Yatırımcı Rehberi

      Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmadan önce yatırım sürecinde öncelikle mülkün gerçekten kendini mülk sahibi olarak tanıtan kişiye ait olup olmamasına bakılması gerekiyor. Gayrimenkul gerçekten kendini mülk sahibi olarak tanıtan kişiye ait ise, yatırım yapmadan önce mülkün belirtilen özellikleri karşılayıp karşılayamadığını görmek için ziyaret edilmesi gerekiyor.

      Ziyaret sonrası yatırım yapılacak mülkün uyguma imar planına dahil olup olmadığını öğrenmekte fayda var. Uygulama imar planı, yerleşim alanı içindeki gayrimenkulün gelecekte sosyal, kültürel ve ekonomik olarak alacakları yerleşim biçimleri gösteren ve 1/1000 ölçeğinde ilçe belediye tarafından yapılan plandır.

      Yatırım yapılacak mülkün projesinin ve belediyedeki projesinin eşleştirme kontrolünü yaparak, gayrimenkul için gerekli tüm ruhsatların ve resmi izinlerin kontrolünü gerçekleştirmek gerekiyor.

      Gayrimenkulü satan satıcıdan yerel makamlardan alınan yapı kullanım ruhsatı veya iskân belgesinin de talep edilmesi gerekiyor. Gayrimenkul değerleme raporunda yerel makamlardan alınan ilgili belgelerde bulunuyor. Vatandaşlık amaçlı alımlarda, Tutar Tespit Belgesine esas olmak üzere Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşunun WebTapu/TADEBİS üzerinden düzenlediği değerleme raporu gerekir. Yabancıların diğer alımlarında güncel gereklilik tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

      Rapor, kişi ya da kurumların talebiyle herhangi bir taşınmazsın değerinin tespit edilmesi için değerleme uzmanları tarafından taşınmazın değerini etkileyebilecek tüm faktörlerin analiz edilerek değer sonuçlarını açıklarken, imar durumunu, tapu bilgilerini, taşınmazın bulunduğu bölgenin analizini, yeri ve konumunu, benzer taşınmazlara göre artı ve eksileri gibi pek çok etkeni değerlendirerek, taşınmazın değer tespitinin yapılması için hazırlanıyor.

      Raporun hazırlanmasında süreç yasal kurumun incelemesiyle başlayarak, taşınmasın tapu kayıtları ve imar durumu gibi bilgilerle birlikte, tapu müdürlükleri ve belediyelerin ilgili bölümlerinden bilgiler toplanıyor. Sonrasında taşınmazın yasal kurum incelemesinde elde edilen bilgileri sahada yapılan yer görme işlemleri ve taşınmazın mevcut durumuyla karşılaştırılarak bölgesel analiz safhasına geçiliyor. Taşınmazın bulunduğu lokasyondaki emsalleriyle ve bu emsallere göre değerleri incelenerek, tüm bilgiler bir raporda toplanarak başka bir değerleme uzmanının incelemesine gönderiliyor.

      Türkiye’de kullanılan tapu sicil sistemi her gayrimenkul işleminin resmi olarak tescil edildiği sağlam ve güvenli bir sistem olarak biliniyor.

      Mülkiyet henüz proje aşamasında ise arsa sahibiyle noterde ön satış sözleşmesi yapılması gerekiyor. Mülkte kiracı oturuyorsa da mutlaka kira sözleşmesinin kontrol edilmesi gerekiyor çünkü satıcının kiracıya tahliye bildirimi verip vermediği önem arz ediyor.

      Mülkiyetin devredilmesi aşamasında hem sizin hem de satıcının Tapu Sicil Dairesi’ne karşılıklı beyanlarının olması gerekirken, mülkün yeni sahibinin söz konusu gayrimenkulle ilgili vadesi geçmiş gayrimenkul vergi borçlarını varsa ödemekten de sorumlu oluyor. Bu durumdan dolayı gelecekte olası bir tezahürü engellemek için satış sözleşmesine özel bir madde ekletebilirsiniz.

      Türkiye’de yapılacak sözleşmelerin hem İngilizce hem de Türkçe nüshalarını talep etmeniz yatırım sürecinde doğru ilerlemeniz için önemli konuların başında geliyor. Ayrıca sözleşmelerin Türkçe nüshalarının notere onaylatılması önem arz ediyor.

      Mülkiyetin devri için Tapu Müdürlüğü’ne başvurduktan sonra, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde durum tespiti yaptırmak gerekiyor. Başlıca belgeler: tapu senedi veya tapu bilgileri; pasaport (gerekirse tercümesiyle); kimlik bilgileri beyan formu ve bir adet güncel fotoğraf; binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi; banka onaylı ödeme dekontları; bankanın düzenlediği döviz alım belgesi; hâlâ istenen belediyelerde emlak rayiç değeri belgesi; Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman; temsil varsa vekâletname.

Son güncelleme: Eylül 2026