Kapitalizasyon oranı ya da kısaca cap rate, gayrimenkul getiri oranını hesaplamak için kullanılan kıstastır. Genellikle ofis binaları, otel ya da depo gibi ticari değeri olan gayrimenkul yatırımlarında dikkate alınır. Zaman zaman konut niteliğindeki yapılarda da hesaplanır. Peki cap rate nasıl hesaplanır, cap rate oranına etki eden faktörler nelerdir ve hangi oranlarda olursa yatırımcılara kazandırır?
Cap Rate Nasıl Hesaplanır?
En temel şekilde cap rate hesaplamak için sahip olduğunuz mülkün net işletme gelirini mülkün piyasa değerine bölmeniz gerekir. Net işletme geliri ise üretilen gelirden yönetme ve işletme masraflarının çıkartılması ile elde edilir. Eğer mülkünüz ipotekli ise ipotek ödemelerini maliyetleri de hesaba katılır. Herhangi bir sermaye harcaması ya da amortisman kesintileri ise net işletme gelirine dahil edilmez. Ancak cap rate tamamen doğru sonuç veren bir hesaplama değildir. Şöyle ki, cap rate bir kişinin yapacağı yatırımdaki potansiyel dönüşü belirlemek için kullanılır. Borsa piyasası kadar kesinlik olmadığı da söylenebilir.
Cap Oranına Etki Eden Faktörler
Cap oranına etki eden temel faktörler yatırımın türü, yeri, faiz oranları ve giderlerdir.
1) Yatırımın türü: Yatırım yapılan pek çok farklı gayrimenkul türü vardır. Dolayısıyla hepsinin cap oranları birbirine eşit olmayabilir. Örneğin bir depo ya da perakende binası yüksek cap oranına sahip olabilir ama ekonomik resesyonda ciddi bir riskte oluşturur.
2) Lokasyon: Kırsal kesime göre şehirler cap oranında daha çok değişkenlik gösterir. Daha lokal ve benzer ekonomik koşulların olduğu yerde cap rate daha düşük olur.
3) Faiz oranları: Artan faiz oranları mülkünüzün değerini düşürür ve borçlanmada bir artış söz konusu olur. Borcunuzun artması net gelirinizde ve dolayısıyla cap oranında bir düşüşe neden olur.
4) Giderler: Sigorta ücretleri ve diğer riskler giderlerinizi arttıracağı için cap oranında bir düşüşe sebep olabilir dolayısıyla riskleri azaltmak gerekebilir.
Yatırım Amaçlı İyi Cap Oranı Nedir?
Cap oranı ile risk seviyesi arasında doğrusal bir ilişki vardır. Eğer bir yatırım için cap oranı ne kadar yüksek olursa riskte o kadar yüksek olur. Kiralık yatırımlar için cap oranı hesaplanırken risk seviyesini de göz önünde bulundurmalısınız. Aslında tüm yatırım çeşitlerinde risk seviyesi yatırımın mantıklı olup olmayacağı konusunda size yardımcı olabilir. Gayrimenkul uzmanlarına göre yüzde 4 ile yüzde 10 arasındaki cap rate iyi bir oran sayılabilir. Ancak sadece cap oranına bakarak yatırım yaparsanız zarar da edebilirsiniz.
