Ставка капитализации, или, сокращенно, ставка капитализации - это ограничение, используемое для расчета нормы доходности недвижимости. Обычно это рассматривается при инвестициях в недвижимость, имеющую коммерческую ценность, например, в офисные здания, гостиницы или склады. Время от времени его рассчитывают и в жилых домах. Итак, как рассчитывается ставка капитализации, какие факторы влияют на ставку капитализации и по какой ставке ставка капитализации приносит доход инвесторам?
Как рассчитывается ставка капитализации?
Чтобы рассчитать ставку капитализации самым простым способом, вам необходимо разделить чистый операционный доход от собственности, которой вы владеете, на рыночную стоимость собственности. Чистый операционный доход получается путем вычитания управленческих и операционных расходов из полученного дохода. Если ваша недвижимость находится в ипотеке, то также учитываются расходы на выплаты по ипотеке. Любые капитальные затраты или амортизационные отчисления не включаются в чистую операционную прибыль. Однако ставка капитализации не является расчетом, который работает абсолютно точно. Можно также сказать, что здесь не так много определенности, как на фондовом рынке.
Факторы влияющие на коэффициент капитализации.
Основными факторами, влияющими на ставку капитализации, являются тип, местоположение, процентные ставки и расходы на инвестиции.
1. Тип инвестиций: Есть много различных типов недвижимости для инвестиционной собственности. Следовательно, коэффициент капитализации всех из них может быть не равным. Например, склад или торговое здание может иметь высокий коэффициент капитализации, но представляет серьезный риск в условиях экономического спада.
2. Местоположение: городские районы больше различаются по соотношению капиталовложений по сравнению с сельскими районами. Там, где больше местных и схожих экономических условий, предельная ставка ниже.
3. Процентные ставки: рост процентных ставок снижает стоимость вашей собственности и увеличивает объем займов. Увеличение вашего долга приведет к уменьшению вашего чистого дохода и, следовательно, ставки капитализации.
4. Расходы: страховые сборы и другие риски могут привести к снижению максимальной ставки, поскольку они увеличат ваши расходы, поэтому может потребоваться снижение рисков.
Каков хороший коэффициент капитализации для инвестиционных целей?
Существует линейная зависимость между коэффициентом капитализации и уровнем риска. Чем выше ставка капитализации для инвестиций, тем выше риск. При расчете ставки капитализации для инвестиций в аренду вы также должны учитывать уровень риска. На самом деле, уровень риска во всех типах инвестиций может помочь вам определить, имеют ли смысл вложения. По мнению экспертов по недвижимости, ставка капитализации от четырех до десяти процентов является хорошей. Однако, если вы инвестируете только с учетом коэффициента капитализации, вы также можете потерять деньги.
