投资指南

   根据土耳其《外国人与国际保护法》，取得不动产的外国人可以申请短期居留许可并取得居留许可，前提是每次申请涵盖的最长期限为2年。提交表格时，必须申报住所地址。

    为公民身份购买房产时，需要由资本市场委员会授权的评估公司出具估价报告（通过WebTapu/TADEBİS申请），作为《金额确定证书》（Amount Determination Certificate）的依据。对于外国人的其他购买，请向土地登记处确认当前的要求。《金额确定证书》（TTB）有效期为12个月。

通过房地产投资获得土耳其公民身份

    在土耳其取得不动产的外国自然人，可以获得申请最长2年短期居留许可的权利。除此之外，外国自然人如果在申请日期之前已在土耳其永久居住5年，则可以取得土耳其公民身份。

    随着对《土耳其公民法》的修订，现在已经有了通过投资成为土耳其公民的可能性，现有的无时间限制过渡为土耳其公民的投资门槛已经降低，并且无需等待5年即可成为土耳其公民的权利。

    购买价值至少400,000美元的不动产（分层所有权公寓[condominium]，或带有建筑物的地块）并登记三年禁止出售注记的外国人，可以在不满足五年居住要求的情况下申请土耳其公民身份。

通过在地契登记簿记录中注记3年内不得出售该不动产，通过购买不动产申请取得土耳其公民身份的外国自然人，将无法在3年内出售其不动产。

所购不动产的电力和水务服务

    不动产所有人在获得使用许可证（occupancy permit）后，取得开始办理公共服务（电、水和排污系统等）订购手续的权利。对于持有建筑许可证的人，新的不动产所有人或承租人应在取得或租赁不动产后向相关公共机构申请，并与公共机构签订服务合同。签订服务合同并支付订购费或押金后，即可享受这些服务。

不动产所有人自用的所得税

在土耳其，实行所得税制度，其适用方式是通过出租不动产取得租金收入或通过出售财产取得资本利得。因此，在土耳其持有不动产仅用于个人使用，并且没有为任何其他交易而出租给任何自然人或法人，则无需缴纳所得税。

不动产的出售或出租

    土耳其公民和在土耳其的外国自然人完全可以自由地将其财产转让给第三方，并且完全可以自由出售、出租或抵押其不动产。唯一的例外是，为通过投资取得土耳其公民身份而支付400,000美元后，3年内不能出售该财产。可以通过出租为取得土耳其公民身份而购买的不动产来取得租金收入。

不动产的租金金额

    合同自由：依照《土耳其债法典》（Turkish Code of Obligations）的规定，双方可以按其意愿确定所有合同条款，包括以土耳其里拉计的租金金额。在不动产租赁协议中，不可以确定外币租金金额或与外币挂钩的租金金额。根据货币保护法规（第32号决定），对于居住在土耳其境外的自然人，或在土耳其设立公司分支机构、代表处、办事处或联络处的人员，或直接或间接持有土耳其公司50%或以上股份的人员，和/或共同控制和/或被置于控制之下的人员，适用例外；或者，只要协议与其在自由区的活动有关，则允许在自由区公司作为承租人的租赁协议中，以外币或与外币挂钩的方式确定价格。

不动产租金的涨幅

    就租金价格达成一致并处于合同自由范围内的各方，可以在彼此之间规定租金涨幅。对于土耳其里拉租金，就续租年度约定的涨幅不得超过12个月平均消费者价格指数的变化。在依法以外币约定租金的情况下，五年内不得变更。

按货币出租不动产

    居住在土耳其的人员，在他们之间签订的协议中，租金必须以土耳其里拉确定并记录。换言之，租金金额不能以外币书写、确定或挂钩。根据货币保护法规（第32号决定），下列情形适用例外：居住在土耳其境外的自然人，或在土耳其设立公司分支机构、代表处、办事处或联络处的人员，或直接或间接持有土耳其公司50%或以上股份的人员，和/或共同控制和/或被置于控制之下的人员；或者，只要协议与其在自由区的活动有关，则允许在自由区公司作为承租人的租赁协议中，以外币或与外币挂钩的方式确定价格。

不动产租赁期限

    虽然双方在终止租赁协议方面没有任何限制，但他们可以通过双方协议确定租赁协议的期限。在双方就此事项没有协议的情况下，《土耳其债法典》规定租赁协议的延期条件，并设定终止条件。

不动产租赁协议对第三方的约束力

    由于在地契登记之前，不动产租赁协议有作出注记（annotation）的可能性，承租人可以作为该财产的新所有人行事，并对第三方主张权利。经过注记程序后，如果不动产转让给第三方或在转让时，可防止承租人被从该不动产中驱逐。

不动产租金收入的征税

    自然人在土耳其取得的租金收入，以所得税的名义征税，并通过计算一个日历年度内收取的全部租金收入每年申报。 如果租金收入在以前年度未被征税，则作为相关年度的收入征收和征税。

    在上述允许的情形下，在以外币确定租金金额后所得的收入，由土耳其共和国中央银行计算租金收取当日适用的汇率并将其折算为土耳其里拉，所得税据此计算和征收。

    租金收入在次年3月提交的年度所得税申报表上申报，并按15%至40%的累进税率征税（2026年税率表）。税款分两期等额缴纳，分别在3月和7月。

    高达58,000土耳其里拉（2026年）的住宅租金收入免征所得税；如果纳税人的工资、投资、租金和其他收入的总收入合计超过税率表中工资的第三档金额，则该免税不适用。适用预扣税的工作场所租金，如果总额超过申报限额（2025年度收入为330,000土耳其里拉），必须申报。

    随着所取得的租金收入的申报，可以在日历年度内从税款中扣除某些费用。

    在计算应税租金收入基数时，就税前可扣除费用而言，纳税人可以使用两种方法。这些在法规中被称为“实际”和“定额”费用方法。

税前可扣除费用 - 实际费用法

    通过使用实际费用法，可从租金收入总额中扣除下列实际费用：

·      照明、供暖、水和电梯费用

·      与所出租财产和权利有关的保险费用，

·      管理费用，

·      与出租财产有关的债务利息（住宅除外），以及对于一处出租的住宅，自取得之年起五年内其取得成本的5%，

·      折旧，

·      为所出租财产和权利缴纳的税收、规费、费用和特别摊款，以及出租人为参与支出向市政当局缴纳的费用，

·      维修和保养费用，

·      出租自有财产的出租人所居住住宅的租金，（不在土耳其居住的纳税人不允许扣除），

·      损害和赔偿的费用

上述费用中与免税收入相对应的部分，不计为税前可扣除费用。

税前可扣除费用 - 定额费用法

    选择定额法的纳税人，可以在从其租金收入中扣除免税金额后，按剩余金额的15%的定额费用抵销实际费用。在出租权利的情况下，不可以选择定额费用法。

    选择了定额费用法的纳税人，在两年届满之前不能选择实际费用法。

承租人是营利性公司或商人

    在土耳其，对向法人承租人和商人支付的租金，按总统决定确定的税率进行扣缴（预扣税，withholding tax），并以出租人的名义缴入税务所。如果不动产出租给公司或有商业利润的自然人，且租金收入超过年度申报限额，则不动产所有人必须通过年度所得税申报表进行申报。申报时，必须剔除可扣除费用，并从扣除后的剩余金额计算出的税额中扣减承租人已扣缴的金额，并在3月和7月分两期向税务所申报剩余部分。

租金收入的增值税

    在土耳其，增值税不适用于租金收入。出租没有任何商业活动或与商业企业无关的不动产所产生的收入，不征收增值税。

租赁协议和印花税

    由于在土耳其签订的租赁协议被视为具有货币价值，因此按租赁协议中规定的总金额的0.189%的税率缴纳印花税（Stamp Duty）。

租赁协议在土地登记处的登记

    在土耳其，租赁协议没有必须在地契上登记的要求。但是，由于协议的登记被视为具有货币价值，在登记过程中必须缴纳按总租金计算的地契规费。

房产税

    在土耳其，土地、地块和不动产所有人缴纳房产税，税率因财产的类型和位置而异。对居住区、营业场所、可耕地和其他土地，按普通地区以及大都市市政当局边界及周边地区的分类，征收不同税率的房产税。

    市政当局计算的房产税，是根据财产所在街道和大街上确定的价值计算的。不动产的房产税金额可从财产所在地的市政当局处获得。

    购买新不动产后应向市政当局缴纳的房产税义务，自出售后次年年初开始。分两期等额缴纳的房产税，第一期在3月、4月或5月缴纳，第二期在11月缴纳。

    除土耳其的房产税外，还有随房产税一并征收的“保护文化财产捐款”税，按房产税的10%征收。

最后审核：2026年9月