Ein Immobilienkauf in Griechenland kann unterschiedliche Investitions- und Lebensziele miteinander verbinden. Manche Käufer möchten Mieteinnahmen erzielen, andere ein Haus erwerben, das sie zu bestimmten Zeiten des Jahres selbst nutzen können, wieder andere streben eine Aufenthaltserlaubnis im Rahmen des Golden Visa an.
Diese Ziele lassen sich durchaus in einer Immobilie vereinen. Für die richtige Wahl genügt es jedoch nicht, nur auf den Kaufpreis oder die Investitionsschwelle des Programms zu schauen. Lage, baulicher Zustand, Gesamtkosten und Nutzungsbedingungen der Immobilie sollten gemeinsam bewertet werden.
Die zentrale Frage lautet: Erfüllt die gewählte Immobilie neben den Golden-Visa-Bedingungen auch Ihre eigenen Investitions- und Nutzungsziele?
Legen Sie zuerst Ihr Investitionsziel fest
Bevor Sie mit der Objektsuche beginnen, hilft es, Ihre Prioritäten zu klären. So lassen sich die Optionen besser vergleichen.
Wenn Sie regelmäßige Mieteinnahmen anstreben, sind die Nachfrage nach langfristigen Mietern in der Region, die Mietniveaus vergleichbarer Objekte und die Betriebskosten wichtig. Suchen Sie ein Haus zur Eigennutzung, stehen Verkehrsanbindung, medizinische Versorgung, der Zugang zu Dingen des täglichen Bedarfs und die Passung der Umgebung zu Ihrem Lebensstil im Vordergrund.
Wenn Sie auf eine Wertsteigerung setzen, sollten Sie prüfen, wie der Kaufpreis im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten steht, wie das Angebot in der Region aussieht und welche Käufernachfrage sich später entwickeln könnte. Ist das Golden Visa für Sie vorrangig, kommt die Programmeignung als weiterer Prüfpunkt hinzu.
Sie können mehrere Ziele verfolgen. Wichtig ist, dass Sie diese in eine Rangfolge bringen. Ein Haus, das Sie zu bestimmten Zeiten des Jahres selbst nutzen, hat zum Beispiel andere Vermietungszeiträume und Verwaltungsanforderungen als eine Wohnung, die ausschließlich zur Einkommenserzielung erworben wird.
Bewerten Sie die Lage im Hinblick auf Ihr Investitionsziel
Dass eine Region bekannt oder touristisch ist, bedeutet allein noch nicht, dass sie der richtige Investitionsstandort für Sie ist. Die Umgebung der Immobilie sollte anhand der geplanten Nutzungsart beurteilt werden.
Für die Langzeitvermietung können Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr, Geschäftszentren, Universitäten und Angebote des täglichen Lebens recherchiert werden. Bei der Eigennutzung können Erreichbarkeit, die ganzjährig verfügbaren Dienstleistungen der Umgebung und die Passung zu Ihren Bedürfnissen ausschlaggebender sein.
Selbst zwischen zwei Objekten in derselben Stadt können erhebliche Unterschiede bestehen. Die Straße, in der das Gebäude steht, die Bebauung in der unmittelbaren Umgebung, Lärm, Instandhaltungszustand und Verkehrsanbindung können sowohl das Wohnerlebnis als auch die Mieternachfrage beeinflussen.
Nach der Wahl von Stadt oder Region sollte daher auch die unmittelbare Umgebung der Immobilie gesondert geprüft werden.
Die Golden-Visa-Eignung hängt nicht allein vom Kaufpreis ab
Das griechische Golden-Visa-Programm ist ein Weg zur Aufenthaltserlaubnis für Drittstaatsangehörige, die die entsprechenden Investitions- und Antragsvoraussetzungen erfüllen. Der Kauf einer Immobilie bedeutet nicht, dass der Antrag automatisch genehmigt wird. Sowohl der Antragsteller als auch die Immobilie und der Erwerbsvorgang müssen die jeweiligen Bedingungen erfüllen.
Bei Immobilieninvestitionen gelten je nach Region und Investitionskategorie unterschiedliche Schwellenwerte:
800.000 Euro: Region Attika; die Regionalbezirke Thessaloniki, Mykonos und Thira (Santorini) sowie Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern laut letzter Volkszählung.
400.000 Euro: Übrige Regionen des Landes in der Standardinvestitionskategorie.
250.000 Euro: Sonderkategorien wie geeignete Immobilien, deren Hauptnutzflächen in Wohnraum umgewandelt werden, oder denkmalgeschützte Gebäude, die restauriert werden sollen. Diese Schwelle ist nicht der Einstiegspreis für jede beliebige Wohnung.
In den Standardkategorien mit 800.000 und 400.000 Euro muss die Investition in eine einzige Immobilie erfolgen, und die Hauptnutzflächen der Immobilie müssen mindestens 120 m² betragen.
Für die Sonderkategorien mit 250.000 Euro gelten andere Bedingungen. Beim Weg der Umwandlung in Wohnraum muss die Nutzungsänderung abgeschlossen sein, bevor der Antrag auf die Aufenthaltserlaubnis gestellt wird. Beim Weg der Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude muss die vollständige Restaurierung vor der ersten Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis abgeschlossen sein. In beiden Fällen sind die Beschaffenheit der Immobilie und die übrigen Voraussetzungen des Vorgangs gesondert zu prüfen.
Der Hinweis „Golden-Visa-geeignet“ in einer Anzeige ersetzt daher keine rechtliche und technische Prüfung. Die Eignung sollte unter gemeinsamer Betrachtung von Kaufpreis, Beschaffenheit der Immobilie, Lage und Transaktionsunterlagen festgestellt werden.
Planen Sie die Vermietung zusammen mit den Nutzungsbedingungen
Wenn Sie Mieteinnahmen anstreben, sollten Sie vor dem Kauf klären, in welcher Form die Immobilie vermietet werden darf.
Im Rahmen des Golden Visa erworbene Immobilien dürfen nicht im Rahmen der Kurzzeitvermietung vermietet oder untervermietet werden. Daher ist es unter Umständen nicht sinnvoll, bei einer Immobilie in touristischer Lage mit Einnahmen aus tage- oder wochenweiser Vermietung zu kalkulieren.
Im Szenario der Langzeitvermietung sollten das Mieterprofil in der Region, eine realistische Miethöhe, die Wahrscheinlichkeit von Leerstand und die Verwaltungskosten recherchiert werden. Die vom Verkäufer in Aussicht gestellten Einnahmen sollten mit vergleichbaren Objekten und den zu erwartenden Kosten abgeglichen werden.
Bei Immobilien, die im Rahmen einer Nutzungsänderung erworben werden, bestehen zudem Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung als Geschäftssitz oder Niederlassung eines Unternehmens. Daher sollte auch geprüft werden, ob die geplante Nutzung mit dem gewählten Investitionsweg vereinbar ist.
Berechnen Sie das Gesamtbudget über den Kaufpreis hinaus
Der Kaufpreis einer Immobilie zeigt nicht allein, welches Gesamtbudget Sie für die Investition einplanen müssen. Je nach Besonderheiten des Vorgangs können Steuern, Notar-, Registrierungs- und Rechtsprüfungskosten, technische Gutachten sowie Maklergebühren anfallen. Auch Posten wie Antragstellung, Übersetzung und Versicherung sollten gesondert berücksichtigt werden.
Um die Immobilie für die Nutzung oder Vermietung vorzubereiten, können Ausgaben für Renovierung, Einrichtung und Instandhaltung erforderlich sein. Nach dem Kauf kommen möglicherweise jährliche Steuern, Gemeinschaftskosten, Versicherung und Hausverwaltung hinzu.
Es ist hilfreich, das Budget in drei Phasen zu planen:
Kauf: Kaufpreis und Transaktionskosten.
Vorbereitung der Nutzung: Renovierung, Einrichtung und notwendige Anpassungen.
Jährlicher Besitz: Steuern, Instandhaltung, Verwaltung und weitere laufende Kosten.
Der für das Golden Visa maßgebliche Investitionsbetrag und Ihr Gesamtausgabenbudget können voneinander abweichen. Sie sollten nicht davon ausgehen, dass Transaktionskosten an die Stelle des erforderlichen Immobilieninvestitionsbetrags treten.
Prüfen Sie die erwarteten Einnahmen anhand realistischer Szenarien
Wer das Mietpotenzial einer Immobilie bewertet und dabei nur auf die monatliche Miete schaut, kommt möglicherweise zu einem unvollständigen Ergebnis. Dass die Immobilie nicht das ganze Jahr über vermietet werden kann, Instandhaltungsbedarf oder Verwaltungskosten können das verbleibende Einkommen verändern.
Daher ist es sinnvoll, die erwarteten Mieteinnahmen in mindestens drei Szenarien zu prüfen: ein Szenario, in dem die vorgesehenen Bedingungen eintreten, ein Szenario mit längerem Leerstand und ein Szenario mit unerwarteten Instandhaltungskosten.
Ebenso sollte eine zukünftige Wertsteigerung nicht als sicheres Einkommen angesehen werden. Kaufpreis, Zustand der Immobilie, Nachfrage in der Region und Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Verkaufs beeinflussen das Ergebnis.
Dieser Ansatz zeigt Ihnen, ob die Investition nicht nur unter günstigen Erwartungen, sondern auch unter schwierigeren Bedingungen zu Ihrem Budget passt.
Führen Sie die rechtliche und die technische Prüfung gemeinsam durch
Vor dem Kauf sollten Eigentumsnachweise, mögliche Hypotheken oder sonstige Belastungen, Baugenehmigungen, Nutzungsstatus und Verkaufsunterlagen geprüft werden. Wird ein Golden-Visa-Antrag angestrebt, sollte die Programmeignung im selben Prozess bewertet werden.
Die technische Prüfung hilft, den baulichen Zustand des Gebäudes und mögliche Zusatzkosten zu verstehen. Faktoren wie Feuchtigkeit, Dämmung, Installationen, Gemeinschaftsflächen und Instandhaltungsbedarf können das Nutzungserlebnis und die Kosten beeinflussen.
Bei einer Immobilie mit Nutzungsänderung oder Restaurierung sollten Umfang der auszuführenden Arbeiten, erforderliche Genehmigungen, Verantwortlichkeiten und Voraussetzungen für den Abschluss besonders klar geregelt werden. Man sollte sich auf dokumentierte Informationen stützen statt auf mündliche Erklärungen.
Beantworten Sie vor dem Kauf diese Fragen
In der Phase der endgültigen Entscheidung kann die folgende Checkliste verwendet werden:
Zu welchem Zweck erwerbe ich die Immobilie und was ist mein vorrangiges Ziel?
Passt die Lage zu der von mir angestrebten Nutzung und dem Mieterprofil?
Wie positioniert sich der Kaufpreis im Vergleich zu ähnlichen Objekten?
Wurden die Golden-Visa-Kategorie und die Eignungsvoraussetzungen durch Unterlagen bestätigt?
Sind die geplante Nutzung und Vermietungsform zulässig?
Habe ich die Kauf- und jährlichen Besitzkosten in mein Budget aufgenommen?
Sind die rechtlichen und technischen Prüfungen abgeschlossen?
Wenn ich die Immobilie aus der Ferne verwalte: Sind Aufgaben, Gebühren und Berichterstattung klar geregelt?
Wie sehen das mögliche Käuferprofil und die Verkaufskosten aus, falls ich später verkaufen muss?
Bewerten Sie Investitions- und Aufenthaltsziele gemeinsam
Die Wahl einer Immobilie in Griechenland erfordert, die Eigenschaften des Objekts und die Golden-Visa-Bedingungen gemeinsam zu betrachten. Eine Immobilie, die die Programmschwelle erfüllt, passt aufgrund ihrer Lage, ihrer Kosten oder ihrer Nutzungsbedingungen unter Umständen nicht zu Ihren Zielen.
Für eine fundiertere Entscheidung legen Sie zunächst Ihr Investitionsziel fest; betrachten Sie anschließend Lage, Gesamtkosten, rechtlichen und technischen Zustand sowie die Antragseignung in einer gemeinsamen Bewertung.
Um die Immobilienangebote in Griechenland im Hinblick auf Ihre Investitions- und Lebensziele zu bewerten, können Sie Trem Global kontaktieren.
Dieser Inhalt dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Investitions-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Vor dem Abschluss eines Vorgangs sollten die aktuellen Anforderungen für die jeweilige Immobilie und den Antrag überprüft werden.
