Guide d'investissement

En Turquie, à l’exception des citoyens de certains pays (Syrie, Arménie, Cuba, Israël et Chypre) qui sont des personnes physiques étrangères, peuvent acquérir des droits de propriété en Turquie. Toutefois, la superficie totale du terrain ne peut excéder 300000 m2 par personne. En outre, les personnes physiques de nationalité étrangère peuvent acquérir des biens immobiliers jusqu’à 10% de la superficie totale du quartier concerné. Ce taux peut être augmenté par les autorités turques.

Les personnes physiques de nationalité étrangère doivent faire une demande auprès des bureaux d’enregistrement foncier en Turquie afin de comprendre formellement si elles vont acheter une propriété. Si le bureau d’enregistrement foncier en Turquie donne son accord, le processus d’acquisition immobilière est effectué ultérieurement.

À l’exception de la limitation mentionnée au premier alinéa ci-dessus, aucune distinction ou discrimination n’est faite entre les personnes réelles de nationalité étrangère et les citoyens turcs du pays pendant la phase d’acquisition.

Différence entre les contribuables étrangers et turcs

  Il n’y a pas de différence entre les citoyens turcs et les ressortissants étrangers résidant en Turquie dans les applications fiscales après l’acquisition de biens immobiliers. Les étrangers, les citoyens turcs et les personnes vivant en Turquie peuvent également bénéficier des mêmes droits. Avec la modification apportée l’année dernière, en apportant des avantages positifs en matière de paiement de la taxe sur la valeur ajoutée pour les étrangers (KDV), être un étranger dans la première vente dans l’acte des nouveaux bâtiments construits comme locaux résidentiels et commerciaux, est considéré comme avantageux.

  Le système d’enregistrement foncier qui a tenu des registres de l’immobilier en Turquie est connu pour être un système robuste et fiable dans lequel chaque transaction immobilière est officiellement enregistrée par les institutions.

Différence entre les acquisitions de biens immobiliers commerciaux, de villas et de logements

  Dans sa définition la plus simple, il n’y a pas de différence entre l’acquisition d’un bien immobilier commercial (Factory, Warehouse, Plaza, Shop, Shopping Mall, Office) qui apporte de l’argent avec ses installations, et des villas sur les rives du Bosphore qui divise l’Europe et l’Asie.

Le patrimoine du propriétaire immobilier étranger

  Les propriétaires immobiliers étrangers qui ont terminé les étapes d’acquisition immobilière et sont devenus propriétaires du bien immobilier peuvent transférer leur bien immobilier à leurs héritiers légaux par voie de succession. Toutefois, ils ne devraient pas être citoyens des pays mentionnés au premier paragraphe (Syrie, Arménie, Cuba, Israël et Chypre). Si l’immeuble est situé dans des zones militaires et des zones de sécurité et est ouvert uniquement aux citoyens turcs, alors l’immobilier ne peut pas être transféré à des ressortissants étrangers par héritage. Si la superficie totale de la propriété prise en charge par un seul héritier dépasse 300.000 m2 et dépasse 10% de la surface totale d’intérêt, si l’héritier n’a pas le droit d’acquérir le bien immobilier en raison des restrictions susmentionnées, il est réputé être tenu de vendre le bien immobilier à un tiers accepté par la loi dans un délai d’un an. Dans le cas contraire, le bien immobilier est mis en vente par le ministère du Trésor et des Finances et le prix de vente est versé à l’héritier.

Trouver une propriété en Turquie

   Vous pouvez contacter le vendeur directement pour l'acquisition d'un bien immobilier ou vous pouvez obtenir l'assistance du conseiller local en vente immobilière pour la livraison précise et complète des documents lors de l'achèvement des transactions officielles.

    Le bon prix dans l'acquisition immobilière

   En Turquie, il est demandé aux sociétés d'évaluation immobilière de préparer des rapports neutres et objectifs sur la valeur du bien dans les ventes immobilières à des personnes physiques étrangères. Les agences gouvernementales concernées fonctionnent conformément à ce rapport. Les sociétés d'évaluation immobilière, quant à elles, déterminent le prix du bien en évaluant la valeur du bien en termes de qualité et de quantité avec la signature de 3 experts indépendants. Alternativement, il existe également des sociétés de conseil montrant les prix de l'immobilier au mètre carré dans chaque quartier au fil des ans en Turquie.

 

    Le système d'enregistrement immobilier en Turquie est-il sûr?

   Le système d'enregistrement foncier établi en Turquie, dont les fondations ont été posées par l'Empire ottoman, et il est utilisé depuis des centaines d'années en étant mis à jour conformément à la technologie de l'époque. Ce système est enregistré auprès des autorités officielles de chaque transaction immobilière de vente et d'achat et se démarque comme un système robuste et sécurisé. Parce que depuis les siècles, les Turcs préfèrent l'immobilier comme outil d'investissement traditionnel, le système a dû être robuste et sécurisé.

   Les registres du registre foncier sont conservés dans un système public et les droits des tiers propriétaires du titre et des avantages immobiliers sont respectés. Les informations sur le statut juridique des biens immobiliers sont enregistrées dans des livres physiques et sont également stockées dans le système informatique appelé TAKBIS.

     Examens nécessaires à l'acquisition de biens immobiliers

   Avant d'effectuer un processus d'acquisition de biens immobiliers en Turquie, disposer d'informations sur le statut juridique du bien concerné, afin de prédire les risques juridiques possibles et l'effet de l'investisseur sur l'utilisation du bien aux fins qu'il souhaite, un examen est nécessaire .

   Cette revue offre aux investisseurs un avantage pour éviter au préalable divers risques. Ces problèmes;

• Évaluation immobilière

Il est nécessaire de vérifier si le vendeur est propriétaire de l'immobilier dans le système d'enregistrement immobilier. En examinant les détails de la propriété, il peut être vérifié que le vendeur est le propriétaire légal de la propriété.

• Hypothèques immobilières

En faveur de tiers dans l'inspection immobilière, il faut rechercher toute dette en cours, saisies, hypothèques. Pour cela, les actes notariés peuvent être examinés. D'autres droits annotés tels que le droit de servitude, l'engagement, etc. doivent également être vérifiés. S'il n'y a pas de droit annoté, il convient de céder le bien sans être soumis à des restrictions ou risques interdits.

• Dossiers du cadastre

Il faut détecter si le cadastre enregistre, qui consiste à déterminer les lieux, les zones, les frontières, les valeurs et le statut juridique de tous les terrains, terrains et propriétés du pays par l'État et à respecter le plan en établissant une et un registre foncier solide, correspondent aux plans de zonage de la municipalité et ne contiennent aucune information inhabituelle. Il ne faut pas oublier que les limites de propriété dans le cadastre, c'est-à-dire les limites de propriété, doivent correspondre aux limites de propriété spécifiées dans les plans de zonage.

• Statut de zonage

Quelle activité est affectée à l'utilisation de la propriété à acheter avec acquisition immobilière, doit être apprise en demandant à la municipalité concernée dans les limites de la propriété. Si le statut de zonage est enregistré à des fins de résidence, les biens immobiliers concernés ne peuvent pas être utilisés à des fins commerciales.

• Permis de construction et permis d'occupation

Lorsqu'un nouveau bâtiment doit être construit ou lorsque des modifications sont apportées au bâtiment existant, un permis de construction et un permis d'occupation doivent être obtenus auprès de la municipalité concernée dans les limites de la propriété. Ce permis confirme que la propriété a été construite conformément au permis de construction.

S'il n'y a pas de permission d'utiliser le bâtiment ou s'il y a une divergence avec le permis de construction, la municipalité peut décider de démolir le bâtiment ou de le modifier conformément au permis de construction. De plus, le propriétaire du terrain peut être passible de diverses amendes.

• État physique actuel des biens immobiliers

Avant de devenir partie au contrat de vente, l'immeuble doit être visité pour connaître son état physique actuel. La conduite de la due diligence quant à la conformité de la situation physique avec le projet final, vient au premier plan des examens nécessaires au processus d'acquisition immobilière.

       Principaux accords d'achat

       Il existe deux types d'accords d'achat. Le premier est un contrat d'achat / vente, c'est-à-dire une acquisition directe, et l'autre est un contrat de promesse de vente.

       Contrat d'achat / vente

        En droit turc, la vente d'un bien ne se fait que par la présence du vendeur et de l'acheteur en présence du cadastre compétent. De plus, des acquisitions directes peuvent être réalisées avec la participation de personnes à qui ont été délivrées des procurations de vente et d'achat. Le vendeur et l'acheteur sont tenus de signer un document de transfert standard préparé par le cadastre.

Si vous achetez un immeuble en construction en Turquie, surtout s'il y a un délai acceptable pour l'achèvement du projet, il est essentiel de savoir que l'entrepreneur, c'est-à-dire le propriétaire du projet, est financièrement fiable et juridiquement compétent.

      Accord de promesse de vente

      Avant l'achat du bien immobilier, l'acheteur et le vendeur peuvent signer entre eux un accord préalable de promesse de vente. Pour que cet accord soit contraignant et valide, il doit être signé devant un notaire.

     Afin d'éviter les réclamations de tiers sur le bien immobilier, le contrat de promesse de vente doit également être enregistré au cadastre. Sinon, la transaction d'un tiers déclarant qu'il est bien intentionné est considérée comme valide. L'annotation dans l'accord de promesse de vente est valable pour une période de 5 ans.

     Options de paiement pour l'acquisition de biens immobiliers

     En tant qu'option de paiement dans l'acquisition immobilière, le prix d'achat peut être effectué en espèces, par virement bancaire ou par chèque bloqué. De plus, les paiements peuvent être effectués avec du bitcoin qui a été utilisé récemment sur de nombreux marchés nationaux et internationaux. Dans les paiements Bitcoin, une certaine commission est prélevée et le paiement est effectué via la banque.

     Procuration pour l'acquisition d'un bien immobilier

     Les personnes physiques de nationalité étrangère ou leurs représentants légaux peuvent effectuer les transactions correspondantes au cours du processus d'acquisition de biens immobiliers. Si l'achat est effectué avec procuration, il doit être organisé et préparé par un notaire. En outre, selon la loi turque, le pouvoir d'auditer et d'approuver qu'il a été autorisé à agir au nom de la personne qui donne la procuration doit être signé en présence d'un notaire.

     L'écriture des noms et adresses complètes du ou des représentants légaux, ainsi que toutes les autorisations accordées aux représentants légaux pour l'acquisition de biens immobiliers dans la procuration à utiliser pour l'acquisition de biens immobiliers, est l'un des points à considérer pour le bon déroulement du processus.

     Procuration préparée à l'étranger pour l'acquisition d'un bien immobilier

     Si la procuration est préparée et faite à l'étranger, en suivant ces transactions, elle peut être rendue contraignante en Turquie. Celles-ci;

• La photo du signataire doit être en procuration,

• Signer, sceller ou tamponner la photographie par l'autorité qui a délivré la procuration,

• Préparation de la procuration dans la langue officielle du pays d'émission,

• Notarisation et apostille de procuration par le notaire,

De plus, pour qu'une procuration soit contraignante, elle doit être traduite par un traducteur notarié en Turquie.

Loi sur la propriété immobilière et plan de gestion dans l'acquisition immobilière

     Le plan de gestion régit la gestion et l'exploitation de la structure principale et des espaces communs où se situe le bien immobilier et constitue un accord entre les propriétaires de copropriétés. Et il comprend des dispositions qui ont été transmises aux propriétaires de copropriétés et à leurs héritiers pour le respect des termes du plan de gestion.

     Il comprend la détermination des droits et obligations des parties vivant dans le même projet immobilier, le décompte des finalités d'utilisation, l'établissement des règles de gestion générale telles que les opérations de gestion immobilière et de supervision, d'entretien et de réparation. L'objectif est de garantir que la paix, la santé et la sécurité des personnes vivant dans le bien soient établies et maintenues dans un système de bon fonctionnement conformément à la loi sur la propriété des copropriétés.

     Les dispositions du plan de gestion ne s'appliquent que si elles sont conformes à la loi sur la propriété. Les dispositions d'un plan de gestion qui empêchent ou remplacent les dispositions obligatoires énumérées dans la loi sur les copropriétés ne peuvent être prises.

     Le conseil des propriétaires de condominiums est composé de membres naturels des propriétaires de copropriétés responsables de la gestion des espaces communs et a le droit de participer à la gestion de l'ensemble du bâtiment conformément à la loi sur la propriété.

     En outre, chaque personne a les droits et obligations découlant du droit immobilier et du droit civil pour les autres personnes impliquées dans le même projet immobilier.

Numéro fiscal dans l'acquisition immobilière

     Pour démarrer le processus d'acquisition du bureau d'enregistrement immobilier en Turquie, les personnes qui vont acheter la propriété sont priées d'avoir un numéro fiscal. Les personnes physiques de nationalité étrangère peuvent se rendre dans n'importe quel bureau des impôts avec leur passeport traduit et approuvé par un notaire et obtenir un numéro fiscal.

Impôts majeurs dans l'acquisition immobilière

     En Turquie, les transactions d'acquisition de biens immobiliers par des particuliers "Land Mortar", "Value Added Tax", "Stamp Duty" et "Notary Mortar" doivent être payées comme traitement fiscal. De plus, les «frais de notaire» constituent une dépense lors de l'exécution des opérations susmentionnées.

     En outre, divers gains en capital sont imposés en Turquie. Pour posséder un bien immobilier en Turquie, le nom "Taxe foncière" rend obligatoire le paiement d'un impôt sur la fortune.

     Si un revenu est obtenu en louant le bien connexe après l'acquisition du bien immobilier, l'impôt sur le revenu peut être payé en déclarant le revenu de location obtenu. Cependant, en raison du fait que des mécanismes de contrôle adéquats à cet égard n'ont pas pu être développés en Turquie, l'impôt sur le revenu de location ne peut pas être facturé suffisamment. L'augmentation de valeur résultant de la cession de l'immeuble est également soumise à «l'impôt sur le revenu».

     Il existe des exceptions à ces taxes, soumises aux règles de paiement et de déclaration, en effectuant certains calculs pour chaque type de taxe indiqué ci-dessus.

Mortier pour acte d'achat immobilier

Selon la loi sur les redevances, les droits de propriété sont prélevés pour les transactions à réaliser dans le registre des titres de propriété, comme les processus d'acquisition et de vente de biens immobiliers, l'enregistrement des contrats de location et l'annotation de toutes les transactions effectuées dans les registres fonciers. Cette redevance a été réduite à 1,5% jusqu'au 31 décembre 2019, à compter du 1er janvier 2020, elle devrait être réalisée dans l'achat et la vente de logements et de commerces en prenant 2% d'acte de propriété séparément de l'acheteur et du vendeur. Les frais d'acte sont calculés sur le prix de vente et doivent être collectés séparément de l'acheteur et du vendeur et doivent être payés au bureau des impôts avant de traiter avec le registraire.

Taxe sur la valeur ajoutée dans les acquisitions immobilières (TVA)

     Alors que toutes sortes de transactions immobilières pour les citoyens turcs en Turquie soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, les ventes de terrains et de lieux de travail sont également évaluées et taxées dans le même cadre.

Il existe des exceptions à cette situation. Celles-ci;

• les citoyens turcs qui ont obtenu un permis de travail ou de séjour et qui vivent à l'étranger depuis plus de 6 mois,

• Personnes physiques étrangères résidant en Turquie

• Une personne morale qui n'a pas son centre d'affaires en Turquie et ne génère pas de revenus via un lieu de travail ou un représentant résident en Turquie

est exonéré de TVA.

     En Turquie, personne physique / morale étrangère bénéficiant de l'exception KDV pour de telles transactions, exonération de la taxe uniquement dans les cas où les frais de transfert immobilier à apporter à la Turquie et payés en devises étrangères doivent être connus pour être valides. Dans le même temps, il est demandé de conserver l'immeuble en question pendant au moins 1 an après l'acquisition pour exonération fiscale. Si le bien est vendu dans l'année suivant son acquisition, la TVA doit être payée à l'administration fiscale avec intérêts de retard.

     À l'exception des ventes à des étrangers (qui ne résident pas en Turquie) mentionnées dans le paragraphe ci-dessus; si la personne qui acquiert le bien immobilier n'exerce pas cette activité à des fins commerciales, c'est-à-dire qu'elle ne tire aucun profit commercial de l'achat ou de la vente de biens immobiliers, ou si le vendeur du bien immobilier ne négocie pas régulièrement de biens immobiliers en tant que personne morale et détient le bien depuis plus de 2 ans, l'exonération de la TVA est appliquée indépendamment du fait que la vente soit faite à une personne physique ou morale et que les transactions soient effectuées sans TVA.

Taux de TVA dans l'acquisition immobilière

     Le taux de TVA appliqué aux produits et services de base en Turquie est de 18% et ce ratio est également considéré comme essentiel pour les ventes immobilières. Que ce soit pour des bureaux, des logements, des terrains ou pour toutes ventes immobilières similaires, la TVA de 18% est en principe calculée sur le prix de vente. Sous certaines conditions, des taux de TVA différents sont requis pour les ventes immobilières.

Taux de TVA valide pour la vente de biens immobiliers

     Comme mentionné ci-dessus, les ventes immobilières sont payées aux bureaux des impôts en payant 18% de TVA sur les ventes. En dehors de ce taux, il est appliqué à des taux de 1% et 8% sous certaines conditions pour les maisons de surface nette inférieure à 150 m2. Les conditions pertinentes comprennent généralement des exceptions pour les bâtiments qui ne sont pas inclus dans les limites métropolitaines et des exceptions à une valeur unitaire de mètre carré du terrain sur lequel la maison est construite.

     Livraison des maisons de plus de 150 mètres carrés soumises à une TVA de 18% qui, temporairement (jusqu'à la fin de 2019), a baissé à 8% en Turquie, une TVA de 8% est toujours appliquée. Dans la livraison des maisons avec un permis de construire obtenu après 2017 et moins de 150 mètres carrés, à l'intérieur des limites de la municipalité métropolitaine, ces maisons, qui ont été construites comme de luxe ou de première classe, étaient soumises à un taux de TVA de 1% seulement pour ceux dont la superficie est inférieure à 500 lires. Conformément à la modification apportée, les maisons dont les permis de construire ont été obtenus en 2017 et après et les maisons dont la valeur du terrain peut atteindre mille lires (hors mille lires) sont désormais vendues avec une TVA de% 1. À ce jour, la TVA% 8 est calculée dans les ventes de maisons (dans les municipalités métropolitaines et les constructions de luxe ou de première classe) qui ont une valeur au mètre carré de plus de 1000 lires et de moins de 150 mètres carrés. Cependant, ce taux est valable jusqu'à la fin de 2019 pour ceux qui dépassent les 2 000 livres. Depuis le 1er janvier 2020, on sait que les ventes immobilières se feront avec 18% de TVA au lieu de 8%.

Taxe de timbre dans l'acquisition immobilière

     En Turquie, il existe un impôt de timbre reçu sur papier légal et officiel documentant les transactions entre personnes avec personnes, personnes avec institutions ou institutions avec institutions. Un droit de timbre de 0,948% est prélevé sur la valeur monétaire la plus élevée spécifiée dans le contrat ou en référence au contrat des contrats signés en Turquie.

     La taxe de timbre n'est pas prise dans les contrats de promesse de vente et la taxe de timbre n'est pas perçue sur les accords de vente immobilière prépayés.

     Dans les contrats de location, le calcul est effectué sur la durée totale de location dans le contrat et non sur le taux général de timbre, et une taxe de timbre de 0,189% est perçue sur le loyer total.

     Si les parties n'exercent aucune activité commerciale, aucun droit de timbre n'est prélevé sur les accords signés.

     Les parties qui signent les contrats sont conjointement et mutuellement responsables du droit de timbre. Les parties qui signent les contrats sont conjointement et mutuellement responsables du droit de timbre. L'acte officiel signé devant l'officier du cadastre pour les opérations d'achat ou de vente de biens immobiliers n'est pas exonéré du droit de timbre.

Processus avant le titre de propriété pour le financement

     Dans le processus de financement, trois étapes doivent être accomplies afin d'achever le processus avant le transfert du titre de propriété.

1. Étape 1- Apprasial

Lorsque les demandes de crédit pour l'acquisition d'un bien immobilier sont approuvées par l'institution financière, l'évaluation est nécessaire pour déterminer la valeur du bien à acheter et vérifier son statut juridique. L'évaluation comprend l'identification du bien immobilier, de son état, de son adéquation à la destination et / ou son avis sur sa valeur financière éventuelle sur le marché libre par un expert immobilier. L'évaluation est réalisée par l'institution financière candidate et elle est annoncée dans quelques jours.

2. Étape 2 - Formulaire d'information préalable au contrat

Conformément à la législation turque pour la signature du contrat de prêt hypothécaire, après évaluation, le formulaire d'information précontractuelle doit être signé. Le formulaire d'informations précontractuelles contient les informations suivantes; montant du prêt, échéancier de paiement, taux d'intérêt, capital, mensualités et toutes les informations sur les frais.

3. Signature de l'accord de prêt

Il est nécessaire de signer l'accord de prêt qui doit être signé dans un délai raisonnable après la signature du formulaire d'information précontractuelle, ainsi que le plan de paiement et les autres documents de prêt. L'institution financière est tenue de préparer la garantie après la signature des documents. Il est connu que le processus prendra en moyenne une semaine entre la date de la demande et la date d'échéance si les documents requis sont remplis au bon moment.

Après la date de nomination, l'institution financière établit l'hypothèque de premier degré sur l'immeuble après avoir réalisé l'enregistrement du registre foncier au bureau des titres de propriété, l'institution financière transmettra ensuite le montant du prêt au compte bancaire du vendeur pour l'acquisition de biens immobiliers ou remettre au vendeur un chèque garanti pour le montant du prêt.