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投资指南

土耳其房地产收购和投资指南

土耳其注意到近年来发展中的经济取得了重大进展,在建筑和房地产领域的投资正在成为吸引机构和个人投资者的中心。在此过程中,该国为需要掌握当地动态以做出成功投资决策的外国投资者提供了重要机会。作为 Trem Global

房地产保留流程

   根据外国人和土耳其的国际保护法,外国人可通过房地产申请短期居留许可证,前提是每项申请最多可以覆盖2年。递交表格时,必须申报住址。

    虽然外国人可通过在土耳其购置房地产而获得土耳其国籍,但他们必须获得强制性的房地产估价报告。现在,不仅是要获得土耳其公民身份的人,买卖双方为外国人士的自然人也必须获得所有房地产销售的估价报告。应注意的是,相关报告自发布之日起3个月内有效。

通过房地产投资获得土耳其国籍

    在土耳其购置不动产的外国自然人士可获得申请2年短期居留许可的权利,此外,如果外国自然人士在申请日期前在土耳其永久居住5年,则可获得土耳其公民身份。

    随着土耳其国籍法的修改,现有的向土耳其公民过渡的投资限制已经减少,而不受任何时间限制,成为土耳其公民的权利也不再需要等5年。

    要求如下:

1.    外国人的房地产购买价值至少为250万美元的不动产

2.    对购买的不动产设立区分所有权和区分所有权地役权

3.    在不动产三年内不得转让给他人的前提下,可为获得土耳其公民身份的申请提供便利。

通过在地契登记记录中注明3年内不出售该不动产,外国房地产认购人通过购买不动产申请获得土耳其国籍,将不可能在3年内出售其不动产。

购置的房地产内的水电服务

    房地产业主在获得入住许可后,有权启动认购程序,以便从公共设施(电力、水和污水处理系统等)处获得服务。持有建筑许可证的,新的房地产所有人或者承租人应当在取得或者租赁房地产后,向有关事业单位提出申请,并与事业单位签订服务合同。在签订服务合同并支付认购费或押金后,他们有机会从服务中受益。

房地产所有者自用所得税

在土耳其,当局征收所得税,即通过房地产租赁赚取租金收入,或通过出售房地产获得的资本收益。因此,在土耳其保留房地产仅用于个人用途,不出租给任何自然人或法人进行任何其他交易,不需要缴纳所得税。

房地产的出售或出租

    在土耳其的土耳其公民和外国自然人完全可以自由地将其财产转让给第三方,他们完全可以自由地出售、出租或抵押其不动产。唯一的例外是,在通过支付25万美元投资获得土耳其公民身份后,3年内不可出售财产。租金收入可通过出租(为获得土耳其国籍而购买的房地产)或不动产获得。

房地产的租金金额

    合同自由根据《土耳其义务法》的规定,当事人可以根据自己的意愿确定所有合同条款,包括土耳其里拉租金。房地产租赁协议中的外币或外币挂钩租金额无法确定,但由居住在土耳其境外的不动产人或在土耳其设立的公司分支机构、代表处、办事处或联络处或直接或间接拥有50%或以上股东的人是土耳其公司和/或共同控制和/或受控制,或者,只要协议涉及其在自由区的活动,可确定自由区内公司为租户的租赁协议中的价格,以外币或外币挂钩。

房地产租金的上涨率

    在租赁价格上达成一致并在合同自由范围内的各方可自行调整租金增长率。根据土耳其法律,以土耳其里拉支付的租金增长率不超过消费物价指数(CPI)。在有可能确定外币租金金额的情况下,租金价值在前5年内不得改变。如果承租人是土耳其商业法典中规定的从事贸易的私人或公共法律实体的商人,则此限制将在2020年7月1日之前不适用于有屋顶的工作场所。

按货币划分的房地产租凭

    居住在土耳其的人,在他们签订的协议中,租金必须以土耳其里拉计算并记录在案。换言之,租金金额不能用外币书写、确定或挂钩。例外情况:居住在土耳其境外的真实人士或在土耳其设立的公司分支机构、代表处、办事处或联络处,或直接或间接拥有土耳其公司50%或以上股东和/或共同控制和/或控制的人士;或,只要该协议涉及其在自由区内的活动,就允许它确定自由区内公司作为租户的租赁协议中的价格,并以外币或外币挂钩。

房地产租赁时间

    虽然双方对终止租赁协议没有任何限制,但他们可以通过相互协议确定租赁协议的期限。在双方没有就此事达成协议的情况下,《土耳其义务法典》将规定租赁协议延期的条款,以及终止的条件。

房地产租赁协议对第三方的约束力

    由于不动产租赁协议有可能在产权证书登记前进行注释,因此,承租人可以作为不动产的新所有人,向第三方主张权利。在注释过程之后,如果不动产转让给第三方或在转让时,不允许承租人从不动产中驱逐出去。

房地产租金所得税

    在土耳其的自然人取得的租金收入,以所得税的名义征税,每年通过计算一个日历年内的所有租金收入申报,如果租金收入在前几年没有征税,则作为相关年度的收入征税。

    In the abovementioned allowed situations, the income obtained after the determination of the在上述允许的情况下,在确定外币租金金额后获得的收入,土耳其共和国中央银行计算收到租金当日适用的外汇汇率,并将其转换为土耳其里拉,相应地计算和征收所得税。

    土耳其的年租金收入,在获得所得税申报表和租金收入后,于次年3月1日至25日申报,按15%至35%的税率征税和收费。所得税在3月和6月分两次平均缴纳。

    房地产租金收入的一部分免征所得税,2019年免征额为5250土耳其里拉。对于从工作场所获得租金收入的纳税人,如果2019年租金收入总额超过25000土耳其里拉,则需要申报。

    申报取得的租金收入,可以在日历年从税金中扣除部分费用。

    在计算租金收入基数时,纳税人可采用两种方法计算可抵扣费用。这些在立法中称为“实际”和“一次性”费用方法。

可抵扣税款 – 实际费用法

    采用实际费用法,可从租金收入总额中扣除下列实际费用:

·      照明、供暖、水和电梯费用

·      与租赁物业和权利有关的保险费用

·      管理成本

·      与租赁物业和权利有关的债务利息和租赁房屋购置价值的5%,自购置之日起5年(该扣除额仅适用于租赁房屋的租金收入;不可扣除部分不作为支出盈余评估)

·      折旧,

·      为出租物业和权利支付的税收、费用、收费和特别评估,以及出租人为参与支出向市政当局支付的费用,

·      维修和维护费用,

·      出租人出租其自有物业所住房屋的租金(不允许纳税人居住在土耳其),

·      损害赔偿费用

上述费用中与2019年免税收入相当的5250土耳其里拉部分不计入可抵扣费用。

可扣税费用 – 一次性费用法

    纳税人选择一次付清的,可以在扣除租金收入中的例外额后,按剩余金额的15%抵减实际费用。在租赁权的情况下,不可能选择一次性费用法。

    纳税人选择一次性费用法的,在三年内不得选择实际费用法。

承租人是一家商业盈利公司或商户

    在土耳其,将向法人租户和贸易商支付的租金扣除(扣缴)20%,即代表出租人存入税务局。房地产出租给公司或者有商业利润的房地产人,租金收入超过年度申报限额的,房地产所有人必须凭年度所得税纳税申报表申报。申报时,必须将可抵扣费用扣除,并从扣除折扣后的余额中扣除承租人扣除的税额,剩余部分于3月、6月分两次向税务机关申报。

租金收入增值税

    增值税不适用于土耳其的租金收入。出租不具有商业活动或者与商业企业无关的房地产取得的收入,不征收增值税。

租赁协议及印花税

    由于在土耳其签署的租赁协议被视为一种货币价值,因此支付租赁协议印花税总额的0.189%。两个自然人签订的租赁协议,视为免征印花税,不计税。

向土地注册处登记租赁协议

    在土耳其,租赁协议不要求在所有权证书上注册。但是,由于本协议的登记被视为一种货币价值,因此在登记过程中,须按总租金支付0.683%的产权契据费。

房地产税

    虽然在土耳其,土地、地形和房地产所有者要缴纳物业税,但税率因物业类型和位置而异。对居民点、企业、耕地和其他按普通地区和城市边界及周边地区划分的土地,征收不同税率的房地产税。


住宅单位


工作场所


耕地


其他地区

普通地区

1%

2%

3%

1%

大城市边界和周边地区

2%

4%

6%

2%

    市政当局计算的物业税是根据物业所在街道和大街上确定的价值计算的。房地产的房产税税额从房地产所在地的市政府征收。

    新购不动产后应向本市缴纳的不动产税,自出售后的下一年年初开始征收。分两次等额缴纳的房地产税,分别于3月1日、4月或5月和11月2日缴纳。

    除了土耳其的财产税外,还有“保护文化财产的贡献”税,占财产税的10%。

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