Trem Global Logo

Yatırımcı Rehberi

TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNME VE YATIRIM REHBERİ

Son yıllarda gelişen ekonomisi, inşaat ve gayrimenkul sektörlerindeki yatırımları ile önemli gelişmeler kaydeden Türkiye, kurumsal ve bireysel yatırımcılar için cazibe merkezi haline geliyor. Bu süreçte ülke, başarılı yatırım kararları alabilmek için yerel dinamiklere hakim olması gereken yabancı yatırımcılara önemli fırsatlar sunuyor. Trem Global ekibi olarak, deneyimli ve sektöre hakim kadromuzla, iç ve dış etkenlere son derece bağımlı olan ve kendine özgü sorunları olan gayrimenkul edinimi ve yatırım konularında yatırımcılara destek sağlamak amacıyla gelişmeleri yakından takip ediyoruz. Müşterilerimizin Türkiye'deki ihtiyaçlarını karşılamak ve yatırım kararlarında başarılı sonuçlar elde etmelerine yardımcı olmak amacıyla sektöre özel bilgiler sunduğumuz Türkiye'de Gayrimenkul Edinme ve Yatırım Rehberi'ni yatırımcılara sunuyoruz. Bu kılavuzdaki bilgiler geneldir, sosyal, vergi veya yasal tavsiyeler değildir.

Gayrimenkul Elden Çıkarma Aşaması

Gayrimenkulün Satışı

     Türkiye’de yabancı uyruklu kişilere gayrimenkulün satışı veya Türk vatandaşlarına gayrimenkulün satışı için herhangi bir ayrım, istisna bulunmuyor. Gayrimenkul edinim aşamasında “Türkiye’de Kimler Gayrimenkul Edinebilir?” başlığında belirtilen, bazı ülkelerin (Suriye, Ermenistan, Küba, İsrail ve Kıbrıs) vatandaşları olan yabancı uyruklu gerçek kişiler hariç gayrimenkul satışı yapılabiliyor.

     Gayrimenkul Satışında Gelir Vergisi

     Gayrimenkul satışı sonrası elde edilen kazanç üzerinden satışı yapan kişiler gelir vergisi ödüyor. Eğer gayrimenkul 5 yıldan daha az bir süre elde tutulmuşsa, gayrimenkullerin elden çıkarılması aşamasında oluşacak değer artışı gelir vergisine tabi oluyor.

     Bir değer karşılığı edinilmeyen, bağış veya miras yoluyla elde edilen gayrimenkullerin ya da bir değer karşılığı edinilmiş olsa bile 5 yıllık elde tutma süresinin akabinde gayrimenkulün elden çıkarılması sonrası elde edilen değer artışları ise vergiye tabi olmuyor.

     Gayrimenkul Satışında Sermaye Kazancı Vergilendirmesi

     Gayrimenkul satışı sonrası değerlenmiş gayrimenkulü sebebiyle değer artık kazancı elde eden gerçek kişiler, gelirlerini yıllık olarak gelir vergisi beyanı ile beyan ederler. Vergi matrahı, satış fiyatından gayrimenkul edinim değerinin çıkarılmasıyla bulunuyor. Eğer bu fark pozitif ise beyan ediliyor, negatif ise beyan edilmiyor. Vergilendirecek kazançların belirlenmesi, gayrimenkul edinim değerinin yanında elden çıkarma nedeniyle ortaya çıkan ve satıcının sorumluluğunda kalan gider ile ödenen vergiler ve ücretleri de satış fiyatından indirilmesiyle belirleniyor. Edinim değeri alım ile satım arasında geçen dönemde Üretici Fiyat Endeksi’ndeki artışın %10 ve bundan fazla olması durumunda söz konusu artış oranıyla arttırılıyor. Buna literatürde maliyet endekslenmesi deniyor.       

     Bir takvim yılı boyunca elde edilen sermaye kazançları üzerinden kazancın 14.800 TL’si 2019 yılı için gelir vergisinden istisna sayılıyor. Sonuç olarak, alım ile satım arasında bu tutarın altında fark varsa beyan edilmesine gerek kalmıyor.

     Gayrimenkul Satışı Sonrası Ödenen Tapu Harcı

     Türkiye’de gayrimenkul satın alırken ödendiği gibi, gayrimenkulü elden çıkarırken de %2 oranında tapu harcı ödeniyor. Bu oran 31 Aralık 2019 tarihine kadar konut ve iş yeri teslimlerinde %1,5 oranına düşürülerek uygulanıyor. Satış fiyatı üzerinden hesaplanan tapu harcı, gayrimenkul satın alandan ve satandan ayrı ayrı tahsil ediliyor. Tapu dairesine gitmeden önce tapu harcı, sicil memuru ile işlem yapmadan önce vergi dairesine ödenmesi gerekiyor.

     Gayrimenkul Satışına Katma Değer Vergisi

     Gayrimenkulü edinen kişi satış aşamasında sürekli olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıyorsa bu durumda ticari bir kazanç elde ettiği için satış fiyatına katma değer vergisi uygulanıyor. Gayrimenkulü kendi kullanım amacıyla edinen, sürekli alım satım yaparak ticari kazanç elde etmeyen gerçek kişilere KDV uygulanmıyor. Türkiye’de Hazine ve Maliyet bakanlığı bir takvim yolu içinde birden fazla satış yapıldığını tespit ederse veya birbirini müteakip yıllarda birer adet satış yapıldığını tespit ederse bu durumda gerçek kişiler tacir olarak sınıflandırılıyor ve tacirlerce yapılacak satışlara katma değer vergisi uygulanıyor.

     Gayrimenkul Sahibi Şirketlerin Vergi Yükümlülüğü

1.2 Türkiye’de Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Alma Prosedürü

Türk vatandaşlığına geçiş işlemleri için ödenmesi gereken limitler düşürülerek, Türkiye’de en az 250.000 ABD Doları değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar doğrudan Türk vatandaşı olabiliyor.

Türk Vatandaşlığına Başvuru Süreci

En az 250.000 ABD doları değerinde ya da üzerinde gayrimenkul satın alındığı zaman Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne tapu devri işlemleri sırasında yapılacak başvuruyla Türk vatandaşlığı talebi işleme koyuluyor.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satın alınan gayrimenkul ya da gayrimenkullerin Türk vatandaşlığı talebiyle ilişkin en az 250.000 ABD doları değerinde olup olmadığını kontrol ediyor. Bu aşamada lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketi, satın alınan gayrimenkulün değerleme raporunu hazırlıyor. Tapu idaresi ise bu değerleme raporunu kontrol ederek Türk vatandaşlığı işlemleri için uygunluk kontrolünde bulunuyor. Lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketi dışında emlakçılardan ya da danışmanlık şirketlerinden alınan değerleme raporu geçerli sayılmıyor.

Tapu Sicil Müdürlüğü, vatandaşlık işlemleri için değerleme raporunu kontrol ettikten sonra 3 ile 7 gün arasında süren uygunluk onayında bulunuyor. Başvuru onaylandığında randevu almadan ikamet izni için Göçmenlik Bürosu’na başvurmak gerekiyor. Göçmenlik Bürosu onay verdiğinde yine aynı gün içinde onay kâğıdı ve ikamet izni belgeleriyle Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne başvurmak gerekiyor. Tapu başvurusundan sonraki tüm işlemlerde İstanbul ve Ankara şehirlerinde bulunan Vatandaşlık Ofislerinde tek bir yerden takibi yapılabiliyor.

Türk vatandaşlığı başvuru işlemleri yaklaşık 45 ile 60 gün arasında sonuçlanıyor.

           Türk Vatandaşlığı Başvuru Süreci Sık Sorulan Sorular

·      Ailem de benimle beraber Türk vatandaşı olabilir mi?

Evet. Türk vatandaşlığına başvuru sürecinde gayrimenkulü satın alan kişi, eşi ve 18 yaşın altındaki tüm çocukları Türk vatandaşlığı olabiliyor. Yalnız uygulamada ilgili kurumlar 17,5 – 18 yaş arasında olan çocukların Türk vatandaşlığı işlemlerini yapmıyor.


·      250.000 ABD Doları sınırı için birden fazla gayrimenkul satın alabilir miyim?

Evet. Gayrimenkullerin toplam değerinin en az 250.000 ABD doları olacak şekilde birden fazla gayrimenkul alınabiliyor. Fakat tüm alım işlemleri adına Türk vatandaşlığı başvurusunda aynı anda başvurmak gerekiyor. Eğer Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne beyan edilen gayrimenkullerin değeri 250.000 ABD Doları üzerindeyse vatandaşlık başvurusu kabul ediliyor.


·      Satılamaz Şerhini Hangi Bakanlık Koyuyor?

Gayrimenkulün tapuda beyan edilen değeri 250.000 ABD Doları’nın üzerinde olup olmadığını lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı doğruluyor. Satılamaz şerhi tesisini ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden talep ediyor. Satın alınan gayrimenkullerin ödemesi ise banka havalesiyle mülk sahibine yapılıyor.


·      Döviz kurlarının hesaplaması neye göre yapılıyor?

Bu işlemi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü gerçekleştiriyor ve gayrimenkullerin dolar cinsinden değerini işlemin yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın efektif satış kuru üzerinden hesaplayarak tespit ediyor.


·      Vatandaşlıkla ilgili işlemler ne kadar sürede sonuçlanıyor?

Türk vatandaşlığına başvuru sonrası eğer belgeler eksiksiz doldurulmuşsa başvuru 45 ile 60 gün arasında sonuçlanıyor. Bu zamanın azaltılması için büyük şehirlerde başvuru işlemleri için özel ofisler hükümet tarafından açık halde bulunuyor.


·      Tüm şartların yerine getirdim. Türk vatandaşı olabilir miyim?

Vatandaşlık onay sürecinde önce başvuru evraklarının eksiksiz doldurulmasına bakılıyor, sonra ise ulusal güvenlik arşivleriyle Türkiye’nin ulusal güvenliği için tehdit oluşturmadığınız doğrulanır ve kesinleşirse kesin olarak Türk vatandaşı olunabiliyor.


·      Kira garantili ticari gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşı olabilir miyim?

Evet. Türkiye’de toplam değeri 250.000 ABD Doları’ndan fazla olan ticari gayrimenkul ya da gayrimenkulleri satın alarak Türk vatandaşlığı için başvuru işlemleri alınıyor.


·      Türk vatandaşlığı başvuru işlemleri için Türkiye’de bulunmak mı gerekiyor?

Hayır. Türkiye’ye gelmeden güvenilir bir danışmanlık şirketine vekalet verilerek vatandaşlık işlemleri için başvuru yapılabiliyor.


·      Bir tapu için kaç kişinin Türk vatandaşlığı başvuru işlemleri alınıyor?

Bir tapu ile sadece bir kişinin ve onun birinci dereceden yakınları (eşi ve 18 yaş altık çocukları) vatandaşlık alabiliyor.


·      Daha önce Türkiye’de gayrimenkul almıştım. Şimdi vatandaşlık işlemleri için başvurum alınır mı?

Bu ne zaman gayrimenkul satın aldığınıza bağlı olarak değişiyor. Eğer Türkiye’de 18.09.2018 tarihinden sonra gayrimenkul alım yatırımı yapmış iseniz Türk vatandaşlığı başvuru işlemleri gerçekleşiyor.


·      Türk Vatandaşı olduğumda diğer vatandaşlıklarımdan çıkmam mı gerekiyor?

Hayır. Kendi vatandaşlığınız olan diğer devletlerin uygulamada ne yaptığına bakmanız gerekiyor. Çünkü, Türk yasaları ikinci vatandaşlığa hatta çoklu vatandaşlığa izin veriyor.


·      Türk vatandaşlığı aldıktan sonra askerlik yapmam gerekiyor mu?

18 yaşından küçük çocuğunuz varsa askerlik çağında geldiğinde, askerlik yapmakla yükümlü oluyor. Askerlik için çifte vatandaşlık hakkına sahip kişilerin askerlik hizmetlerini vatandaşı olduğu ülkelerden birinde yapması gerekiyor. Eğer askerlik hizmetini diğer vatandaşı olunan ülkede tamamlamış ve belgeyle kanıtlanıyor ise askerlik yapma zorunluluğu bulunmuyor. 


·      Türk pasaportu almak için hangi ülke vatandaşlarının başvuruları kabul ediliyor?

Türkiye’de gayrimenkul satın alan herkes başvuru yapabiliyor.


·      Biri 16 yaşında biri de 19 yaşında çocuğum var. Türk vatandaşlığı başvurusundan ikisi de yararlanabiliyor mu?

Hayır. Sadece 18 yaş altındaki çocuklar Türk vatandaşlığı başvuru işlemlerinde gayrimenkul satın alan ve eşiyle beraber başvurusu kabul ediliyor. 18 yaşın üstündeki bireyler vatandaşlık hakkından ailesiyle beraber yararlanamıyor. 18 yaşın üstündeki kişiler de en az 250.000 ABD Doları değerinde gayrimenkul satın alarak kendi adına başvuru yapabiliyor.


·      18 yaşın üzerinde engelli çocuklar için vatandaşlık alınıyor mu?

Eğer çocuğunuzun bakıma muhtaç olduğunu belgeleyebilirseniz Türk vatandaşlığı alabilirsiniz.


·      İnşaatı devam eden ya da taksitle gayrimenkul ediniminde Türk vatandaşlığı başvurusu geçerli oluyor mu?

Evet. Noterde noter tarafından onaylanan satış vaadi sözleşmesi yapıldıysa ve ödemeler 250.000 ABD dolarının üzerindeyse taksitle inşaatı devam eden gayrimenkul için Türk vatandaşlığı başvuru işlemleri yapılabiliyor. Burada önemli olan husus, ödenmiş taksitlerin toplamının 250.000 ABD doları üzerinde olmasıdır.


·      Vatandaşlık işlemleri yaklaşık 2 ay sürüyor. Bu süreç zarfında oturma izni alınabiliyor mu?

Türk vatandaşlığı başvurusu onaylanır onaylanmaz gayrimenkulü satın alan kişiye ve 1. derece aile bireylerine herhangi bir bekleme süresi olmadan aynı gün içinde oturma izni veriliyor.


·      Türkiye’de çifte vatandaş olabilmem mümkün mü?

Evet, Türkiye Cumhuriyeti çifte vatandaşlığa izin veriyor fakat bu durumda kendi vatandaşlığınızın ne olacağı konusunda konsolosluğunuzla görüşmeniz gerekiyor. Bazı ülkeler çifte vatandaşlığa kısıtlama getiriyor.


·      Herhangi bir ülkenin vatandaşı değilsem yani vatansız isem nasıl Türk vatandaşı olabilirim?

Birleşmiş Milletler tarafından verilen vatansızlığı kanıtlayan belge ve en az 250.000 ABD doları değere sahip bir gayrimenkul satın alımı yapıldığında Türk vatandaşlığına başvurma işlemi yapılabiliyor.


·      Türk vatandaşlığı işlemleri için bilinmesi gereken önemli noktalar var mı?

Türkiye’de bakanlık, alınan gayrimenkulün minimum değerinin en az 250.000 ABD doları olduğundan emin olmak istiyor. Bu konuda lisanslı gayrimenkul değerleme firmalarının uzmanları, fiyat sahtekarlıklarını önlemek için gayrimenkulü değerliyor. Bu sebeple satış fiyatı ile değerleme fiyat arasında %20’ye kadar yanılmalar olabiliyor. Bu nedenle, anlatılan durumu göz önünde bulundurup hesaplama yapılması tavsiye ediliyor.


Yatırım Yaparak Türk Vatandaşı Olma Süreci


1.    Banka Hesabı Açma: Yatırımcı adına hesap açılıyor.


2.    Yatırım Yapma: Tapu devri, nakit depozito, devlet tahvili(hisse alımı) gibi gerekli yatırım işlemleri gerçekleştiriliyor.


3.    Oturma İzni Başvurusu: Başvuru sahipleri vatandaşlık başvurusu sorasında oturma izni almak için başvuruda bulunuyor. Bu süre içinde oturma izni sahipleri, istedikleri süre boyunca yurt dışında yaşamaya devam edebiliyor.


4.    Türk Vatandaşlığı Başvurusu: Oturma izni aldıktan sonra Türk vatandaşlığına başvuruda bulunmak gerekiyor. Başvuru sürecinde Türkiye’de bulunmak ya da görüşmeler yapmak için gelmek gerekli sayılmıyor.

Türk Vatandaşlığına Yatırım Yoluyla Başvurabilmek İçin Gerekli Belgeler


·      Başvuru formu

·      Vatandaşı olduğunuz devlete ait kimlik belgesi (pasaport, kimlik, doğum belgesi, nüfus kayıt örneği vs.)

·      Her aile üyesine ait 4 adet vesikalık fotoğraf

·      Doğum belgesi

·      Pasaportunuzun üzerine kayıtlı ikamet izni veya geçerli turist vizesi

·      Evli ise, eşinin ve varsa 18 yaşından küçük çocukların kimlikleri ve aile bağlarını kanıtlayan resmi belgelerin aslı (evlilik cüzdanı veya evlilik belgesi, çocukların doğum belgeleri).

·      Eşi veya yakınları T.C. vatandaşı iseler, nüfus cüzdan fotokopileri ve Türkiye’de ikamet adresleri

·      Başvuru için yapılan ödeme makbuzu

·      Değerleme raporu

·      250.000 ABD Doları değerinde ödeme yapıldığını gösteren dekont

·      Tapu veya noter tasdikli mülk satın alma taahhüdü

Sizi arayabiliriz SİZİN İÇİN EN İYİ YATIRIMI SEÇMENİZE YARDIMCI OLACAĞIZ

Hızlı cevap
Phone
Trem Global Logo
1
Footer Contact Bar Image
Whatsapp contact gif for mobile