Руководство по инвестициям

Кто может приобрести недвижимость в Турции?

  Недвижимость в Турции могут приобретать иностранные физические лица, являющиеся гражданами стран, определённых Президентом. Общая площадь приобретаемой недвижимости не может превышать 30 гектаров на одно лицо по всей стране (Президент может удвоить этот показатель) или 10% площади частной собственности района. Недвижимость в военных запретных и охранных зонах приобретать нельзя.

  Иностранец, покупающий земельный участок без строения, должен представить проект застройки в соответствующее министерство в течение двух лет.

  Физическим лицам иностранного гражданства необходимо обратиться в земельные кадастровые управления в Турции, чтобы официально выяснить, смогут ли они приобрести объект недвижимости. Если земельное кадастровое управление в Турции даёт одобрение, процесс приобретения недвижимости осуществляется после этого.

  За исключением ограничения, упомянутого в первом абзаце выше, на этапе приобретения в стране не проводится никаких различий или дискриминации между физическими лицами иностранного гражданства и гражданами Турции.

   Различия между иностранными и турецкими налогоплательщиками

  Между гражданами Турции и иностранными гражданами, проживающими в Турции, нет никакой разницы в применении налогообложения после приобретения недвижимости. Иностранцы, граждане Турции и люди, живущие в Турции, также могут пользоваться одними и теми же правами.

  Система земельного кадастра, ведущая учёт недвижимости в Турции, известна как надёжная и достоверная система, в которой каждая сделка с недвижимостью официально регистрируется учреждениями.

   Различия между приобретением коммерческой недвижимости, виллы и жилья

  В самом простом определении нет никакой разницы между приобретением коммерческой недвижимости (фабрика, склад, плаза, магазин, торговый центр, офис), приносящей доход вместе с находящимися в ней объектами, и виллы на берегу Босфора, разделяющего Европу и Азию.

   Наследование иностранным собственником недвижимости

  Иностранные собственники недвижимости, прошедшие этапы приобретения недвижимости и ставшие её владельцами, могут передать свою недвижимость законным наследникам в порядке наследования. Однако они должны быть гражданами стран, граждане которых могут приобретать недвижимость в Турции (определяются Президентом; см. первый абзац). Если недвижимое имущество находится в военных зонах и зонах безопасности и открыто только для граждан Турции, то такая недвижимость не может быть передана иностранным гражданам по наследству. Если общая площадь имущества, принимаемого одним наследником, превышает 300 000 м² и превышает 10% общей площади соответствующей территории, а наследник не имеет права приобретать эту недвижимость из-за вышеупомянутых ограничений, считается, что наследник обязан продать недвижимость третьему лицу, допускаемому законом, в течение 1 года. В противном случае недвижимость выставляется на продажу Министерством финансов и казначейства, а цена продажи выплачивается наследнику.

   Поиск недвижимости в Турции

  Вы можете обратиться непосредственно к продавцу для приобретения недвижимости либо получить поддержку местного консультанта по продаже недвижимости для точной и полной подачи документов при оформлении официальных сделок.

   Правильная цена при приобретении недвижимости

  Если недвижимость приобретается для получения гражданства, требуется отчёт об оценке от оценочной компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала, запрошенный через WebTapu/TADEBİS, — как основа для Справки об определении суммы. Для других покупок иностранцами уточняйте действующие требования в земельном кадастровом управлении. Кроме того, существуют консалтинговые компании, показывающие изменения цен на недвижимость за квадратный метр в каждом районе за прошедшие годы в Турции.

 

   Безопасна ли система земельного кадастра в Турции?

  Основы системы земельного кадастра, созданной в Турции, были заложены Османской империей, и она используется сотни лет, обновляясь в соответствии с технологиями своего времени. В этой системе регистрируются в официальных органах все сделки купли-продажи недвижимости, и она выделяется как надёжная и безопасная система. Поскольку турки на протяжении веков предпочитали недвижимость как традиционный инструмент инвестирования, система была вынуждена быть надёжной и безопасной.

  Записи земельного кадастра ведутся в публичной системе, и права третьих лиц, владеющих правом собственности на недвижимость и пользующихся ею, соблюдаются. Информация о правовом статусе недвижимого имущества записывается в бумажные книги, а также хранится в компьютерной системе под названием TAKBIS.

    Проверки, необходимые при приобретении недвижимости

  Перед осуществлением процесса приобретения недвижимости в Турции необходима проверка, чтобы располагать информацией о правовом статусе соответствующего объекта, прогнозировать возможные юридические риски и влияние на использование инвестором объекта в желаемых им целях.

  Эта проверка даёт инвесторам преимущество, позволяя заранее предотвратить различные риски. Эти вопросы:

·      Оценка недвижимости

Необходимо проверить в системе земельного кадастра, является ли продавец собственником недвижимости. Изучив данные об объекте, можно убедиться, что продавец является законным владельцем недвижимости.

·      Ипотека на недвижимость

При проверке объекта необходимо выяснить, нет ли непогашенных долгов, взысканий, ипотек в пользу третьих лиц. Для этого можно изучить записи в реестре прав. Следует также проверить другие внесённые в реестр права, такие как сервитут, обязательства и т. д. Если внесённых в реестр прав нет, целесообразно передавать объект, не подлежащий ограничениям или риску запрета.

·      Кадастровые записи

Необходимо установить, соответствуют ли кадастровые записи — то есть работа государства по определению мест, площадей, границ, стоимости и правового статуса всех земель, местностей и объектов в стране и привязке их к плану путём создания упорядоченного и надёжного земельного кадастра — планам зонирования муниципалитета и не содержат ли они каких-либо необычных сведений. Следует помнить, что границы объекта в кадастре, то есть границы собственности, должны совпадать с границами объекта, указанными в планах зонирования.

·      Статус зонирования

Какой вид деятельности отведён для использования приобретаемого объекта, необходимо выяснить, обратившись в соответствующий муниципалитет в границах объекта. Если статус зонирования зарегистрирован для целей проживания, соответствующая недвижимость не может использоваться в коммерческих целях.

·      Разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию (заселение)

При строительстве нового здания или внесении изменений в существующее здание необходимо получить разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию в соответствующем муниципалитете в границах объекта. Это разрешение подтверждает, что объект построен в соответствии со строительной лицензией.

Если разрешения на использование здания нет или имеется расхождение с разрешением на строительство, муниципалитет может принять решение о сносе здания или его изменении в соответствии с разрешением на строительство. Кроме того, владелец земли может быть подвергнут различным штрафам.

·      Текущее физическое состояние недвижимости

Прежде чем стать стороной договора купли-продажи, необходимо осмотреть недвижимость, чтобы знать её текущее физическое состояние. Проведение проверки соответствия физического состояния окончательному проекту выходит на первый план среди проверок, необходимых для процесса приобретения недвижимости.

      Основные договоры о приобретении

      Существует два вида договоров о приобретении. Первый — договор купли-продажи, то есть прямое приобретение, а другой — договор обещания продажи (предварительный договор).

      Договор купли-продажи

       По турецкому праву продажа недвижимости совершается только при присутствии как продавца, так и покупателя в соответствующем земельном кадастровом управлении. Кроме того, прямое приобретение может осуществляться с участием лиц, которым выдана доверенность на продажу и покупку. Продавец и покупатель обязаны подписать стандартный документ о передаче, подготовленный земельным кадастровым управлением.

    Если вы покупаете строящееся здание в Турции, особенно если существует приемлемый срок завершения проекта, крайне важно знать, что подрядчик, то есть владелец проекта, финансово надёжен и юридически правоспособен.

     Договор обещания продажи

     До покупки недвижимости покупатель и продавец могут подписать между собой предварительный договор обещания продажи. Чтобы этот договор был обязательным и действительным, он должен быть подписан у нотариуса.

    Чтобы предотвратить притязания третьих лиц на недвижимость, договор обещания продажи должен быть также зарегистрирован в земельном кадастре. В противном случае сделка третьего лица, заявляющего о своей добросовестности, считается действительной. Отметка в договоре обещания продажи действительна в течение 5 лет.

    Варианты оплаты при приобретении недвижимости

    В качестве варианта оплаты при приобретении недвижимости покупная цена может быть уплачена наличными, банковским переводом или через заблокированный чек. Криптоактивы не могут использоваться, прямо или косвенно, для платежей в Турции; покупная цена уплачивается через банки.

    Доверенность для приобретения недвижимости

    Физические лица иностранного гражданства или их законные представители могут совершать соответствующие действия в процессе приобретения недвижимости. Если покупка осуществляется по доверенности, она должна быть оформлена и подготовлена нотариусом. Кроме того, согласно турецкому законодательству, полномочие проверять и подтверждать, что лицу предоставлено право действовать от имени лица, выдающего доверенность, необходимо подписывать в присутствии нотариуса.

    Указание полных имён и адресов законного представителя или представителей, а также всех полномочий, предоставленных законным представителям для приобретения недвижимости, в доверенности, которая будет использоваться для приобретения недвижимости, — один из моментов, которые следует учесть для беспрепятственного завершения процесса.

    Доверенность, подготовленная за границей, для приобретения недвижимости

    Если доверенность подготовлена и оформлена за границей, её можно сделать имеющей силу в Турции, соблюдая следующие действия. Это:

·      В доверенности должна быть фотография подписавшего лица,

·      Подпись, печать или штамп на фотографии органом, выдавшим доверенность,

·      Составление доверенности на официальном языке страны выдачи,

·      Нотариальное заверение и апостиль доверенности нотариусом,

Кроме того, чтобы доверенность имела силу, её необходимо перевести нотариально заверенным переводчиком в Турции.

Закон о собственности на этажи (кондоминиум) и план управления при приобретении недвижимости

    План управления регулирует управление и эксплуатацию основной конструкции и мест общего пользования, где расположена недвижимость, и представляет собой соглашение между собственниками квартир (кондоминиумов). Он включает положения, которые распространяются на собственников квартир и их наследников в части соблюдения условий плана управления.

    Он включает определение прав и обязанностей сторон, проживающих в одном и том же проекте недвижимости, перечисление целей использования, установление правил общего управления, таких как операции по управлению имуществом и надзор, техническое обслуживание и ремонт. Цель состоит в том, чтобы обеспечить спокойствие, здоровье и безопасность людей, проживающих в объекте, и поддерживать их в надлежащей действующей системе в соответствии с Законом о собственности на этажи.

    Положения плана управления применяются только в том случае, если они соответствуют Закону о собственности на имущество. Положения плана управления, которые препятствуют обязательным положениям, перечисленным в Законе о кондоминиумах, или заменяют их, не могут устанавливаться.

    Собрание собственников квартир (кондоминиумов) состоит из членов по праву — собственников квартир, ответственных за управление местами общего пользования, и имеет право участвовать в управлении всем зданием в соответствии с Законом о собственности.

    Кроме того, каждое лицо имеет права и обязанности, вытекающие из Закона о собственности и Гражданского права, в отношении других лиц, участвующих в том же проекте недвижимости.

Налоговый номер при приобретении недвижимости

    Чтобы начать процесс приобретения недвижимости в земельном кадастровом управлении в Турции, от лиц, которые собираются купить объект, требуется наличие налогового номера. Физические лица иностранного гражданства могут обратиться в любую налоговую инспекцию со своими паспортами, переведёнными и заверенными нотариусом, и получить налоговый номер.

Основные налоги при приобретении недвижимости

    В Турции при сделках по приобретению недвижимости физическими лицами в принципе должны быть уплачены «пошлина за оформление права собственности», «налог на добавленную стоимость», «гербовый сбор» и «нотариальная пошлина». Кроме того, «нотариальные расходы» составляют статью расходов при осуществлении вышеупомянутых операций.

    Кроме того, в Турции облагаются налогом различные виды прироста капитала. Владение недвижимостью в Турции делает обязательной уплату налога на имущество под названием «Налог на недвижимость».

    Если после приобретения недвижимости доход получен от сдачи соответствующего объекта в аренду, подоходный налог может быть уплачен путём декларирования полученного арендного дохода. Прирост стоимости, возникающий при отчуждении недвижимости, также облагается «подоходным налогом».

    Для этих налогов существуют исключения, подпадающие под правила уплаты и декларирования, путём проведения определённых расчётов по каждому из перечисленных выше видов налога.

Пошлина за оформление права собственности при приобретении недвижимости

    Согласно Закону о пошлинах, пошлина за оформление права собственности взимается за операции, осуществляемые в реестре прав на недвижимость, такие как процессы приобретения и продажи недвижимости, регистрация договоров аренды и внесение отметок обо всех сделках в записях земельного кадастра. Пошлина за оформление права собственности: 2% взимается отдельно с покупателя и с продавца от заявленной цены продажи, которая не может быть ниже стоимости для целей налога на имущество, и должна быть уплачена до передачи.

Налог на добавленную стоимость при приобретении недвижимости (НДС)

    Хотя все виды сделок по продаже недвижимости для граждан Турции в Турции облагаются налогом на добавленную стоимость, продажа земельных участков и рабочих помещений также оценивается и облагается налогом в тех же рамках.

  Первая продажа вновь построенного жилья или рабочего помещения освобождается от НДС, если покупателем является иностранное физическое лицо, не проживающее в Турции, гражданин Турции, проживавший за рубежом более шести месяцев с разрешением на работу или видом на жительство, либо иностранная компания, не имеющая в Турции места деятельности или постоянного представителя, а цена ввозится в Турцию в иностранной валюте. Если имущество отчуждается в течение трёх лет, не взысканный НДС должен быть уплачен с процентами до совершения сделки в отношении правоустанавливающего документа.

Ставки НДС при приобретении недвижимости

    Общая ставка НДС составляет 20%, а пониженная ставка — 10% (с июля 2023 года).

Действующая ставка НДС при продаже недвижимости

    При первой продаже жилых помещений может применяться ставка 1%, 10% или 20% в зависимости от чистой площади (150 м²), местоположения, стоимости земли, даты разрешения на строительство и статуса городской трансформации; применимую ставку уточняйте у продавца.

Гербовый сбор при приобретении недвижимости

    В Турции существует гербовый сбор, взимаемый с юридических и официальных документов, оформляющих сделки между лицами, между лицами и учреждениями либо между учреждениями. Гербовый сбор в размере 0,948% взимается с наибольшей денежной суммы, указанной в договоре или со ссылкой на договор, по договорам, подписанным в Турции.

    По договорам аренды расчёт производится исходя из общего срока аренды по договору, а не по общей ставке гербового сбора, и гербовый сбор в размере 0,189% взимается с общей суммы арендной платы.

    Стороны, подписывающие договоры, несут солидарную и взаимную ответственность за гербовый сбор.

Процедуры до оформления права собственности при финансировании

    В процессе финансирования необходимо пройти три этапа, чтобы завершить процедуру до передачи права собственности.

1.    Этап 1 — Оценка

Когда заявки на кредит для приобретения недвижимости одобряются финансовым учреждением, требуется оценка, чтобы определить стоимость приобретаемого объекта и проверить его правовой статус. Оценка включает определение недвижимости, её состояния, пригодности для намеченной цели и/или заключение оценщика недвижимости о её возможной финансовой стоимости на свободном рынке. Оценка проводится финансовым учреждением, в которое подана заявка, и объявляется в течение нескольких дней.

2.    Этап 2 — Форма предварительной информации по договору

Согласно турецкому законодательству, для подписания договора ипотечного кредита после оценки необходимо подписать форму предварительной информации по договору. Форма предварительной информации по договору содержит следующие сведения: сумма кредита, график платежей, процентная ставка, основная сумма, ежемесячные платежи и вся информация о комиссиях.

3.    Подписание кредитного договора

Необходимо подписать кредитный договор, который должен быть подписан в разумный срок после подписания формы предварительной информации по договору, а также план платежей и другие кредитные документы. Финансовое учреждение обязано подготовить обеспечение после подписания документов. Известно, что процесс займёт в среднем одну неделю с даты подачи заявки до срока платежа, если необходимые документы будут собраны вовремя.

После даты назначения финансовое учреждение устанавливает ипотеку первой очереди на недвижимость после осуществления регистрации земельного кадастра в управлении по регистрации права собственности, после чего финансовое учреждение перечислит сумму кредита на банковский счёт продавца для приобретения недвижимости либо предоставит продавцу гарантированный чек на сумму кредита.

Последнее обновление: сентябрь 2026 г.