投资指南

房产出售

    在不动产出售方面，对外国国民或土耳其公民没有区别或例外。属于总统确定的国家的公民的外国自然人可以在土耳其取得不动产（见“谁可以在土耳其取得房产？”）。

房产出售的所得税

    不动产出售后，出售人须就所得缴纳所得税。如果不动产持有不足5年，则处分不动产期间的增值须缴纳所得税。

    如果不动产是通过赠与或继承取得，或没有等值对价，或即使已按物有所值的价格取得，在持有5年后处分该不动产所取得的增值不征税。

房产出售的资本利得税

    因出售不动产而就其不动产获得增值盈余的自然人，每年通过所得税申报表申报其收入。计税基础通过从销售价格中减去不动产取得价值计算得出。如果该差额为正数，则申报；如果为负数，则不申报。应税所得的确定，是从销售价格中扣除不动产取得价值以及因处分而产生并由卖方承担的费用和税款。如果在购买与出售之间的期间，生产者价格指数的上涨达到10%或以上，则取得价值按上述上涨率提高。这在文献中称为成本指数化（cost indexing）。

    2026年，在一个日历年度内取得的增值收益（有价证券除外）中的150,000土耳其里拉免征所得税。因此，如果购买与出售之间的差额低于该金额，则无需申报。

不动产出售后的地契规费

地契规费：按申报的销售价格（不得低于房产税价值）向买方和卖方分别收取2%，并必须在转让前缴纳。

房产出售的增值税

    如果不动产的买方在出售阶段持续从事不动产买卖，则由于其取得商业所得，销售价格适用增值税。对于为自用而取得该财产、并且不通过持续交易取得商业所得的自然人，不适用增值税。如果财政部发现在一个日历年度内有多次销售或在随后的年份中有连续销售，则该自然人被归类为商人，商人所进行的销售适用增值税。

不动产所有人的纳税义务

1.1. 通过投资取得土耳其公民身份的程序

    购买价值至少400,000美元不动产的外国人可以申请土耳其公民身份。

土耳其公民身份申请流程

    至少购买价值400,000美元或以上的不动产，土耳其公民身份申请在地契转让期间，随向土地登记和地籍总局（General Directorate of Land Registry and Cadastre）提出的申请一并办理。

    土地登记和地籍总局核查所购财产或不动产的价值是否至少为400,000美元。在此阶段，由持牌的不动产评估公司编制所购财产的估价报告。地契管理部门审查该评估报告，并核查是否符合土耳其公民身份手续的资格。持牌不动产评估公司以外的房地产经纪人或咨询公司出具的估价报告不被视为有效。

    在地契以三年禁止出售的注记签发之后，土地登记处将档案发送给TKGM，TKGM签发《不动产投资确定证书》（Real Estate Investment Determination Certificate），并将其转交移民管理总局和人口与公民事务总局。投资者随后向省移民局申请居留许可，之后向省人口与公民事务局申请公民身份。

    根据我们的经验，档案完整后，公民身份手续通常需要6-8个月；时长取决于各主管机关，不作保证。

土耳其公民身份申请过程中的常见问题

·      我的家人也有可能成为土耳其公民吗？

· 是的。您、您的外籍配偶以及您未成年或需抚养的子女都可以成为土耳其公民。

·      我可以购买多处不动产以达到400,000美元的限额吗？

可以。只要满足所需的总价值，对不动产数量没有限制；2023年2月1日之后取得的共同所有财产中的份额不能使用。

·      哪个部委设定禁止出售的注记？

不动产评估师确认不动产的价值是否超过400,000美元。环境、城市化和气候变化部（通过TKGM）申请“禁止出售注记”。您所购不动产的款项，必须在外币出售给在土耳其运营的银行之后，通过银行转账支付给不动产所有人。

·      我应该如何计算美元和土耳其里拉的汇率？

不动产以美元计的价值，由土地登记和地籍总局按确定日中央银行的有效卖出汇率和/或交叉汇率计算。

·      完成公民身份手续需要多长时间？

根据我们的经验，档案完整后，公民身份手续通常需要6-8个月；时长取决于各主管机关，不作保证。

·      满足所有要求后我就会取得公民身份吗？

公民身份批准程序取决于不存在国家安全或公共秩序障碍。

·      我可以通过购买有租金保证的商业物业来取得土耳其公民身份吗？

您可以购买总价值为400,000美元或以上的任何不动产

·      我没有时间来土耳其。我如何才能取得土耳其公民身份？

您可以通过向值得信赖的咨询公司出具授权委托书，无需来土耳其即可办理此流程

·      一份地契可以有多少人申请公民身份？

只有投资者、外籍配偶及其未成年或受抚养的子女可以取得公民身份。

·      我以前在土耳其购买过不动产。现在我可以申请公民身份吗？

只有在符合取得之日有效的价值规则的情况下，购买才具备资格；对于自2022年6月13日起的销售或售房承诺合同，门槛为400,000美元。

·      成为土耳其公民时，我必须放弃现有的公民身份吗？

不必。根据您自己国家的规定，土耳其法律允许双重或多重国籍。

·      如果我取得土耳其公民身份，我必须服兵役吗？

兵役义务取决于年龄和个人情况；请向国防部（Ministry of National Defence）咨询。

·      哪些国籍可以获得土耳其护照？

其国民可以在土耳其取得财产的国家的公民（由总统确定）。

·      我有一个16岁和一个19岁的孩子。两个孩子都能从土耳其公民身份申请中受益吗？

不一定。申请涵盖投资者、外籍配偶以及未成年或需抚养的子女。因此，18岁以下的子女可以一并申请，而18岁以上的子女只有在需抚养的情况下才能一并申请。否则，18岁以上的人可以通过购买价值至少400,000美元的不动产，为自己单独申请。

·      我可以为超过18岁的残疾子女取得公民身份吗？

您可以通过提供证明您的孩子需要照护的文件来取得公民身份。

·      土耳其公民身份申请是否适用于分期付款或在建的不动产取得？

是的，须根据经公证的公寓售房承诺合同预付至少400,000美元。

·      根据我们的经验，档案完整后，公民身份手续通常需要6-8个月。在此过程中我可以取得居留许可吗？

您的申请获批后，您和您的1级亲属将在同一天获得居留许可，无需任何等待期。

·      在土耳其可以拥有双重国籍吗？

土耳其法律允许多重国籍；请查阅您自己国家的规定。

·      如果我不是任何国家的公民（无国籍，heimatlos），我如何成为土耳其公民？

当您购买价值至少400,000美元的财产并提供您无国籍身份的证明（联合国签发的旅行证件）时，您可以申请土耳其公民身份。

·      有什么需要知道的关键点吗？

该部委希望确保最低价值为400,000美元。经认证的不动产评估师对不动产进行估价，以防止价格欺诈。

通过投资成为土耳其公民的流程

1.    开立银行账户：账户应以

投资者的名义开立。

2.    进行投资：应完成必要的投资交易，如地契转让、现金存款、政府债券/股份购买。

3.    居留许可申请：申请人在申请公民身份期间须取得居留许可。

4.    土耳其公民身份申请：取得居留许可后，您可以立即申请土耳其公民身份。在申请过程中，您无需来土耳其。

通过投资申请土耳其公民身份所需的文件

·      申请表

·      护照或类似文件

·      民事身份文件

·      证明家庭关系的出生和家庭记录

·      土耳其亲属的人口记录（如有）

·      服务费收据

·      《不动产投资确定证书》（Real Estate Investment Determination Certificate）

最后审核：2026年9月