Yatırımcı Rehberi

Türkiye’de “Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu” gereğince, gayrimenkul edinmiş yabancılar kısa dönemli oturma iznine başvurarak, her bir başvuru en fazla 2 yıllık süreyi kapsayacak şekilde oturum izinleri düzenleniyor. Başvuru sahibi formları teslim ederken mutlaka bir konut adresinin beyan edilmesi gerekiyor.

Vatandaşlık amaçlı alımlarda, Tutar Tespit Belgesine esas olmak üzere Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşunun WebTapu/TADEBİS üzerinden düzenlediği değerleme raporu gerekir. Yabancıların diğer alımlarında güncel gereklilik tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Tutar Tespit Belgesi (TTB) on iki ay geçerlidir.

Gayrimenkul Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı

Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancı uyruklu gerçek kişiler 2 yıla kadar kısa dönemli oturma iznine başvurma hakkı kazanırken, Türk vatandaşlığı kazanımı için yabancı uyruklu gerçek kişiler başvuru tarihlerinden önce 5 yıl boyunca devamlı olarak Türkiye’de ikamet etmiş olmaları gerçekleşmişse vatandaşlık alabiliyor.

Türk Vatandaşlığı Kanunu’nda yapılan değişikle artık yatırım yoluyla Türk vatandaşı olabilme imkânı getirilmiş ve süre kısıtlaması olmadan Türk vatandaşlığına geçiş için var olan yatırım limitleri düşürülerek 5 yıl beklemeden Türk vatandaşı olma hakkı tanınmıştır.

 En az 400.000 ABD doları değerinde (kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı) taşınmaz satın alıp tapuya üç yıl satılmaması şerhi koyduran yabancılar, beş yıl ikamet şartı aranmaksızın Türk vatandaşlığına başvurabilir.

Tapu sicil kayıtlarında ilgili gayrimenkule 3 yıl süresince satılamama şerhi koyularak, gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı edinimi için başvuran yabancı uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkullerini 3 yıl boyunca satmaları mümkün olmayacaktır.

           Satın Alınan Gayrimenkulün Elektrik ve Su Hizmetleri

           Gayrimenkul sahiplerine bina kullanım izinlerinin verilmesi sonrası kamu hizmetlerinden (elektrik, su ve kanalizasyon sistemi vs.) faydalanabilmesi için ilgili kurumlara giderek abonelik işlemlerini başlatma imkânı kazanıyor. Bina kullanım izni mevcut olanların ise gayrimenkulün devralınması ya da kiraya verilmesinin akabinde, yeni gayrimenkul sahibi veya kiracının ilgili kamu kurumlarına başvurması ve kamu kurumlarıyla hizmet sözleşmesi imzalaması gerekiyor. Hizmet sözleşmesinin imzalanması sonrası abonelik ya da depozito ücretlerinin ödenmesinin ardından ise hizmetlerden faydalanma imkanı tanınıyor.

           Gayrimenkul Sahibinin Kendi Kullanımında Gelir Vergisi

           Türkiye’de yalnızca gayrimenkulün kiralanması ile kira geliri elde edilmesiyle ya da gayrimenkulün satılması ile sermaye kazancı elde edilmesi işlemleri sonrasında gelir vergisi uygulaması bulunuyor. Bu sebeple, eğer gayrimenkulün Türkiye’de sadece şahsi kullanım amacıyla elde tutulması ve bunun haricinde gerçek ya da tüzel kişilere herhangi bir işlem için kiraya verilmemesi, gelir vergisi ödemeyi gerekli kılmıyor.

           Gayrimenkulün Satılması ya da Kiralanması

           Türkiye’de Türk vatandaşları ve yabancı uyruklu gerçek kişiler gayrimenkullerinin üçüncü şahıslara devri konusunda tamamen özgür oluyor ve gayrimenkullerini üçüncü şahıslara satmakta, kiralamakta ya da teminat olarak göstermekte tamamen özgür durumunda bulunuyor. Bunun tek istisnası, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı için 400.000 ABD Doları değerinde ödemenin gerçekleşmesi akabinde 3 yıl boyunca gayrimenkulün satılamamasıdır. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak için satın alınan gayrimenkul ya da gayrimenkuller kiraya verilebilerek kira geliri elde edilebiliyor.

           Gayrimenkulün Kira Tutarı

           Sözleşme serbestisi Türk Borçlar Kanunu’nda geçen hükümleri uyarınca Türk Lirası üzerinden kira tutarları da dahil olmak üzere taraflar tüm sözleşme şartlarını istedikleri gibi belirleyebiliyor. Gayrimenkul kira sözleşmelerinde döviz ya da dövize endeksli kira tutarının belirlenmesi mümkün olmuyor ancak Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı (32 sayılı Karar) kapsamında şu durumlar istisnadır: Türkiye dışında ikamet eden gerçek kişilerin ya da kurulmuş şirketlerin Türkiye’de bulunan şubeleri, temsil büroları, ofisleri ya da irtibat büroları ya da bu kişilerin doğrudan veya dolaylı olarak %50 ya da daha fazla hissedarı oldukları Türk şirketleri ve/veya müşterek kontrol ve/veya kontrol altında tuttukları; ya da anlaşma, serbest bölgelerdeki faaliyetleriyle ilgili olduğu sürece serbest bölgelerdeki şirketlerin kiracı oldukları kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin döviz ya da dövize endeksli olarak belirlenmesine imkan tanınıyor.

           Gayrimenkul Kira Bedellerinde Artış Oranları

           Kira bedeli üzerinde anlaşma sağlayan sözleşme serbestisi içinde bulunan taraflar kira bedeli artış oranlarını da kendi aralarında düzenleyebiliyor. Türk lirası cinsinden kiralarda yenilenen kira yılı için kararlaştırılan artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira bedeli yasal olarak yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe değiştirilemez.

           Gayrimenkullerin Dövizle Kiralanması

           Türkiye’de oturan kişiler aralarında imzaladıkları kira sözleşmelerinde kira bedelinin Türk Lirası ile belirlenmesi ve kayıt altına alınmış olması gerekiyor. Yani, kira tutarları yabancı para cinsinden yazılamayacağı, belirlenemeyeceği ya da endekslemeyeceği belirtiliyor. Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı (32 sayılı Karar) kapsamında şu durumlar istisnadır: Türk vatandaşı olmayan Türkiye’de oturan kişiler ve Türkiye dışında ikamet eden gerçek kişilerin ya da kurulmuş şirketlerin Türkiye’de bulunan şubeleri, temsil büroları, ofisleri ya da irtibat büroları ya da bu kişilerin doğrudan veya dolaylı olarak %50 ya da daha fazla hissedarı oldukları Türk şirketleri ve/veya müşterek kontrol ve/veya kontrol altında tuttukları; ya da anlaşma, serbest bölgelerdeki faaliyetleriyle ilgili olduğu sürece serbest bölgelerdeki şirketlerin kiracı oldukları kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin döviz ya da dövize endeksli olarak belirlenmesine imkan tanınıyor.

           Gayrimenkul Kira Süreleri

           Sözleşme serbestisi içinde taraflar kira sözleşmesinin feshi için hiçbir kısıtlamaya sahip olmamakla birlikte, karşılık olarak anlaşarak kira sözleşmelerinin sürelerini belirleyebilirler. Bu konuda taraflar arasında mutabakat olmaması durumda ise Türk Borçlar Kanunu, kira anlaşmasının süresinin uzatılması konusunda belirleyici olarak düzenleme yapıyor ve fesih şartlarını belirliyor.

           Gayrimenkul Kira Sözleşmelerinin Üçüncü Taraflara Bağlayıcılığı

           Gayrimenkul kira sözleşmelerinde tapu kaydından önce şerh edebilme imkânı olduğu için, kiracılar gayrimenkulün yeni sahibi gibi hareket edeceklerinden üçüncü taraflara karşı hak iddiasında bulunabilir, şerh edilme işlemi sonrası, gayrimenkul üçüncü bir tarafa devredilirse veya devredildiğinde kiracının gayrimenkulden tahliyesi engellenmiş oluyor.

           Gayrimenkul Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi

           Türkiye’de gerçek kişiler tarafından elde edilen kira gelirleri “Gelir Vergisi” adıyla vergilendirilmekte, bir takvim yılı boyunca toplanan tüm kira gelirleri hesaplanarak yıllık olarak beyan edilmektedir. Eğer geçmiş yıllarda kira gelirleri vergilendirilmemiş ise ilgili oldukları yılın geliri olarak vergiye tabi tutularak tahsil edilir.

           Yukarıda sayılan izin verilen durumlarda kira tutarının dövizle belirlenmesi sonrası elde edilen gelir, Türkiye Merkez Bankası tarafından kiranın alındığı gün geçerli olan döviz alım oranı üzerinden hesaplanarak Türk Lirası’na çevrilir ve gelir vergisi de buna uygun olarak hesaplanıp tahsil edilir.

           Kira geliri izleyen yılın Mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve %15 ile %40 arasındaki artan oranlı tarifeye (2026) göre vergilendirilir. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

           Konut kira gelirinin 58.000 TL'si (2026) gelir vergisinden istisnadır; ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar istisnadan yararlanamaz. Tevkifata tabi iş yeri kira gelirinin brüt tutarı beyan sınırını (2025 gelirleri için 330.000 TL) aşarsa beyan edilir.

           Elde edilen kira gelirinin beyanıyla takvim yılında bazı giderlerin vergiden indirilmesi mümkün olabiliyor.

           Kira geliri matrahı hesaplanırken vergilenecek kira geliri, vergiden indirilecek giderler açısından vergi mükellefi olanların kullanacağı iki yöntem bulunuyor. Bunlar “gerçek” ve “götürü” gider yöntemleri olarak mevzuatta belirtiliyor.

Vergiden İndirilecek Giderler – Gerçek Gider Yöntemi

Gerçek gider yöntemi kullanılarak, kiralanan gayrimenkulle ilgili olarak ortaya çıkan ve belgelendirilen aşağıdaki giderler, brüt kira tutarında düşürülebiliyor:

·      Aydınlatma, ısınma, su ve asansör giderleri,

·      Kiraya verilen gayrimenkuller ve haklar için sigorta giderleri,

·      İdari giderler,

·      Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili borç faizleri (konutlar hariç) ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5'i,

·      Amortisman giderleri,

·      Emlak vergisi, tapu harcı türevinde gayrimenkulle ilgili vergi ve harçlar ile yerel idarelere (belediyelere) ödenen gayrimenkulle ilgili vergi, harç ve katılma payları,

·      Tamirat masrafları,

·      Gayrimenkulünü kiraya verenler tarafından ödenen kiralar, (yurt dışında ikamet eden vergi mükelleflerinin ödediği kira bedelleri hariç tutuluyor.)

·      Hasarlar, tazminatlar ve kayıplar

Yukarıda sayılan giderlerin, istisnaya isabet eden kısmı vergiden indirilecek giderlerden sayılmıyor.

Vergiden İndirilecek Giderler – Götürü Gider Yöntemi

Götürü gider yöntemiyle vergiden indirilecek giderler vergi mükellefleri için kira gelirinden istisna muafiyet tutarının indirilmesinden sonra kalan tutarın %15’ine karşılık gelen tutar, herhangi bir belge şartı aranmayarak götürü gider olarak kabul edilerek indiriliyor.

Yalnız, bu yöntemi tercih eden vergi mükelleflerinin iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemeyecekleri belirtiliyor.

Kiracının Ticari Kazanç Elde Eden Şirket ya da Tacir Olması

Türkiye’de tüzel kişi kiracı ve tacirler gerçek kişilere yapılacak kira ödemelerinden Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen oranda kesinti (stopaj) yaparak kiralayan adına vergi dairesine yatırılıyor. Gayrimenkulün ticari kazanç sahibi gerçek kişiye ya da bir şirkete kiraya verilmesi durumda gayrimenkul sahibi, kiraladığı gayrimenkul üzerinden elde ettiği brüt yani kesinti öncesi kira gelirini yıllık beyan sınırlarını aşması halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanını yapmak, beyanı gerçekleştirirken de indirilebilecek giderleri çıkarıp ve indirimler sonrası kalan tutar üzerinden hesaplanacak vergi tutarından kendisinin yıl içinde kiracı tarafından kesilen tutarı indirip bakiye kısmını iki taksit halinde Mart ve Temmuz aylarında bağlı bulunduğu vergi dairesine beyan ederek ödemeleri gerekiyor.

           Kira Gelirine KDV Uygulanması

           Türkiye’de kira gelirine katma değer vergisi uygulanmıyor. Herhangi bir ticari faaliyet elde etmeyen veya ticari işletmeyle bir bağı bulunmayan gayrimenkullerin kiraya verilmesi ile ortaya çıkacak gelirler katma değer vergisine tabi sayılmıyor.

           Kira Anlaşması ve Damga Vergisi

           Türkiye’de imzalanan kira anlaşmaları parasal değer sayıldığı için, anlaşmada belirtilen toplam kira tutarı üzerinden %0.189 oranında Damga Vergisi ödeniyor.

           Kira Anlaşmasının Tapuya Tescili

           Kira anlaşmaları Türkiye’de tapuya tescil edilme zorunluluğu bulunmuyor. Fakat anlaşmanın tescil edilmesi parasal değer sayıldığı için tescil işlemleri sırasından toplam kira bedeli üzerinden hesaplanan tapu harcının ödenmesi gerekiyor.

           Gayrimenkul Emlak Vergisi

           Türkiye’de arsa, arazi ve gayrimenkul sahipleri emlak vergisi öderken, vergi oranları ise mülkün türüne ve konumuna bağlı olarak değişlik gösteriyor. Sıradan bölgeler ve büyükşehir belediyesi sınırları ve civardaki alanlar sınıflamasıyla yerleşim birimleri, iş yerleri, tarıma elverişli araziler ve diğer araziler için farklı oranda emlak vergileri tahsil ediliyor.

           Belediyeler tarafından hesaplanan emlak vergileri, emlakın bulunduğu yerdeki sokak ve caddeler özelinde belirlenen değer üzerinden hesaplanıyor. Gayrimenkullere ait emlak vergisi tutarı mülkün bulunduğu belediyeden öğreniliyor.

           Yeni bir gayrimenkul satın alımı sonrası belediyeye ödenecek emlak vergisi yükümlülüğü satışın yapıldığı yılı takip eden yılın başında başlıyor. İki eşit taksit halinde ödenen emlak vergisinin ilki Mart, Nisan veya Mayıs ayında ikincisi ise Kasım ayında ödenerek ilgili yükümlülük kalkıyor.

           Emlak vergisinin yanında Türkiye’de “taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı” ismiyle emlak vergisiyle birlikte tahsil edilen ve emlak vergisinin %10’u üzerinden talep edilen vergi de bulunuyor.

Son güncelleme: Eylül 2026