In England können zwei Immobilien, die Ihnen gefallen, preislich nah beieinanderliegen. Doch wie wirkt es sich auf Ihre Kaufentscheidung aus, wenn die eine Leasehold und die andere Freehold ist? Dieser Unterschied ist wichtig, um die Dauer der erworbenen Rechte, Ihre Instandhaltungspflichten und die Kosten zu verstehen, die später auf Sie zukommen können.
Schauen Sie beim Vergleich von Immobilien daher nicht nur auf den Verkaufspreis. Prüfen Sie auch, was genau Sie erwerben, unter welchen Bedingungen Sie die Immobilie nutzen dürfen und wie die laufenden Kosten festgelegt werden.
Dieser Beitrag konzentriert sich auf Immobilienkäufe in England. In anderen Teilen des Vereinigten Königreichs können andere Regeln gelten.
Was ist Freehold?
Freehold bedeutet im Allgemeinen, dass Sie die Immobilie und das Grundstück, auf dem sie steht, ohne zeitliche Begrenzung durch eine Lease-Laufzeit besitzen. Das heißt jedoch nicht, dass die Immobilie frei von Beschränkungen oder Verpflichtungen ist. Grundbucheinträge, Nutzungsbeschränkungen und Instandhaltungspflichten sollten gesondert geprüft werden.
Bei einem Freehold-Haus liegt die Organisation der Instandhaltung von Dach, Fassade und anderen baulichen Elementen in der Regel beim Eigentümer. Bei der Planung von Zeitpunkt und Umfang der Arbeiten sollten Sie die Kosten in Ihr Budget einbeziehen.
Auch bei Freehold-Immobilien können gemeinschaftliche Kosten anfallen. In einer privaten Wohnanlage können beispielsweise Verwaltungsgebühren für die Pflege von Straßen, Grünflächen oder gemeinschaftlichen Einrichtungen erhoben werden. Prüfen Sie diese Verpflichtungen in den Kaufunterlagen. GOV.UK
Was ist Leasehold?
Leasehold bedeutet, an einer Immobilie ein Eigentumsrecht zu erwerben, das auf die im Vertrag festgelegte Dauer begrenzt ist. Umfang der Rechte, Nutzungsbedingungen und die Pflichten der Parteien sind in einem rechtlichen Dokument geregelt, das als Lease bezeichnet wird.
Der Kauf eines Leasehold ist nicht dasselbe wie das Mieten einer Wohnung im alltäglichen Sinne. Das erworbene Recht ist übertragbar und kann, sofern die Bedingungen passen, Gegenstand einer Hypothekenfinanzierung sein. Ohne Verlängerung oder eine andere rechtliche Regelung endet das Leasehold-Recht nach Ablauf der Laufzeit in der Regel, und die Rechte an der Immobilie fallen an den Freeholder zurück.
Bei dieser vor allem bei Eigentumswohnungen anzutreffenden Struktur kann die Verwaltung des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen durch den Freeholder, eine Hausverwaltungsgesellschaft oder eine andere befugte Stelle erfolgen. Der Kostenbeitrag des Wohnungseigentümers und seine Nutzungsbefugnisse werden zusammen mit den Bestimmungen des Lease beurteilt. GOV.UK
Wie wirken sich die wichtigsten Unterschiede auf die Kaufentscheidung aus?
Eigentumsdauer: Freehold ist nicht auf eine bestimmte Lease-Laufzeit begrenzt. Bei einer Leasehold-Immobilie müssen Sie die zum Kaufzeitpunkt verbleibende Laufzeit in Erfahrung bringen.
Instandhaltung und Verwaltung: Bei einem Freehold-Haus liegt die Organisation der Instandhaltung in der Regel bei Ihnen. Bei einer Leasehold-Wohnung sind die Pflichten für die Wohnung selbst und für die Gemeinschaftsflächen im Lease-Dokument aufgeteilt.
Laufende Kosten: In beiden Strukturen können Instandhaltungs- und Gemeinschaftskosten anfallen. Bei Leasehold-Immobilien können zusätzlich Service Charge, an das Lease gebundene Ground Rent und Verwaltungsgebühren für bestimmte Vorgänge hinzukommen.
Nutzung und Verkauf: Grundbucheinträge und Rechtsvorschriften sind in beiden Strukturen wichtig. Bei Leasehold-Immobilien können die Restlaufzeit, Vermietungsgenehmigungen und weitere Vertragsbedingungen Nutzung, Finanzierung und Wiederverkauf beeinflussen.
Betrachten Sie diese Punkte gemeinsam. Ein niedrigerer Verkaufspreis allein bedeutet nicht automatisch niedrigere Gesamtkosten.
Warum ist die Leasehold-Laufzeit so wichtig?
Bei einer Leasehold-Immobilie sollten Sie weniger auf die ursprüngliche Vertragslänge als auf die zum Kaufzeitpunkt verbleibende Laufzeit achten. Ein vor 40 Jahren über 125 Jahre abgeschlossenes Lease hat heute beispielsweise möglicherweise noch rund 85 Jahre Restlaufzeit. Beim Kauf beginnt die Laufzeit nicht von selbst neu.
Die Restlaufzeit kann den Zugang zu einer Hypothek, die Kosten einer Verlängerung und die Bedingungen eines späteren Verkaufs beeinflussen. Lease-Verträge, die sich der 80-Jahres-Schwelle nähern oder darunter fallen, sollten besonders sorgfältig geprüft werden. Dennoch ist die 80-Jahres-Marke nicht für alle Kreditgeber eine einheitliche Annahme- oder Ablehnungsgrenze. GOV.UK
Bitten Sie Ihren Anwalt, Ihnen die Restlaufzeit und die Verlängerungsoptionen zu erläutern; wenn Sie eine Finanzierung nutzen, prüfen Sie zusätzlich die Bedingungen des jeweiligen Kreditgebers. Denken Sie neben Ihrer eigenen Nutzungsdauer auch an die Bedingungen, mit denen sich ein späterer Käufer konfrontiert sieht.
Was ist der Unterschied zwischen Service Charge und Ground Rent?
Service Charge
Die Service Charge ist ein Entgelt für Leistungen wie Instandhaltung, Reinigung, Versicherung und Verwaltung des Gebäudes oder der Gemeinschaftsflächen. Welche Kosten umgelegt werden dürfen und wie sie aufgeteilt werden, richtet sich nach dem Lease-Dokument.
Begnügen Sie sich nicht damit, nur den aktuellen Jahresbetrag zu erfragen. Prüfen Sie auch die Abrechnungen der Vorjahre, das aktuelle Budget, einen eventuell angesparten Instandhaltungsfonds und geplante größere Arbeiten. Maßnahmen wie eine Dacherneuerung oder ein Aufzugstausch können zusätzlich zu den üblichen Jahreskosten weitere Zahlungen erforderlich machen. GOV.UK
Ground Rent
Die Ground Rent ist ein gesondertes Entgelt, das nach den Bestimmungen des Lease an den Freeholder zu zahlen sein kann. Dafür muss keine bestimmte Gegenleistung erbracht werden.
Nach der Regelung von 2022 ist die Ground Rent bei neuen langfristigen Wohn-Leases, die am oder nach dem 30. Juni 2022 abgeschlossen werden und in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallen, im Allgemeinen auf einen „Peppercorn“ ohne Geldwert begrenzt. Es gibt bestimmte Sonderfälle und Ausnahmen. GOV.UK
Wenn Sie jedoch heute ein älteres Lease von einem anderen Eigentümer übernehmen, wird die Ground Rent dadurch nicht automatisch auf null gesetzt. Das bestehende Lease kann Zahlungs- und Erhöhungsklauseln enthalten. Prüfen Sie daher den Betrag, die Art der Erhöhung und ob der Kreditgeber diese Bedingungen akzeptiert. GOV.UK
Prüfen Sie Ihre Vermietungs- und Umbaupläne vorab
Der Kauf einer Immobilie bedeutet nicht, dass jede Nutzung oder Veränderung automatisch erlaubt ist. Das Lease-Dokument kann für Vermietung und Umbauten eine Genehmigung verlangen; für bestimmte Vorgänge können außerdem Verwaltungsgebühren anfallen.
Wenn Sie insbesondere eine Kurzzeitvermietung, Änderungen am Grundriss oder eine umfassende Renovierung planen, teilen Sie dies Ihrem Anwalt von Anfang an mit. Lassen Sie neben den Lease-Bedingungen auch weitere möglicherweise erforderliche Genehmigungen im Zusammenhang mit Ihrem Nutzungszweck prüfen. GOV.UK
Was bedeutet „Share of Freehold“?
In manchen Wohnungsanzeigen taucht der Begriff Share of Freehold auf. Er kann bedeuten, dass Sie zusätzlich zum Leasehold-Recht an Ihrer Wohnung direkt oder über die das Eigentum haltende Gesellschaft einen Anteil am Freehold des Gebäudes besitzen.
Ein Freehold-Anteil hebt das Lease der Wohnung und die gemeinschaftlichen Kosten nicht automatisch auf. Restlaufzeit des Lease, Gesellschafts- bzw. Beteiligungsstruktur, Verwaltungsentscheidungen und Instandhaltungspflichten sollten weiterhin geprüft werden. Beurteilen Sie die erworbenen Rechte nicht allein anhand der Formulierung in der Anzeige. Leasehold Advisory Service
Trennen Sie Reformmeldungen von den geltenden Rechten
Bei Leasehold-Reformen sind die Ankündigung, das Inkrafttreten als Gesetz und die tatsächliche Anwendung verschiedene Stufen. Außerdem können die Bestimmungen desselben Gesetzes zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Kraft treten.
Der 2026 veröffentlichte Entwurf zur Commonhold and Leasehold Reform enthält unter anderem Vorschläge, auch bestehende Ground-Rent-Zahlungen zu begrenzen. Auch für die Änderungen bei der Lease-Verlängerung im Reformgesetz von 2024 gibt es einen eigenen Umsetzungsprozess. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein erwarteter künftiger Vorteil heute auf die Immobilie anwendbar ist, die Sie kaufen möchten; lassen Sie die zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Bestimmungen bestätigen. GOV.UK
Fragen, die Sie vor dem Kauf stellen sollten
Ist die Immobilie Freehold oder Leasehold; erwerbe ich außerdem einen Freehold-Anteil?
Wie lang ist bei Leasehold die Restlaufzeit, und welche Verlängerungsoptionen gibt es?
Woraus setzen sich die jährlichen Kosten zusammen, und wie können sie sich ändern?
Sind größere Instandhaltungs-, Reparatur- oder Gebäudesicherheitsarbeiten geplant?
Ist für Vermietung und Umbauten eine Genehmigung erforderlich?
Gibt es Streitigkeiten in der Verwaltung oder unbezahlte Kosten?
Entsprechen die Bedingungen der Immobilie der Hypothek, die ich nutzen möchte?
Lassen Sie die Antworten auf diese Fragen anhand des Lease-Dokuments, der Grundbucheinträge, der Verwaltungsabrechnungen und der einschlägigen Berichte überprüfen.
Bewerten Sie die Eigentumsstruktur zusammen mit den Gesamtkosten
Wer beim Hauskauf in England den Unterschied zwischen Leasehold und Freehold versteht, erkennt besser, welche Rechte er erwirbt und welche Verantwortung er übernimmt. Die passende Wahl treffen Sie, wenn Sie die Unterlagen und Kosten der Immobilie sowie Ihren Nutzungszweck gemeinsam betrachten.
Berücksichtigen Sie neben dem Verkaufspreis auch das Instandhaltungsbudget, die Verwaltungsbedingungen, einen eventuellen Bedarf an Lease-Verlängerung und Ihre späteren Verkaufspläne. Lassen Sie die Unterlagen von einem Anwalt prüfen, der Erfahrung mit Immobilienkäufen in England hat.
Um Immobilienoptionen in England passend zu Ihren Lebens- und Anlagezielen zu bewerten, können Sie Trem Global kontaktieren.
Dieser Inhalt dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die für den Vorgang und die Immobilie geltenden Bedingungen sollten vor dem Kauf bestätigt werden.
