Acheter un bien immobilier en Grèce peut permettre de concilier différents objectifs d'investissement et de vie. Certains acquéreurs cherchent à percevoir des revenus locatifs, d'autres souhaitent disposer d'un logement utilisable à certaines périodes de l'année, et d'autres encore visent une demande de titre de séjour dans le cadre du Golden Visa.
Ces objectifs peuvent se rejoindre dans un même bien. Toutefois, pour faire le bon choix, il ne suffit pas de regarder uniquement le prix de vente ou le seuil d'investissement du programme. L'emplacement du bien, son état physique, son coût total et ses conditions d'utilisation doivent être évalués ensemble.
La question essentielle est la suivante : le bien que vous choisissez répond-il, en plus des conditions du Golden Visa, à vos objectifs d'investissement et d'usage ?
Commencez par définir votre objectif d'investissement
Avant de commencer vos recherches, clarifier vos priorités vous permet de comparer les options plus sereinement.
Si vous visez un revenu locatif régulier, la demande de locataires à long terme dans le secteur, les niveaux de loyer des biens comparables et les charges d'exploitation prennent de l'importance. Si vous cherchez un logement à usage personnel, l'accès aux transports, aux services de santé et aux besoins du quotidien, ainsi que l'adéquation de l'environnement avec votre mode de vie, passent au premier plan.
Si vous comptez sur une plus-value, vous devez examiner la relation entre le prix d'achat et celui de biens similaires, l'offre dans le secteur et la demande d'acheteurs susceptible de se former à l'avenir. Si le Golden Visa est votre priorité, l'éligibilité au programme s'ajoute à ces analyses.
Vous pouvez avoir plusieurs objectifs. L'important est d'établir un ordre de priorité entre eux. Par exemple, un logement que vous occuperez à certaines périodes de l'année et que vous pourrez louer le reste du temps aura des besoins de gestion différents de ceux d'un logement acheté uniquement pour le revenu.
Évaluez l'emplacement en fonction de votre objectif d'investissement
Le fait qu'une zone soit connue ou touristique ne signifie pas, à lui seul, qu'elle soit le bon lieu d'investissement pour vous. Il faut apprécier l'environnement du bien au regard de l'usage que vous visez.
Pour la location longue durée, on pourra étudier les liaisons de transports en commun, les pôles d'emploi, les universités et les commodités de la vie quotidienne. Pour un usage personnel, l'accessibilité, les services disponibles tout au long de l'année et l'adéquation avec vos besoins peuvent être plus déterminantes.
Même au sein d'une même ville, des différences importantes peuvent exister entre deux biens. La rue où se situe l'immeuble, les constructions environnantes, le bruit, l'état d'entretien et les liaisons de transport peuvent influencer à la fois l'expérience de vie et la demande des locataires.
C'est pourquoi, après avoir choisi la ville ou la région, il convient d'examiner séparément l'environnement immédiat du bien.
L'éligibilité au Golden Visa ne dépend pas uniquement du prix de vente
Le programme Golden Visa grec est une voie d'obtention d'un titre de séjour destinée aux ressortissants de pays tiers qui remplissent les conditions d'investissement et de demande applicables. L'achat d'un bien immobilier ne signifie pas que la demande sera automatiquement acceptée. Le demandeur, ainsi que le bien et la transaction, doivent satisfaire aux conditions requises.
Pour les investissements immobiliers, des seuils différents s'appliquent selon la région et la catégorie d'investissement :
800 000 euros : la région de l'Attique ; les unités régionales de Thessalonique, de Mykonos et de Théra (Santorin) ; ainsi que les îles dont la population dépasse 3 100 habitants selon le dernier recensement.
400 000 euros : les autres régions du pays, dans la catégorie d'investissement standard.
250 000 euros : des catégories particulières, telles que les biens éligibles dont les surfaces principales sont reconvertis en logement, ou les bâtiments classés à restaurer. Ce seuil n'est pas un prix d'entrée valable pour tout logement.
Dans les catégories standard de 800 000 et 400 000 euros, l'investissement doit porter sur un seul bien et les surfaces principales du bien doivent être d'au moins 120 m².
Pour les catégories particulières à 250 000 euros, des conditions différentes s'appliquent. Dans la voie de la reconversion en logement, le changement d'usage doit être achevé avant le dépôt de la demande de titre de séjour. Dans la voie de la restauration de bâtiments classés, la restauration complète doit être terminée avant le premier renouvellement du titre. Dans les deux cas, la nature du bien et les autres conditions de la transaction doivent être examinées séparément.
Ainsi, la mention « éligible au Golden Visa » dans une annonce ne remplace pas un examen juridique et technique. L'éligibilité doit être déterminée en évaluant ensemble le prix de vente, la nature du bien, son emplacement et les documents de la transaction.
Construisez votre projet de location en tenant compte des conditions d'utilisation
Si vous visez un revenu locatif, vous devez vous renseigner avant l'achat sur la manière dont le bien peut être loué.
Les biens concernés acquis dans le cadre du Golden Visa ne peuvent pas être loués ni sous-loués en location de courte durée. Il peut donc ne pas être approprié d'établir un calcul fondé sur des revenus de location à la journée ou à la semaine pour un bien situé dans une zone touristique.
Dans un scénario de location longue durée, il convient d'étudier le profil des locataires du secteur, un loyer réaliste, la probabilité de vacance et les frais de gestion. Les revenus annoncés par le vendeur doivent être comparés à ceux de biens similaires et aux charges prévisibles.
Pour les biens acquis dans le cadre d'un changement d'usage, des restrictions particulières existent quant à leur utilisation comme siège ou succursale d'une entreprise ; il faut donc aussi vérifier la compatibilité de l'usage prévu avec la voie d'investissement choisie.
Calculez le budget total au-delà du prix de vente
Le prix de vente d'un bien ne reflète pas à lui seul le budget total à prévoir pour l'investissement. Selon les caractéristiques de la transaction, des frais de fiscalité, de notaire, d'enregistrement, d'examen juridique, de contrôle technique et d'intermédiation peuvent s'ajouter. Les postes tels que la demande, la traduction et l'assurance doivent également être pris en compte.
Des dépenses de rénovation, d'ameublement et d'entretien peuvent être nécessaires pour préparer le bien à l'usage ou à la location. Après l'achat, les impôts annuels, les charges communes, l'assurance et la gestion du bien peuvent s'ajouter au budget.
Il est utile de préparer le budget en trois étapes :
Achat : le prix du bien et les frais de transaction.
Préparation à l'usage : rénovation, mobilier et aménagements nécessaires.
Détention annuelle : impôts, entretien, gestion et autres charges régulières.
Le montant d'investissement retenu pour le Golden Visa peut ne pas correspondre à votre budget total de dépenses. Vous ne devez pas considérer que les frais de transaction se substituent à l'investissement immobilier requis.
Examinez les revenus attendus à l'aide de scénarios réalistes
Pour évaluer le potentiel locatif d'un bien, ne regarder que le loyer mensuel peut conduire à un résultat incomplet. Un bien qui ne peut pas être loué toute l'année, un besoin d'entretien ou des frais de gestion peuvent modifier le revenu net.
Il est donc utile d'étudier le revenu locatif attendu selon au moins trois scénarios : un scénario où les conditions prévues se réalisent, un scénario avec une période de vacance plus longue et un scénario où surviennent des frais d'entretien imprévus.
De même, une future plus-value ne doit pas être considérée comme un revenu certain. Le prix d'achat, l'état du bien, la demande dans le secteur et les conditions du marché au moment de la vente influencent le résultat.
Cette approche vous permet de voir si l'investissement est compatible avec votre budget non seulement dans des conditions favorables, mais aussi dans des conditions plus difficiles.
Menez ensemble l'examen juridique et l'examen technique
Avant l'achat, il convient d'examiner les titres de propriété, les éventuelles hypothèques ou autres charges, les permis de construire, la situation d'utilisation et les documents de vente. Si une demande de Golden Visa est envisagée, l'éligibilité au programme doit être évaluée au cours du même processus.
L'examen technique, quant à lui, aide à comprendre l'état physique du bâtiment et les éventuelles dépenses supplémentaires. L'humidité, l'isolation, la plomberie, les parties communes et les besoins d'entretien peuvent influencer l'expérience d'usage et le coût.
Pour un bien impliquant un changement d'usage ou une restauration, la portée des travaux à réaliser, les autorisations nécessaires, les responsabilités et les conditions d'achèvement doivent être précisées avec un soin particulier. Il faut s'appuyer sur des informations documentées plutôt que sur des explications verbales.
Répondez à ces questions avant d'acheter
Au moment de la décision finale, la liste de contrôle suivante peut être utilisée :
Dans quel but j'achète ce bien et quel est mon objectif prioritaire ?
Son emplacement correspond-il à l'usage visé et au profil de locataires recherché ?
Comment le prix de vente se situe-t-il par rapport à des biens similaires ?
La catégorie de Golden Visa et les conditions d'éligibilité ont-elles été vérifiées à l'aide de documents ?
L'usage et le mode de location que je prévois sont-ils autorisés ?
Ai-je intégré à mon budget les frais d'achat et les charges annuelles de détention ?
Les examens juridique et technique sont-ils terminés ?
Si je dois gérer le bien à distance, les missions, les honoraires et le reporting sont-ils clairs ?
Si je dois vendre à l'avenir, quels seraient le profil des acheteurs potentiels et les frais de vente ?
Évaluez ensemble vos objectifs d'investissement et de séjour
Le choix d'un bien immobilier en Grèce exige d'évaluer ensemble les caractéristiques du bien et les conditions du Golden Visa. Un bien qui atteint le seuil du programme peut ne pas convenir à vos objectifs en raison de son emplacement, de ses coûts ou de ses conditions d'utilisation.
Pour prendre une décision plus éclairée, définissez d'abord votre objectif d'investissement ; examinez ensuite, dans une même évaluation, l'emplacement, le coût total, la situation juridique et technique, ainsi que l'éligibilité à la demande.
Pour évaluer les options immobilières en Grèce en fonction de vos objectifs d'investissement et de vie, vous pouvez contacter Trem Global.
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé en matière d'investissement, de droit ou de fiscalité. Avant toute transaction, les exigences en vigueur pour le bien concerné et la demande doivent être vérifiées.
