تعمیراتی قلب میں واقع ، ترکی میں رئیل اسٹیٹ کا شعبہ ، معیشت کے بیرومیٹر کے طور پر کام کرتا ہے کیونکہ قیمتوں میں بدلاؤ میکرو معاشی سطح کے فیصلہ سازوں کو متاثر کرتا ہے اور معاشی زندگی میں ہونے والی تبدیلی ان سرمایہ کاروں کے لئے اہم ہیں جو خریداری میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔ جائداد غیر منقولہ جب اس کی تشریح کرنا اور آگے رکھنا ضروری ہو۔
جائیداد کی سرمایہ کاری ترکی میں شہریوں کے لئے اس سیکٹرمیں سب سے زیادہ سرمایہ کاری کی جاتی ہے۔ جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری کے ذریعے ترک شہریوں کی بچت کا احساس روایت کے طور پر جاری ہے جو سرمایہ کاری کے فیصلوں میں نسل در نسل چلتا ہے۔ ترکی میں رہائش پذیر ، خوش قسمتی کا عنصر ہونے کے علاوہ گھروں کی روزی لاگت کو متاثر کرنے والے ایک سب سے اہم عوامل میں سے ایک سمجھا جاتا ہے۔ جائداد غیر منقولہ کی قیمت اس کی فراہم کردہ خدمات سے مختلف ہے۔
ترکی میں رہائشی سرمایہ کاری کی روایتی سرمایہ کاری کا آلہ
ترکی میں جائداد غیر منقولہ شعبہ ہر پہلو سے قابل اعتماد ہے ، مضبوط اور سرمایہ کاری کا ایک آلہ ہے جو سرمایہ کاری کی روایتی نوعیت کا حامل بن گیا ہے اور بہت سارے سرمایہ کاروں کو متاثر کرتا ہے جن کی ترکیب کی نمو کے مطابق درمیانی آمدنی کی جائیداد کی ضروریات ہیں ، جس میں اضافہ ہوا ہے۔ قومی آمدنی ، آمدنی کی تقسیم میں مثبت بہتری ، مثبت توقعات اور کامیاب رسک مینجمنٹ۔
مکانات کی قیمتوں کی قیمت کا ایک سب سے اہم مسئلہ یہ ہے کہ ایک ہی خصوصیت کے حامل مکانات اسی صوبے کے مختلف اضلاع میں قیمتوں میں مختلف ہوتے ہیں کیونکہ مکانات میں '' یکساں '' ڈھانچہ نہیں ہوتا ہے۔ یہ صورتحال اسی ضلع کے مختلف حصوں میں بھی قابل دید ہے۔ سمندر کے قریب رہنا ، باسفورس کو دیکھنا ، دھوپ کے لئے جنوبی محاذ پر ہونا ، پارکوں اور اسکولوں کی قربت جیسے معیارات قیمتوں میں شدید اختلافات پیدا کرسکتے ہیں۔
اکنامکس میں بنیادی حرکیات
دیگر تمام اثاثہ جات کی قیمتوں میں مشاہدہ کردہ مدت میں ایک ہی اثاثہ کی قیمت کو دیکھنا اور یہ ذکر کرنا کہ یہ بہت زیادہ ہے یا گرنا سرمایہ کاروں کے لئے اچھا تجزیہ فراہم نہیں کرتا ہے۔ سائنس برائے اقتصادیات کے مطابق ، اچھی قیمت سپلائی اور طلب کے چوراہے پر ہوتی ہے۔ دوسرے الفاظ میں ، جب سامان اور خدمات مارکیٹ میں آتی ہیں تو ، اس کی مانگ وہی ہوتی ہے جو قیمت ہے۔ اگرچہ یہ ایک ایسے ماحول کی تعریف ہے جس میں اقتصادیات کی سائنس میں مکمل مسابقتی شرائط فرض کی جاتی ہیں ، اس کے بہت سارے عوامل ہیں جو حقیقی زندگی میں قیمت کو متاثر کرتے ہیں۔ ہاؤسنگ مارکیٹ میں ، قیمتیں اسی طرح کی قیمتوں کے مطابق یا ان کی خصوصی شرائط کے مطابق تشکیل دی جاتی ہیں۔
پچھلے کچھ سالوں سے ، یہ قیاس آرائیاں کی جارہی ہیں کہ دنیا بھر میں مصنوعی قیمتیں ، غبارے کی قیمتیں یا سوجن کی قیمتیں ہیں ، رہائشی قیمتوں سے لے کر سونے کی قیمتوں تک ، تیل کی قیمتوں سے لے کر اسٹاک کی قیمتوں تک۔ اس کے برعکس ، جو اعلی قیمتوں کے بارے میں بات کرتا ہے ، یہ کہا جاسکتا ہے کہ انتہائی کم قیمتوں پر یا سستی قیمت کے بارے میں کہا جاسکتا ہے۔ وقت کے حالات اور توقعات کے مطابق ، قیمتیں جو مکانات کی قیمتوں میں معمولی سمجھی جاتی ہیں ، بدل رہی ہیں۔ اس کی ایک سب سے اہم مثال تیل کی قیمتوں میں دیکھی جاتی ہے۔ کچھ سال پہلے ، تیل کی قیمتیں ، جو $ 20 پر تھیں ، ایک معمولی قیمت تھیں ، جبکہ آج-60-70 کی سطح کو عام سمجھا جاتا ہے۔
معیشت میں قطع نظر اس کے قطع نظر ، قیمتوں میں ضرورت سے زیادہ قیمت یا بلبلا قیمتوں کی وجہ سے ، صرف اس شعبے میں موجود قیمتوں اور رجحانات کو دیکھنے کے لئے کافی نہیں ہے۔ تاہم ، تمام شعبوں کے ذریعہ اختیار کردہ "ویلیو تصور" کی بنیاد پر ، بازار تجزیہ کاروں کے ذریعہ سیکٹر پر مبنی تقاضے اختیار کیے جاتے ہیں۔
ہاؤسنگ سیکٹر میں سپلائی اور طلب کو متاثر کرنے والے عوامل
تعمیراتی شعبے میں اور ہاؤسنگ مارکیٹ کے مرکز میں ، قیمتیں بنتی ہیں ، جبکہ مکانات کی مانگ کے مطابق فراہم کردہ مکانات تاخیر کے بعد جواب دیتے ہیں۔ اسی وجہ سے ، ترکی اور دنیا میں رہائش کے شعبے میں قیمتوں کو متاثر کرنے والے سب سے اہم عنصر کو عدم توازن اور مانگ سے صدمے کا مظاہرہ کیا گیا ہے۔ مانگ میں اضافہ یا کمی کے حوالے سے درج ذیل نکات اہم ہیں؛
· مطالبات میں اضافہ سے غیر منقولہ املاک کی قیمتوں کے ساتھ ساتھ کرایے کی اقدار میں اضافہ کرکے منافع کمانے کی صلاحیت میں اضافہ ہوگا۔ ایسے میں ہاؤسنگ سیکٹر میں سرمایہ کاروں کی دلچسپی بڑھ رہی ہے۔
· بڑھتی ہوئی طلب کی صورت میں ، رہائش ، کرایے اور قیمتوں کی فراہمی کے تاخیر سے ہونے والے ردعمل کی وجہ سے قبضہ کی شرح میں اضافہ اس شعبے میں ایک اعلی رجحان کا باعث ہے۔
· بعد میں طلب کے جواب میں رسد کے ساتھ ، قبضے کی شرحوں میں کمی واقع ہونا شروع ہوجاتی ہے۔
· چونکہ رہائشی مکانات کی فراہمی میں اضافہ کے ساتھ مکانات کی فراہمی میں اضافہ ہوگا ، اس وجہ سے نیچے کی سمت میں کرایہ اور فروخت کی قیمتوں میں کمی واقع ہوگی۔ اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ قیمتوں کو برائے نام سطح پر کم کیا گیا ہے ، لیکن اس شعبے میں کرایے کی رہائش کی منڈی میں اضافہ کی وجہ سے کرایہ کی آمدنی میں بلا معاوضہ وقوع پائے جاتے ہیں۔ (کرایہ پر آنے کے منتظر مکانوں کے مالکان کے لئے متبادل لاگت کے علاوہ ، مکانات کے مقررہ اخراجات بھی شامل کردیئے جاتے ہیں۔) برائے نام قیمتوں میں کمی کو روکنے کے لئے ، رہائش کے شعبے کے لئے کریڈٹ سپورٹ آنا شروع ہوجاتی ہے۔
· دوسری طرف رہائشی قیمتوں اور کرایوں میں کمی سے منافع کم ہوتا ہے اور اس شعبے میں نئے سرمایہ کاروں کی آمد کم ہوتی ہے۔
· اگر دیگر معاشی اثاثوں کی قیمتوں میں قیمتوں میں کمی واقع ہوتی ہے تو ، مانگ پر گرنے والے اثرات میں مزید اضافہ ہوگا۔
مذکورہ بالا شرائط ہاؤسنگ سیکٹر میں طلب میں اضافے کی شرح اور اوپر کے رجحان پر نمایاں اثر ڈالتی ہیں۔ مانگ میں کمی کی صورت میں ، عمل کو تجربہ کرنے کے لئے درج ذیل نکات اہم ہیں؛
· کرایہ یا فروخت کے ذریعہ منقولہ مارکیٹ پر رکھے جانے کے بعد خالی جگہ اور خالی جگہ کا انتظار کرنے کا وقت ہوتا ہے۔ طلب میں کمی کے ساتھ ، خالی جگہ اور رہائش کا وقت بڑھ جائے گا۔
· حقیقت یہ ہے کہ ریل اسٹیٹ سیکٹر میں خالی جگہوں کے نرخوں میں اضافے کا رجحان برقرار ہے اور اس سے فروخت اور کرایے کی قیمتوں میں کمی واقع ہوگی۔
· جب کم کرایے کی قیمتوں اور فروخت کی قیمتیں ایک خاص مقام تک پہنچ جاتی ہیں تو ، مانگ بحال ہوجائے گی اور نئی توازن کی مقدار اور مارکیٹ میں نئی توازن کی قیمتیں تشکیل پائیں گی۔
استنبول اور ترکی میں رہائش گاہوں کی قیمتیں
یہ دیکھنے کے لئے کہ آیا خاص طور پر ترکی اور استنبول میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں بیلوننگ اور قیمتوں میں بے تحاشا اضافہ ہو رہا ہے ، ترکی کو ہاؤسنگ سیکٹر کی مجموعی ڈھانچے ، اور اس کی بنیادی حرکیات میں رسد اور طلب کو دیکھنے کی ضرورت ہے۔ جب ہم 2019 میں ترکی کے ہاؤسنگ سیکٹر میں معیاری لاگت کے اعداد و شمار اور قیمت پر اثر انداز ہونے والے اہم عوامل پر نظر ڈالتے ہیں تو ، مندرجہ ذیل نکات سامنے آتے ہیں؛
· ترکی کے اعدادوشمار کے مطابق (ٹی یوآئی کے) اعداد و شمار؛ گذشتہ سال جون 2019 کے اسی مہینے کے مقابلے میں ترکی میں رہائشی فروخت میں 48.6 فیصد کمی واقع ہوئی ہے اور 61355 ہوگئی ہے۔ رہائشی فروخت میں کمی کی بنیادی وجوہات ، ہاؤسنگ لون سود کی شرح میں اضافہ تھا جو ترکی کی معیشت میں درپیش ہے۔ اور ترک لیرا کی فرسودگی۔
· ہاؤسنگ سیکٹر میں ، ریاستی بینکوں کے ذریعہ فراہم کردہ سستے قرضوں اور ٹھیکیداروں کے ذریعہ کئے گئے قرضوں میں فروخت میں شدید اضافے کا سامنا ہے۔ لگتا ہے کہ رہن میں فروخت میں کمی جزوی طور پر چیک ، وعدہ نوٹوں اور ریاستی بینکوں کے ذریعہ فراہم کردہ سستے قرضوں کے ذریعہ شامل ہے۔
· ڈالر کے تبادلے کی شرح میں اضافے اور کریڈٹ ریٹ میں ریکارڈ کی شرح شہریوں کی رہائش کی خریداری پر بھی اثر انداز ہوتی ہے۔ میونسپلٹیوں کے ذریعہ پائے جانے والے سنکچن کے نتیجے میں ، ہاؤسنگ سیکٹر کی سپلائی میں توازن پیدا کرنے کی کاوشوں سے دیکھا جاسکتا ہے کہ تعمیراتی لائسنس دیئے گئے ہیں اور بڑھتے ہوئے اخراجات کا اثر۔
· جون 2019 کے رہائشی مکانات کی فروخت کے اعداد و شمار کو دیکھتے ہوئے ، ہم دیکھتے ہیں کہ غیر ملکیوں کو فروخت مسلسل بڑھتی جارہی ہے۔ ترک اسٹاٹ کے جون کے اعداد و شمار کے مطابق ، پچھلے سال کے اسی مہینے کے مقابلے میں غیر ملکیوں کو مکانات کی فروخت میں 30.5 فیصد کا اضافہ ہوا ہے اور اسے 2 ہزار 689 سمجھا گیا ہے۔ شعبے کے نمائندوں نے اس بات پر اتفاق کیا کہ 2019 کے دوران غیر ملکیوں کو مکانات کی فروخت میں اضافہ جاری رہے گا۔
· جون 2019 میں ، استنبول 9،9 فروخت والے غیر ملکیوں کو مکانات کی فروخت کے معاملے میں پہلے نمبر پر ہے۔ استنبول کے بعد انٹالیا 668 گھروں کے ساتھ ، انقارا میں 134 مکانات کے ساتھ ، یالووا میں 123 مکانات اور برسا کے 122 مکانات ہیں۔
· بنیادی متحرک جس نے غیر ملکیوں کو مکانات کی فروخت کو متاثر کیا وہ یہ تھا کہ غیر ملکیوں میں 10 لاکھ ڈالر سے ڈھائی ہزار ڈالر تک کی سرمایہ کاری کرکے ترک شہریت پاس کرنے کے موقع کو کم کرنا۔ اس کے علاوہ ، ویلیو ایڈڈ ٹیکس چھوٹ کے تعارف نے پچھلے سالوں کے مقابلہ میں نمایاں اضافہ کیا ہے۔
· اگرچہ اعلی قیمت والے پروجیکٹ ہاؤسز کی قیمت میں اضافہ ہورہا ہے ، توقع کی جارہی ہے کہ قیمتوں میں گرنے یا افقی رجحان کا تسلسل برقرار رہے گا ، کیوں کہ ابھی بھی اسٹاک میں آسامیاں خالی ہیں۔ جولائی 2019 میں پالیسیوں کے نرخوں میں 4.25 بنیادی نکات میں کمی اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ گھریلو طلب مکانات کی مانگ میں دوبارہ زندہ ہونا شروع کردے گی۔
· استنبول اور ترکی میں رہائشی قیمتوں میں ، 2019 میں تھوڑی دیر کے لئے قیمتوں میں اضافے کی توقع نہیں کی جاسکتی ہے ، تاہم ، یہ واضح رہے کہ نئے منصوبے اور رہائش کی نئی پیداوار نئی قیمتوں پر ہوگی اور موجودہ کم قیمت والے منصوبے بیس قیمتوں پر پیش کیے جاتے ہیں۔
ترکی میں ، گھریلو سرمایہ کاروں کے لئے معاشی اقدامات کے ساتھ ہاؤسنگ مارکیٹ جو فراہمی اور طلب میں فراہم کی گئی ہے ، ایسا لگتا ہے کہ بحالی کے عمل میں یہ صورتحال ہے۔ سود اور زر مبادلہ کی شرح کے اتار چڑھاؤ کے بعد ، اس شعبے کی طلب اور رسد کا ڈھانچہ حکومت کی طرف سے اٹھائے گئے اقدامات اور مراعات کے ساتھ وقت پر ایک نیا توازن حاصل کرنے کا رجحان بنا۔ توقع ہے کہ 2019 اور اس سے آگے سرمایہ کاروں کے لئے بہتر ہوگا۔
