Türkiye’de gayrimenkul sektörü ekonomide her zaman öncü bir rol oynuyor ve sadece kendi sektörünü değil birçok sektöründe lokomotifi konumunda yer alarak ekonomiye dinamizm katıyor. Ülke ekonomisinde bu kadar ağırlıklı yer tutmasından dolayı Türk Hükümeti 2018 Eylül ayında gayrimenkul sektörüne destek vermek için yabancı yatırımcıların Türk vatandaşlığa geçebilmesi kriterini 250 bin dolarlık taşınmaz mal alımına indirdi. Gayrimenkul sektöründe oluşan olumlu hava bugünlerde Türkiye’de yatırım yapan yabancı yatırımcının yüzünü güldürüyor. İnsanlar değişiyor, alışkanlıklar değişiyor ve ekonomide değişiyor. Bir bütün olarak tüketici refleksleri de değişiyor. 2019 yılında Türkiye’de emlak ve ekonominin genel durumunu ve sektörün uzun vadede beklentilerini değerlendiriliyor.
Krizler ve Fırsatlar
Tüm ekonomik krizlerde en çok etkilenen grup orta gelir düzeyine sahip insanlar oluyor. Kökeni Yunanca “karar vermek” anlamına gelen kriz zamanları, makro ekonomik problemlerde siyasi mekanizmanın bozulan ekonomik dengenin yeniden kurulabilmesi için maliye politikası olarak hangi araçları kullandığına bakıyor. Gayrimenkul sektöründe ise orta kesimin kredili konut satın alma seçeneğinin hala aktif olup olmamasına bakılıyor. Bu konuda Merkez Bankası’nın uygulayacağı para politikası ve siyasi mekanizmanın uygulayacağı maliye politikası, tüketici taleplerini ön plana çıkaran, farklı kaynakları harekete geçiren, yeni çözüm yolları üreterek eksik kapasiteyi yeniden değerlendiren politikalar içermesi gerekiyor.
2019 yılında Türkiye’de gayrimenkul sektörünün beklentisi kötümser olmasa da iç talep açısından daralma yaşandığı gözüküyor. Bunu Türkiye’nin ekonomik büyüme rakamlarının eskisine oranla daha az ivmeli olmasından anlıyoruz. Ülkede mevcut birikmiş gayrimenkul stoku yatırımcısını arıyor. Bu nokta da tersi bir dinamiğin Türk hükümeti tarafından uygulanmaya başlandığını görüyoruz. O da eğer iç talepte azalma varsa bunu dış talep ile kapatarak arzın ve talebin dengelenmesini sağlayan politikaların uygulandığı, gayrimenkul sektöründe yabancı yatırımcının ve ülke dışındaki soydaşların ekonomiye çekilmeye çalışıldığı uygulamalardan anlıyoruz.
2019 ilk çeyrek Türkiye’si
Geçtiğimiz yıllarda ortaya çıkan siyasi gelişmeler ülkedeki ekonomik gelişmeleri de etkilemiş gözüküyor. Gayrimenkul fiyat endekslerinin artması, inşaat maliyet oranlarının Türk lirasının değer kaybetmesinden sonra özellikle ithal malların fiyatlarının dolarla bağlantılı olması sebebiyle artması, ülkedeki mevcut faiz oranlarının kredili satışlarının ivmesini azaltması 2019’da iç talep açısından bir daralmanın devam ettiğini gösteriyor. 2019 yılının ilk çeyreğindeki konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 15,6’lık düşüş göstermiş, ilk el satışlarda bu oran yüzde 22,3 oranında gerçekleşmiş, ikinci el satışlarda ise yüzde 10 düzeyinde gerileme yaşanmış, ipotekli satışların ise geçen yılın aynı dönemine oranla miktar bazında yüzde 57,3’lük bir gerileme göstermesi mevcut tablonun ilk çeyrekte iyi olmadığını açıklıyor.
Avrupa, Orta Doğu ve Orta Asya’nın kesişim noktası
Yaklaşık 80 milyonu aşan nüfusuyla Türkiye Cumhuriyeti, bulunduğu stratejik konum sebebiyle 1,5 milyar tüketiciye erişebilme potansiyeline sahip durumda gözüküyor. 2018 yılında gayrimenkul sektöründe faizlerin ve dövizin yükselmesi iç tüketimi kısarken, Türk lirasının yabancı para birimleri karşısında değer kaybı, gayrimenkul fiyatlarının nispi olarak diğer para birimleri karşısında ucuzlaması yabancı yatırımcıların talebini artırmış durumda. Yabancı yatırımcıya yapılan satışlarda vergi istisnası getirilmesi ve tapu harç desteğinin sağlanması, ayrınca kamu bankaları kullanılarak iç talep için uygun faiz oranlarının karar vericiler için çeşitlendirilmesi sektöre nefes aldırmış gözüküyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre 2019 yılının Temmuz ayında geçerli faiz oranı % 24 düzeyinde. Türkiye, geçtiğimiz yıllarda ülke tarihinde görülmemiş bir şekilde ucuz kredinin verildiği ülkelerden biri oldu. Kredi kullanımı tüketici davranışlarını etkiledi ve tasarrufları yeterli düzeyde olmayan Türk toplumu tüketim ürünlerinin cazibesiyle kazancından daha fazlasını harcadı.
Ekonomik Göstergeler
Türkiye ekonomisi 2019 yılının ilk çeyreğinde Gayrisafi Yurt İçi Hasıla düzeyinde yüzde 1,3 büyüdü. 15 ekonomistin katılımıyla gerçekleşen beklenti anketlerine göre yüzde 2,5 daralma öngörülüyordu. Türkiye genelinde işsiz sayısı ise geçen yılın aynı dönemine göre 1 milyon 116 bin kişi artarak 4 milyon 202 bin kişi oldu. İşsizlik oranı %13 seviyesinde. Genç nüfusta ise işsizlik oranı %23 düzeyinde.
2019 yılı İnşaat Sektörü
Dünya’da kentleşme düzeyi yavaşlayan bir seyir halinde seyrederken, ülkelerde gayrimenkul sektörü uzun vadede büyümeye devam ediyor. Kısa vadede ise küresel büyümenin önündeki engeller, gayrimenkul sektörünün genel görünüm üzerindeki riskleri dünya genelinde artırıyor. Bu noktada ekonomi politikaları ile ticarette ülkelerin birbirlerine gümrük tarifeleri yoluyla savaş açmaları, finansal ve ekonomik karar merkezlerinin güvenini zedelerken, gayrimenkul sektörü öncü olmak üzere diğer inşaat harcamalarına, alt yapı yatırımlarına karşı yeni yatırımların ötelenmesine neden oluyor.
Yukarıdaki sayılan sebeplerin etkisiyle Türkiye’de de gayrimenkul sektörü kısa dönemde büyüme eğilimleri gösterse de kırılgan bir gönüme sahip durumda. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerin ekonomilerde inşaat sektörünün önündeki zorluklar geçici risklerin varlığından kaynaklanıyor. Küresel emtia fiyatlarında yaşanan dalgalanmalar, ülkelerdeki siyasi belirsizlikler geçmişe oranla gelişmiş ülkelerin daha yavaş büyüme hızlarına sahip olması, Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerin inşaat sektörlerini de daraltabiliyor.
Genel Ekonomi Açısından Öncü: Türk İnşaat Sektörü
Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde inşaat sektörü makro ekonomik denge açısından öncü göstergelerden biri kabul ediliyor. İnşaat sektörü, geçmişte büyümeyi sağlayan kalemlerden biri olma özelliği taşıyordu. İnşaat sektöründe yaşanan genişlemeler ve daralmalar genel ekonomik verilerden çok daha önce yaşayanlar tarafından hissediliyor.
Türkiye’de 2019 yılı gayrimenkul sektörü için önemli adımların atıldığı bir yıl oldu. Türkiye’de taşınmaz mülk alımı, sabit sermaye tutarı, Türk bankalarında tutulacak mevduat tutarı, istihdam şartı ile belli kıstaslara bağlı olarak vatandaşlık verilmekteydi. Vatandaşlık uygulamasında yer alan mütekabiliyet ilkesi kaldırıldı. Yabancı yatırımcılara ve çokuluslu şirketlere gayrimenkul satma konusundaki kısıtlamalar da kaldırıldı. Yine bu kapsamda turizm vizelerinin süresi uzatıldı ve oturma izni vermek için bürokratik işlem süresi de azaltıldı. 19.09.2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan kararla birlikte yatırım ile Türk vatandaşlığı daha cazip hale getirildi. Yeni uygulamayla:
• En az 250 bin dolar değerinde mülk edinerek Türk vatandaşlığı almak mümkün hale geldi.
• Daha önceki uygulamada yer alan vatandaşlık kazanabilmek için karşılanması gereken en az 2 milyon dolar tutarındaki sabit sermaye yatırımı şartı 500 bin dolar veya bunun karşılığı döviz ya da Türk lirası olarak değiştirildi.
• Diğer yandan en az 50 kişilik istihdam oluşturmak ve en az 500 bin dolar veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında Devlet borçlanma araçlarını üç yıl tutmak şartıyla satın alma düzenlemesi de yapıldı.
Bu adımlardan Türkiye’den en az 250.000 USD değerinde ev, iş yeri, arazi ve benzeri gayrimenkulleri satın alan herkesin ülkenin Türk vatandaşlığına geçebilmesi konut ve gayrimenkul satışını artırmış durumda. TÜİK verilerine göre 2018 yılında ülke uyruklarına göre, Türkiye’de yabancılara yapılan konut satışlarında en çok konut alan ilk 10 ülke sırasıyla Irak, İran, Suudi Arabistan, Rusya, Kuveyt, Afganistan, Almanya, Ürdün, Azerbaycan ve İngiltere oldu.
Gayrimenkul Alanın Eşi ve Çocukları’da Türk Vatandaşı Olabiliyor
Yapılan bu değişikle son dönemde Türkiye’de yaşanan Türk lirasının değer kaybetmesiyle yabancı yatırımcılar ve yurt dışında yaşayan vatandaşlar için Türkiye’deki gayrimenkuller daha yatırım yapılabilir hale geliyor. Geliri döviz cinsinden olan yabancı yatırımcılar için Türk konut sektörü çok avantajlı fırsatlar sunuyor. Yeni düzenlemeyle vatandaşlık olabilmek için en uygun yolun baktığımızda gayrimenkul satın alarak gerçekleşeceğini görüyoruz. 2019 yılının ilk altı ayında piyasada yabancı yatırımcı etkisi kendini gösteriyor. Gayrimenkul satın alım sonrası yatırımcının varsa eşi ve 18 yaş altındaki tüm çocukları da vatandaşlık hakkı kazanıyorken, 4 Mart 2019’da uygulanmaya başlanan yabancıya konut satışında değerleme raporu şartı getirilmesi yabancı yatırımcının güvenini artırıyor.
Yatırım Potansiyeli En Çok İstanbul’da
Yatırım potansiyelini değerlendirildiğinde ilk sıralarda İstanbul, Antalya, Bursa, Yalova, Trabzon ve Ankara geliyor. İstanbul ve Antalya özellikle dünyada bilinirlik düzeyleri iki yüksek şehir olarak karşımıza çıkarken, ulaşım imkanları, doğal ve tarihi değerleriyle yabancı yatırımcı açısından ilk değerlendirilen bölgeler oluyor.
