En Angleterre, deux logements qui vous plaisent peuvent être proposés à des prix très proches. Mais le fait que l’un soit en leasehold et l’autre en freehold change-t-il votre décision d’achat ? Cette distinction est importante pour comprendre la durée des droits que vous acquérez, vos responsabilités en matière d’entretien et les frais que vous pourriez rencontrer par la suite.
C’est pourquoi, lorsque vous comparez des biens, ne vous arrêtez pas au prix de vente. Examinez aussi ce dont vous allez réellement devenir propriétaire, dans quelles conditions vous pourrez utiliser le bien et comment les frais récurrents sont déterminés.
Cet article porte sur les achats immobiliers en Angleterre. Des règles différentes peuvent s’appliquer dans les autres régions du Royaume-Uni.
Qu’est-ce que le freehold ?
Le freehold désigne, de manière générale, la propriété du bien et du terrain sur lequel il se trouve, sans être limitée par la durée d’un bail (lease). Cela ne signifie pas pour autant qu’aucune restriction ou obligation ne pèse sur le bien. Les enregistrements fonciers, les limitations d’usage et les responsabilités d’entretien doivent être examinés séparément.
Dans une maison en freehold, l’organisation de l’entretien de la toiture, des façades et des autres éléments de la structure incombe en général au propriétaire. Vous devez donc intégrer dans votre budget le moment, l’étendue et le coût de ces travaux.
Les biens en freehold peuvent également comporter des charges communes. Par exemple, dans un lotissement privé, des frais de gestion peuvent être demandés pour l’entretien des routes, des espaces verts ou des équipements communs. Vérifiez ces obligations dans les documents d’achat. GOV.UK
Qu’est-ce que le leasehold ?
Le leasehold consiste à acquérir, sur un bien, un droit de propriété limité à la durée fixée dans le contrat. L’étendue des droits, les conditions d’utilisation et les responsabilités de chacune des parties sont régies par un document juridique appelé lease.
Acheter en leasehold n’est pas la même chose que louer un logement au sens courant. Le droit acquis peut être cédé et, si les conditions sont réunies, peut faire l’objet d’un prêt immobilier. À l’expiration de la durée, en l’absence de prolongation ou d’un autre arrangement juridique, le droit de leasehold prend généralement fin et les droits sur le bien reviennent au freeholder.
Dans cette structure, que l’on rencontre surtout pour les appartements, la gestion de l’immeuble et des parties communes peut être assurée par le freeholder, une société de gestion ou une autre entité habilitée. La contribution du propriétaire de l’appartement aux dépenses et ses droits d’usage s’apprécient au regard des dispositions du lease. GOV.UK
Comment les principales différences influencent-elles votre décision d’achat ?
Durée de propriété : le freehold n’est pas limité par la durée d’un lease. Pour un bien en leasehold, vous devez connaître la durée restante à la date d’achat.
Entretien et gestion : dans une maison en freehold, l’organisation de l’entretien vous revient généralement. Dans un appartement en leasehold, les responsabilités relatives à l’intérieur du logement et aux parties communes sont réparties dans le lease.
Frais réguliers : dans les deux cas, des frais d’entretien et de parties communes peuvent exister. Pour les biens en leasehold, il peut s’y ajouter le service charge, le ground rent prévu par le lease et des frais administratifs pour certaines démarches.
Usage et revente : les enregistrements fonciers et la réglementation comptent dans les deux cas. Pour les biens en leasehold, la durée restante, les autorisations de location et les autres conditions contractuelles peuvent également influer sur l’usage, le financement et la décision de revente.
Évaluez ces points ensemble. Un prix de vente plus bas ne signifie pas, à lui seul, un coût total plus faible.
Pourquoi la durée du leasehold est-elle importante ?
Pour un bien en leasehold, il faut regarder moins la durée initiale du contrat que la durée restante à la date d’achat. Par exemple, un lease établi pour 125 ans il y a 40 ans peut aujourd’hui avoir environ 85 ans restants. Lorsque vous achetez, la durée ne repart pas automatiquement à zéro.
La durée restante peut influer sur l’accès au prêt immobilier, le coût d’une prolongation et les conditions de revente ultérieure. Les leases qui approchent du seuil de 80 ans, ou qui passent en dessous, doivent être évalués avec une attention particulière. Cela dit, 80 ans n’est pas une limite d’acceptation ou de refus unique pour tous les établissements de crédit. GOV.UK
Demandez à votre avocat de vous expliquer la durée restante et les options de prolongation ; si vous recourez à un prêt, vérifiez également les conditions de l’établissement concerné. Au-delà de la durée pendant laquelle vous utiliserez le bien, pensez aux conditions que rencontrera le futur acquéreur.
Quelle est la différence entre service charge et ground rent ?
Service charge
Le service charge est la somme demandée pour des services tels que l’entretien, le nettoyage, l’assurance et la gestion de l’immeuble ou des parties communes. Les dépenses pouvant être répercutées et la manière de les répartir dépendent du lease.
Ne vous contentez pas de connaître le montant annuel actuel. Examinez aussi les comptes des années passées, le budget en cours, l’éventuel fonds de réserve pour travaux et les gros travaux prévus. Des opérations comme la rénovation de la toiture ou le remplacement d’un ascenseur peuvent nécessiter des paiements supplémentaires en plus des dépenses annuelles courantes. GOV.UK
Ground rent
Le ground rent est une somme distincte pouvant devoir être versée au freeholder selon les dispositions du lease. Il n’a pas à être la contrepartie d’un service déterminé.
Dans le cadre de la réglementation de 2022, pour les baux résidentiels de longue durée nouvellement établis à compter du 30 juin 2022, et entrant dans le champ de la loi, le ground rent est en général plafonné à un « peppercorn », c’est-à-dire une valeur monétaire nulle. Certains cas particuliers et exceptions existent. GOV.UK
Toutefois, reprendre aujourd’hui un ancien lease d’un autre propriétaire ne ramène pas automatiquement le ground rent à zéro. Le lease existant peut contenir des clauses de paiement et d’augmentation. Vérifiez donc le montant, le mode d’augmentation et si l’établissement de crédit accepte ces conditions. GOV.UK
Vérifiez à l’avance vos projets de location et de travaux
L’achat d’un logement ne signifie pas que tout usage ou toute modification est automatiquement autorisé. Le lease peut exiger une autorisation pour la location et pour les travaux ; certaines démarches peuvent aussi donner lieu à des frais administratifs.
Si vous envisagez notamment une location de courte durée, une modification de l’agencement intérieur ou une rénovation importante, signalez-le dès le départ à votre avocat. Demandez-lui d’évaluer, en fonction de votre projet d’usage, les conditions du lease ainsi que les autres autorisations éventuellement nécessaires. GOV.UK
Que signifie « share of freehold » ?
Dans certaines annonces d’appartements, on peut voir la mention share of freehold. Elle peut signifier que, en plus du droit de leasehold sur l’appartement, vous détenez une part de la propriété freehold de l’immeuble, directement ou par l’intermédiaire de la société qui en est propriétaire.
Acquérir une part de freehold ne supprime pas automatiquement le lease de l’appartement ni les charges communes. La durée restante du lease, la structure de la société ou de la copropriété, les décisions de gestion et les responsabilités d’entretien doivent toujours être examinées. N’évaluez pas les droits acquis uniquement d’après la formulation de l’annonce. Leasehold Advisory Service
Distinguez les annonces de réforme des droits actuels
Dans les réformes du leasehold, l’annonce d’un changement, son adoption par la loi et son entrée en vigueur sont des étapes distinctes. De plus, les dispositions d’une même loi peuvent commencer à s’appliquer à des dates différentes.
Le projet de réforme Commonhold and Leasehold Reform publié en 2026 comprend des propositions telles que l’instauration d’un plafond sur les paiements de ground rent existants. Les changements relatifs à la prolongation de lease prévus par la loi de réforme de 2024 suivent eux aussi un calendrier d’application distinct. Ne présumez pas qu’un avantage attendu à l’avenir s’appliquera dès aujourd’hui au bien que vous achetez ; faites vérifier les dispositions en vigueur à la date de la transaction. GOV.UK
Questions à poser avant l’achat
Le bien est-il en freehold ou en leasehold ; achète-je également une part de freehold ?
S’il est en leasehold, quelle est la durée restante et quelles sont les options de prolongation ?
De quels postes se composent les frais annuels et comment peuvent-ils évoluer ?
Des travaux importants d’entretien, de réparation ou de sécurité du bâtiment sont-ils prévus ?
Une autorisation est-elle nécessaire pour la location et pour les travaux ?
Existe-t-il un litige lié à la gestion ou des charges impayées ?
Les conditions du bien sont-elles compatibles avec le prêt immobilier que je prévois d’utiliser ?
Faites vérifier les réponses à ces questions en les comparant au lease, aux enregistrements fonciers, aux comptes de gestion et aux rapports pertinents.
Évaluez la structure de propriété avec le coût total
Comprendre la différence entre leasehold et freehold lors d’un achat en Angleterre vous permet de voir les droits que vous acquérez et les responsabilités que vous assumez. Le bon choix se fait en évaluant ensemble les documents du bien, ses coûts et l’usage que vous en prévoyez.
Outre le prix de vente, tenez compte du budget d’entretien, des conditions de gestion, d’un éventuel besoin de prolongation du lease et de votre projet de revente. Faites examiner les documents par un avocat expérimenté dans les transactions immobilières en Angleterre.
Pour évaluer les options immobilières en Angleterre en fonction de vos objectifs de vie et d’investissement, vous pouvez contacter Trem Global.
Ce contenu est fourni à titre d’information générale ; il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement personnalisé. Les conditions propres à la transaction et au bien doivent être vérifiées avant l’achat.
