土耳其房价概览

土耳其房价概览

作为建筑行业的中心,土耳其的房地产行业充当了经济晴雨表的角色。因为房价的变化会影响宏观经济决策,而经济状况的变化对于想要投​​资房地产行业的投资者来说也非常重要,因此有必要对其进行解读和阐述。

房地产是土耳其公民投资最多的行业之一。土耳其人通过投资房地产实现储蓄功能是延续了数代的投资传统。房子不仅是财富的象征,还是影响家庭生活成本最重要的因素之一。房地产价格并不等同于其所提供的各种服务的总和。

土耳其的传统投资工具——住房投资

土耳其房地产行业的各个方面都很可靠,是一种稳健的投资工具,已成为一种传统投资类型,并会对很多投资者造成影响。他们的中等收入与土耳其的增长数据一致,这是国民收入增长的结果,能够改善收入分配、积极预期和成功的整体风险管理。

在房价估价中遇到的最重要的问题之一是,同一特征的房屋在同一省的不同地区的价格不同,因为房屋没有“同质”结构。即使在同一地区的不同地带,也可以观察到这种情况。靠近大海、看到博斯普鲁斯海峡、坐北朝南、靠近公园和学校等标准都会导致价格出现明显分化。

经济学中的基本动力学

查看某一资产在给定时期内相对其他资产投资的价值并判断是上升还是下降并不能为投资者提供良好的分析依据。根据经济学原理,商品价格是供求关系的体现;换句话说,市场对某种商品和服务的需求决定了它的价格。这就是经济学原理中充分竞争的定义,但除此之外还有许多影响真实价格的因素。在住房市场,价格是基于一般市价及特殊条件形成的。

           过去几年中,人们猜测世界各地都存在着价格的人为干预、价格虚高或价格膨胀,从房价到黄金价格,从油价到股价,无一例外。与此相反,价格极低或价格便宜的情况也是一样。人们对正常价格的预期会受到时间和预期等条件的影响。其中一个最重要的例子就是油价。对于油价来说,几年前20美元是正常值,而如今60-70美元才被认为是正常的。

           无论是哪个行业,由于价格过高或泡沫价格的存在,仅仅关注该行业的价格和趋势是不够的。然而,基于所有行业都采用的“价值概念”,市场分析师普遍都采纳基于行业的推断。  

影响住房供需的因素

在建筑行业和住房市场价格形成的过程中,住房供应相对需求来讲是有延迟的。因此,影响土耳其和世界住房行业价格的最重要因素是需求的不平衡和其带来的冲击。关于需求增加或减少,以下几点很重要:

·      通过提高租金和不动产价格,不断增长的需求将提高盈利潜力。在这种情况下,投资者对住房行业的兴趣会增加。

·      在需求上升的情况下,由于住房供应、租金和价格反应的延迟,入住率会上升,进而导致房价呈上涨趋势。

·      随着供应随后对需求的响应,入住率又会开始降低。

·      在住房供应量增加时,租金和销售价格就会向下降。这并不意味着名义价格的降低,但由于行业内房源供应的增加,租金收入会出现空窗期(对于等待出租房屋的业主们来说,除了替代成本外,还增加了住房的固定成本)。为了防止名义价格下跌,对住房行业的信贷支持开始出现。

·      另一方面,房价和租金的降低会降低盈利能力,所吸引的投资者数量也会减少。

·      如果其他经济资产的价格出现下跌,对需求的下行影响将进一步加大。

上述情况会对住房行业的需求增长率和上升趋势产生重大影响。如果需求下降,以下几点对于要经历的过程很重要:

·      空置率和空置时间是指不动产在进入市场后待租或待售的等待时间。随着需求的减少,空置率和入住时间将增加。

·      实际上,整个房地产行业的空置率呈上升趋势,这将导致销售和租赁价格的下降。

·      当租金价格和销售价格低到一定程度时,需求将复苏,市场将形成新的均衡数量和新的均衡价格。

伊斯坦布尔和土耳其的住房价格

为了确定在土耳其和伊斯坦布尔的房地产行业是否存在价格的膨胀和过度上涨,土耳其需要关注住房行业的整体供需情况及其基本动态。在解读2019年土耳其住房行业标准成本的数据和影响价格的主要因素时,以下几点值得注意:

·      根据土耳其统计研究所(TUIK)的数据,土耳其6月的房屋销售量与2019年同期相比下降了48.6%,为61355。房屋销量下降的主要原因是土耳其经济中房贷利率的上升以及土耳其里拉的贬值。

·      在住房行业,国有银行提供的低息贷款和承包商提供的贷款正在经历可观的销售增长。抵押贷款销量的下降似乎有一部分是由支票、期票和国有银行提供的低息贷款支付的。

·      美元汇率的上升和创记录的信贷利率也影响了民众的买房意愿。由于当局经历的收缩,住房行业在努力平衡供应,这可从签发的建筑许可证数量和成本增加的影响中看出。

·      2019年6月的房屋销售数据显示,外国人带来的房屋销量还在上升。根据土耳其统计研究所(TUIK)的数据,土耳其6月对外国人的房屋销售量与去年同期相比上升了30.5%,具体数字为2689。该行业代表认为,2019年对外国人的房屋销售将继续增加。

·      2019年6月,伊斯坦布尔在面向外国人的住房销售方面排名第一,数量为990。紧随其后的城市及销售数字分别是安塔利亚668、安卡拉134、亚洛瓦123以及布尔萨122。

·      影响外国人买房的基本动力是投资入籍门槛的降低——从100万美元下降到了25万美元。此外,与前几年相比,增值税的减免也导致了住房销量的显著增加。

·      虽然高价房屋的成本在增加,但由于库存仍存在空缺,预计价格的下行或横向趋势将会持续。2019年7月政策利率下降了4.25个基点,表明国内需求将开始提振住房需求。

·      伊斯坦布尔和土耳其的房价在2019年暂时不会出现上涨,但应该指出的是,新项目和新住房将以新价格出现,目前的低价项目以基价提供的。

在土耳其,随着住房供需方面宏观经济举措的推出,面向国内投资者的住房市场似乎正在经历再平衡。在利率和汇率经历波动之后,政府采取了一系列措施和激励,行业供需结构趋于新的平衡。预计2019年及之后的投资形势会有所改善

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