В Англии два понравившихся вам объекта могут стоить примерно одинаково. Но как то, что один из них leasehold, а другой freehold, повлияет на ваше решение о покупке? Это различие важно для понимания срока приобретаемых прав, ваших обязанностей по содержанию недвижимости и расходов, с которыми вы можете столкнуться в будущем.
Поэтому при сравнении объектов не ограничивайтесь ценой продажи. Выясните, чем именно вы будете владеть, на каких условиях сможете пользоваться недвижимостью и как определяются постоянные расходы.
Эта статья посвящена покупке жилья в Англии. В других частях Соединённого Королевства могут действовать иные правила.
Что такое freehold?
Freehold, как правило, означает владение недвижимостью и земельным участком, на котором она расположена, без ограничения сроком lease. Однако это не означает, что на объект не распространяются никакие ограничения или обязательства. Записи в реестре прав, ограничения на использование и обязанности по содержанию необходимо проверять отдельно.
В доме freehold организация обслуживания крыши, внешних стен и других конструктивных элементов, как правило, лежит на собственнике. Определяя время и объём работ, необходимо включать их стоимость в свой бюджет.
В объектах freehold также могут существовать общие расходы. Например, в частном жилом комплексе могут взиматься платежи за управление, покрывающие содержание дорог, зелёных зон или общих объектов. Проверьте эти обязательства в документах о покупке. GOV.UK
Что такое leasehold?
Leasehold — это приобретение права собственности на объект недвижимости на ограниченный срок, определённый в договоре. Объём прав, условия использования и обязанности сторон регулируются юридическим документом, который называется lease.
Покупка leasehold не равнозначна обычной аренде жилья в бытовом понимании. Приобретённое право может быть передано другому лицу и, при соблюдении условий, может служить обеспечением по ипотечному кредиту. По окончании срока, если нет продления или иного юридического решения, право leasehold, как правило, прекращается, а права на недвижимость возвращаются к freeholder.
В такой структуре, особенно распространённой для квартир в многоквартирных домах, управление зданием и общими зонами может осуществлять freeholder, управляющая компания или другая уполномоченная структура. Участие владельца квартиры в расходах и его полномочия по использованию оцениваются вместе с положениями lease. GOV.UK
Как основные различия влияют на решение о покупке?
Срок владения: Freehold не ограничен сроком lease. Для объекта leasehold нужно выяснить, сколько срока остаётся на дату покупки.
Содержание и управление: В доме freehold организация обслуживания, как правило, лежит на вас. В квартире leasehold обязанности внутри квартиры и в общих зонах распределяются в документе lease.
Регулярные расходы: В обеих структурах могут существовать расходы на содержание и общие зоны. Для объектов leasehold дополнительно могут применяться service charge, ground rent, связанный с lease, и административные сборы за некоторые операции.
Использование и продажа: Записи в реестре прав и законодательство важны в обоих случаях. Для объектов leasehold оставшийся срок, разрешения на сдачу в аренду и другие условия договора также могут влиять на решения об использовании, финансировании и перепродаже.
Оценивайте все эти пункты в совокупности. Более низкая цена продажи сама по себе не означает меньшей совокупной стоимости.
Почему важен срок leasehold?
В объекте leasehold следует смотреть не столько на первоначальную продолжительность договора, сколько на срок, оставшийся на дату покупки. Например, lease, оформленный 40 лет назад на 125 лет, сегодня может иметь около 85 лет остатка. При покупке срок не начинается заново автоматически.
Оставшийся срок может влиять на доступность ипотеки, стоимость продления и условия будущей продажи. Особенно внимательно стоит оценивать lease, срок которых приближается к отметке в 80 лет или опустился ниже неё. Тем не менее 80 лет — это не единая граница принятия или отказа для всех кредитных организаций. GOV.UK
Попросите своего юриста объяснить оставшийся срок и варианты продления; если вы планируете брать кредит, отдельно проверьте условия соответствующей организации. Помимо того, как долго вы сами будете пользоваться недвижимостью, подумайте и об условиях, с которыми столкнётся следующий покупатель.
В чём разница между service charge и ground rent?
Service charge
Service charge — это плата за услуги по содержанию, уборке, страхованию и управлению зданием или общими зонами. То, какие расходы могут быть переложены на владельцев и как стоимость распределяется, зависит от документа lease.
Не ограничивайтесь выяснением текущей годовой суммы. Изучите также прошлые отчёты, актуальный бюджет, накопленный фонд обслуживания, если он есть, и запланированные крупные работы. Такие работы, как замена крыши или лифта, могут потребовать дополнительных платежей сверх обычных ежегодных расходов. GOV.UK
Ground rent
Ground rent — это отдельный платёж, который в соответствии с положениями lease может потребоваться выплачивать freeholder. Предоставление какой-либо конкретной услуги взамен не требуется.
В рамках регулирования 2022 года для новых долгосрочных жилых lease, оформленных, как правило, 30 июня 2022 года или позже и подпадающих под действие закона, ground rent ограничен «peppercorn» — символической суммой с нулевой денежной стоимостью. Существуют отдельные особые случаи и исключения. GOV.UK
Однако если вы приобретаете у прежнего собственника старый lease, ground rent не обнуляется автоматически. В действующем lease могут быть положения об оплате и повышении. Поэтому проверьте сумму, способ повышения и то, принимает ли кредитная организация эти условия. GOV.UK
Заранее проверьте планы по сдаче в аренду и ремонту
Покупка жилья не означает, что любое использование или изменение автоматически разрешено. Документ lease может требовать получения разрешения на сдачу в аренду и на ремонтные работы; за некоторые действия могут взиматься административные сборы.
Если вы планируете краткосрочную аренду, изменение планировки или масштабную реконструкцию, сообщите об этом юристу с самого начала. Попросите оценить не только условия lease, но и другие возможные разрешения с учётом вашей цели использования. GOV.UK
Что означает share of freehold?
В некоторых объявлениях о квартирах встречается выражение share of freehold. Оно может означать, что помимо права leasehold на квартиру вы напрямую или через компанию, владеющую недвижимостью, получаете долю во freehold-собственности на здание.
Приобретение доли во freehold не устраняет автоматически lease квартиры и общие расходы. Оставшийся срок lease, структура компании или товарищества, решения по управлению и обязанности по содержанию по-прежнему необходимо изучать. Не оценивайте приобретаемые права только по формулировке в объявлении. Leasehold Advisory Service
Отделяйте новости о реформах от действующих прав
В реформах leasehold объявление об изменении, его принятие в качестве закона и вступление в силу — разные этапы. Кроме того, положения одного и того же закона могут начать применяться в разные даты.
Проект Commonhold and Leasehold Reform, опубликованный в 2026 году, содержит предложения, в том числе об ограничении действующих платежей ground rent. Изменения в продлении lease, предусмотренные законом о реформе 2024 года, также имеют отдельный процесс внедрения. Не предполагайте, что ожидаемое в будущем преимущество уже сегодня распространяется на покупаемый вами объект; убедитесь в действующих на дату сделки положениях. GOV.UK
Вопросы, которые стоит задать перед покупкой
Объект freehold или leasehold; приобретаю ли я при этом ещё и долю во freehold?
Если leasehold, каков оставшийся срок и какие есть варианты продления?
Из каких статей состоят ежегодные расходы и как они могут меняться?
Запланированы ли крупные работы по обслуживанию, ремонту или обеспечению безопасности здания?
Требуется ли разрешение на сдачу в аренду и ремонт?
Есть ли споры по управлению или неоплаченные расходы?
Соответствуют ли условия объекта ипотечному кредиту, который я планирую использовать?
Попросите проверить ответы на эти вопросы, сопоставив их с документом lease, записями в реестре прав, отчётами об управлении и соответствующими заключениями.
Оценивайте структуру владения вместе с совокупной стоимостью
Понимание разницы между leasehold и freehold при покупке жилья в Англии позволяет увидеть, какие права вы приобретаете и какие обязанности принимаете на себя. Подходящий вариант выбирается при совместной оценке документов на объект, расходов и цели использования.
Помимо цены продажи учитывайте бюджет на содержание, условия управления, возможную необходимость продления lease и свои планы по будущей продаже. Поручите проверку документов юристу, имеющему опыт сделок с недвижимостью в Англии.
Чтобы рассмотреть варианты недвижимости в Англии в соответствии с вашими жизненными и инвестиционными целями, вы можете связаться с Trem Global.
Данный материал подготовлен в ознакомительных целях и не является индивидуальной юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Условия сделки и конкретного объекта необходимо проверить до покупки.
