İngiltere’de beğendiğiniz iki konutun fiyatları birbirine yakın olabilir. Peki, birinin leasehold, diğerinin freehold olması satın alma kararınızı nasıl etkiler? Bu ayrım; satın aldığınız hakların süresini, bakım sorumluluklarınızı ve ileride karşılaşabileceğiniz giderleri anlamak açısından önemlidir.
Bu nedenle konutları karşılaştırırken yalnızca satış fiyatına bakmayın. Neye sahip olacağınızı, mülkü hangi koşullarda kullanabileceğinizi ve devam eden giderlerin nasıl belirlendiğini de inceleyin.
Bu yazı İngiltere’deki konut alımlarına odaklanır. Birleşik Krallık’ın diğer bölgelerinde farklı kurallar uygulanabilir.
Freehold Nedir?
Freehold, genel olarak mülkün ve üzerinde bulunduğu arazinin belirli bir lease süresiyle sınırlı olmadan mülkiyetine sahip olmak anlamına gelir. Ancak bu, mülk üzerinde hiçbir kısıtlama veya yükümlülük bulunmadığını göstermez. Tapu kayıtları, kullanım sınırlamaları ve bakım sorumlulukları ayrıca incelenmelidir.
Freehold bir evde çatı, dış cephe ve diğer yapı unsurlarının bakımını organize etmek genellikle mülk sahibinin sorumluluğundadır. Bakım zamanını ve kapsamını belirlerken maliyeti de bütçenize dahil etmeniz gerekir.
Freehold mülklerde ortak giderler de bulunabilir. Örneğin özel bir yerleşimdeki yolların, yeşil alanların veya ortak tesislerin bakımı için yönetim bedelleri alınabilir. Bu yükümlülükleri satın alma belgelerinde kontrol edin. GOV.UK
Leasehold Nedir?
Leasehold, bir mülk üzerinde sözleşmede belirlenen süreyle sınırlı bir mülkiyet hakkı edinmektir. Hakların kapsamı, kullanım koşulları ve tarafların sorumlulukları, lease adı verilen hukuki belgede düzenlenir.
Leasehold satın almak, günlük anlamda ev kiralamakla aynı işlem değildir. Satın alınan hak devredilebilir ve koşulları uygunsa konut kredisine konu olabilir. Süre sonunda uzatma veya başka bir hukuki düzenleme yoksa leasehold hakkı genel olarak sona erer ve mülk üzerindeki haklar freeholder’a döner.
Özellikle apartman dairelerinde karşılaşılan bu yapıda binanın ve ortak alanların yönetimi, freeholder, bir yönetim şirketi veya başka bir yetkili yapı tarafından yürütülebilir. Daire sahibinin giderlere katkısı ve kullanım yetkileri lease hükümleriyle birlikte değerlendirilir. GOV.UK
Temel Farklar Satın Alma Kararını Nasıl Etkiler?
Mülkiyet süresi: Freehold belirli bir lease süresiyle sınırlı değildir. Leasehold bir mülkte ise satın alma tarihinde kalan süreyi öğrenmeniz gerekir.
Bakım ve yönetim: Freehold bir evde bakım organizasyonu genellikle size aittir. Leasehold bir dairede daire içi ve ortak alan sorumlulukları lease belgesinde paylaşılır.
Düzenli giderler: Her iki yapıda da bakım ve ortak alan giderleri bulunabilir. Leasehold mülklerde ayrıca service charge, lease’e bağlı ground rent ve bazı işlemler için idari ücretler söz konusu olabilir.
Kullanım ve satış: Tapu kayıtları ve mevzuat her iki yapıda da önemlidir. Leasehold mülklerde kalan süre, kiralama izinleri ve diğer sözleşme koşulları da kullanım, finansman ve yeniden satış kararını etkileyebilir.
Bu başlıkları birlikte değerlendirin. Daha düşük satış fiyatı, tek başına daha düşük toplam maliyet anlamına gelmez.
Leasehold Süresi Neden Önemlidir?
Leasehold bir mülkte sözleşmenin başlangıçtaki uzunluğundan çok satın alma tarihinde kalan süreye bakılmalıdır. Örneğin 40 yıl önce 125 yıllık düzenlenen bir lease’in bugün yaklaşık 85 yılı kalmış olabilir. Satın aldığınızda süre kendiliğinden yeniden başlamaz.
Kalan süre; konut kredisine erişimi, uzatma maliyetini ve ilerideki satış koşullarını etkileyebilir. Özellikle 80 yıl eşiğine yaklaşan veya bu eşiğin altına inen lease’ler daha dikkatli değerlendirilmelidir. Bununla birlikte 80 yıl, bütün kredi kuruluşları için geçerli tek bir kabul veya ret sınırı değildir. GOV.UK
Avukatınızdan kalan süreyi ve uzatma seçeneklerini açıklamasını isteyin; kredi kullanacaksanız ilgili kuruluşun koşullarını da ayrıca kontrol edin. Mülkü ne kadar süre kullanacağınızın yanında, ilerideki alıcının karşılaşacağı koşulları da düşünün.
Service Charge ve Ground Rent Arasındaki Fark Nedir?
Service Charge
Service charge; binanın veya ortak alanların bakım, temizlik, sigorta ve yönetimi gibi hizmetler için alınan bedeldir. Hangi giderlerin yansıtılabileceği ve maliyetin nasıl paylaşılacağı lease belgesine bağlıdır.
Yalnızca mevcut yıllık tutarı öğrenmekle yetinmeyin. Geçmiş hesapları, güncel bütçeyi, varsa birikmiş bakım fonunu ve planlanan büyük işleri de inceleyin. Çatı yenilemesi veya asansör değişimi gibi çalışmalar, olağan yıllık giderlerin dışında ek ödeme gerektirebilir. GOV.UK
Ground Rent
Ground rent, lease hükümlerine göre freeholder’a ödenmesi gerekebilen ayrı bir bedeldir. Karşılığında belirli bir hizmet sunulması gerekmez.
2022 düzenlemesi kapsamında, genel olarak 30 Haziran 2022 ve sonrasında yeni düzenlenen ve kanunun kapsamına giren uzun süreli konut lease’lerinde ground rent, parasal değeri sıfır olan “peppercorn” ile sınırlandırılmıştır. Bazı özel durumlar ve istisnalar bulunur. GOV.UK
Ancak eski bir lease’i bugün başka bir mülk sahibinden devralmanız, ground rent’i otomatik olarak sıfırlamaz. Mevcut lease’te ödeme ve artış hükümleri bulunabilir. Bu nedenle tutarı, artış yöntemini ve kredi kuruluşunun bu koşulları kabul edip etmediğini kontrol edin. GOV.UK
Kiralama ve Tadilat Planınızı Önceden Kontrol Edin
Konutun satın alınması, her türlü kullanım veya değişiklik için kendiliğinden izin verildiği anlamına gelmez. Lease belgesi kiralama ve tadilat için izin alınmasını gerektirebilir; bazı işlemler için idari ücretler de söz konusu olabilir.
Özellikle kısa dönem kiralama, iç plan değişikliği veya kapsamlı yenileme hedefiniz varsa bunu avukatınıza baştan belirtin. Lease koşullarının yanı sıra gerekli olabilecek diğer izinlerin de kullanım amacınızla birlikte değerlendirilmesini isteyin. GOV.UK
Share of Freehold Ne Anlama Gelir?
Bazı daire ilanlarında share of freehold ifadesi görülebilir. Bu, dairenin leasehold hakkına ek olarak binanın freehold mülkiyetinde doğrudan veya mülkiyeti elinde tutan şirket üzerinden pay sahibi olunmasını ifade edebilir.
Freehold payı edinmek, dairenin lease’ini ve ortak giderleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Kalan lease süresi, şirket veya ortaklık yapısı, yönetim kararları ve bakım sorumlulukları yine incelenmelidir. Satın alınan hakları yalnızca ilan ifadesine göre değerlendirmeyin. Leasehold Advisory Service
Reform Haberlerini Mevcut Haklardan Ayırın
Leasehold reformlarında bir değişikliğin açıklanması, yasalaşması ve yürürlüğe girmesi farklı aşamalardır. Ayrıca aynı yasanın hükümleri farklı tarihlerde uygulanmaya başlayabilir.
2026’da yayımlanan Commonhold and Leasehold Reform taslağı, mevcut ground rent ödemelerine sınır getirilmesi gibi öneriler içerir. 2024 tarihli reform yasasındaki lease uzatma değişikliklerinin de ayrı bir uygulama süreci vardır. Gelecekte beklenen bir avantajın satın alacağınız mülke bugün uygulanacağını varsaymayın; işlem tarihinde yürürlükteki hükümleri doğrulatın. GOV.UK
Satın Almadan Önce Sorulması Gereken Sorular
Mülk freehold mu, leasehold mu; ayrıca freehold payı da satın alıyor muyum?
Leasehold ise kalan süre ne kadar ve uzatma seçenekleri neler?
Yıllık giderler hangi kalemlerden oluşuyor ve nasıl değişebiliyor?
Planlanan büyük bakım, onarım veya bina güvenliği çalışmaları var mı?
Kiralama ve tadilat için izin gerekiyor mu?
Yönetimle ilgili uyuşmazlık veya ödenmemiş gider bulunuyor mu?
Mülkün koşulları, kullanmayı planladığım konut kredisine uygun mu?
Bu soruların yanıtlarını lease belgesi, tapu kayıtları, yönetim hesapları ve ilgili raporlarla karşılaştırarak doğrulatın.
Mülkiyet Yapısını Toplam Maliyetle Birlikte Değerlendirin
İngiltere’de ev alırken leasehold ve freehold arasındaki farkı anlamak, satın aldığınız hakları ve üstlendiğiniz sorumlulukları görmenizi sağlar. Uygun tercih; mülkün belgeleri, giderleri ve kullanım amacınız birlikte değerlendirilerek yapılır.
Satış fiyatına ek olarak bakım bütçesini, yönetim koşullarını, varsa lease uzatma ihtiyacını ve gelecekteki satış planınızı dikkate alın. Belgeleri İngiltere’de gayrimenkul alım işlemlerinde deneyimli bir avukata inceletin.
İngiltere’deki gayrimenkul seçeneklerini yaşam ve yatırım hedefleriniz doğrultusunda değerlendirmek için Trem Global ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; kişiye özel hukuk, vergi veya yatırım danışmanlığı niteliğinde değildir. İşleme ve mülke özgü koşullar satın alma öncesinde doğrulanmalıdır.
