları;
· Dikkate alınması gereken bir nokta da kolay tespit edilebilen mülkiyet yapısı. Ticari gayrimenkullerin yap-sat modeli ile sınırlı olmaması, sonrasında çoklu mülkiyete geçirilmemesi, kurumsal yatırımcı açısından önemli görülüyor.
· Kurumsal yatırım niteliği tanımı dikkate alınmalı. Yani analitik yatırım sürecinden geçen gayrimenkulün gerekli niteliğe sahip olabilmesi için yatırım yapılmadan önce kapsamlı bir şekilde hukuki, teknik, ticari ve vergi incelemelerinin yapılması gerekiyor.
· Gayrimenkulün hukuki ve mevzuat açısından uygun olması ve ilgili dökümanların hazırda bulunması önemli bir konu olarak görülüyor.
· Yatırım yapılmak istenen mülkün performans ve pazar içerisindeki eğilimlerin belirlenebilmesi adına gayrimenkul pazarında detaylı ticari incelemelerinin yapılması da ticari gayrimenkul yatırımının püf noktalarından biri olarak ele alınıyor.
Ticari Gayrimenkulün Pazarlanması
İş yeri olarak kullanılan gayrimenkulün satış ve kiralama işlemlerinde değişken durumlar yaşanabiliyor. Bu sebeple bu konuda uzman bir ekip ile çalışılması, yatırımcının avantajına oluyor. En yüksek getiriye sahip olan yatırımların başında gelen ticari gayrimenkullerin doğru zamanda, doğru seçimlerle yapılmasının yatırım getirisi açısından önemi üzerinde duruluyor.
Ticari gayrimenkul pazarlaması pek çok süreci barındırıyor. Bunlar;
· Doğru fiyatlandırmanın yapılabilmesi için ekspertiz çalışmaları,
· Pazarlama planlarının yapılması,
· Broşür çalışmalarının profesyonel olarak yapılması,
· Planlamada kullanılmak üzere hedef sektörlerin belirlenmesi,
· Profesyonel sunumların hazırlanması.
Türkiye’de ticari yatırım yapmak isteyen yerli ve yabancı yatırımcılar, süreçlerin güvenilir ve yasal prosedürlerle uyumlu bir şekilde yönetilebilmesi adına danışmanlık firmalarının desteğini alıyorlar. Trem Global, 30 yılın üzerindeki tecrübesi ve 11 farklı dilde verdiği profesyonel danışmanlık hizmetiyle, yatırımların en doğru şekilde yapılması adına global yatırımcılarla çalışmaktan memnuniyet duyuyor.
