Yatırımcı Rehberi

Türkiye’de Kimler Gayrimenkul Edinebilir?

Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Edinilen taşınmazların toplam alanı kişi başına ülke genelinde otuz hektarı (Cumhurbaşkanı iki katına kadar artırabilir) ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. Askeri yasak ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar edinilemez.

Yapısız taşınmaz satın alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin bir taşınmazı satın alıp alamayacaklarını resmen öğrenmek için Türkiye’deki tapu müdürlüklerine başvurmaları gerekir. Türkiye’deki tapu müdürlüğü onay verirse, taşınmaz edinim işlemi bunun ardından gerçekleştirilir.

Yukarıdaki ilk paragrafta belirtilen sınırlama dışında, edinim aşamasında yabancı uyruklu gerçek kişiler ile ülkedeki Türk vatandaşları arasında herhangi bir ayrım veya ayrımcılık yapılmaz.

Yabancı ve Türk Vergi Mükellefleri Arasındaki Fark

Taşınmaz edinimi sonrasındaki vergilendirme uygulamalarında Türk vatandaşları ile Türkiye’de ikamet eden yabancılar arasında herhangi bir fark yoktur. Yabancılar, Türk vatandaşları ve Türkiye’de yaşayan kişiler de aynı haklardan yararlanabilir.

Türkiye’de taşınmazların kayıtlarını tutan tapu sistemi, her taşınmaz işleminin kurumlarca resmen tescil edildiği sağlam ve güvenilir bir sistem olarak bilinir.

Ticari Gayrimenkul, Villa ve Konut Edinimi Arasındaki Fark

En basit tanımıyla, içindeki tesislerle para kazandıran bir ticari gayrimenkulün (fabrika, depo, plaza, dükkân, alışveriş merkezi, ofis) edinimi ile Avrupa ile Asya’yı ayıran Boğaz kıyısındaki villaların edinimi arasında bir fark yoktur.

Yabancı Gayrimenkul Sahibinin Mirası

Gayrimenkul edinim aşamalarını tamamlayıp gayrimenkulün sahibi olan yabancı gayrimenkul sahipleri, gayrimenkullerini miras yoluyla yasal mirasçılarına devredebilir. Ancak mirasçıların, Türkiye’de taşınmaz edinebilen ülkelerin vatandaşı olması gerekir (Cumhurbaşkanınca belirlenir; ilk paragrafa bakınız). Taşınmaz askeri bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde yer alıyor ve yalnızca Türk vatandaşlarına açıksa, gayrimenkul miras yoluyla yabancı uyruklulara devredilemez. Tek bir mirasçıya intikal eden taşınmazın toplam büyüklüğü 300.000 m2’yi ve ilgili bölgenin toplam yüzölçümünün %10’unu aşıyorsa ve mirasçının yukarıda belirtilen kısıtlamalar nedeniyle gayrimenkulü edinme hakkı yoksa, mirasçının gayrimenkulü 1 yıl içinde kanunen kabul edilen üçüncü bir kişiye satmakla yükümlü olduğu kabul edilir. Aksi halde gayrimenkul Hazine ve Maliye Bakanlığınca satışa çıkarılır ve satış bedeli mirasçıya ödenir.

Türkiye’de Gayrimenkul Bulma

Gayrimenkul edinimi için doğrudan satıcıyla iletişime geçebilir veya resmi işlemlerin tamamlanması sırasında belgelerin doğru ve eksiksiz teslimi için yerel gayrimenkul satış danışmanından destek alabilirsiniz.

Gayrimenkul Edinimindeki Doğru Fiyat

Vatandaşlık amaçlı alımlarda, Tutar Tespit Belgesine esas olmak üzere Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşunun WebTapu/TADEBİS üzerinden düzenlediği değerleme raporu gerekir. Yabancıların diğer alımlarında güncel gereklilik tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Alternatif olarak, Türkiye’de her mahallede yıllar içindeki metrekare gayrimenkul fiyatı değişimlerini gösteren danışmanlık şirketleri de bulunmaktadır.

Türkiye’de Tapu Sicil Sistemi Güvenli mi?

Türkiye’de kurulan tapu sicil sisteminin temelleri Osmanlı İmparatorluğu tarafından atılmış olup, günün teknolojisine uygun olarak güncellenerek yüzyıllardır kullanılmaktadır. Bu sistem, her gayrimenkul alım satım işleminin resmi makamlara kaydedildiği sağlam ve güvenli bir sistem olarak öne çıkmaktadır. Türkler yüzyıllardır gayrimenkulü geleneksel bir yatırım aracı olarak tercih ettiği için sistem sağlam ve güvenli olmak zorunda kalmıştır.

Tapu sicil kayıtları kamuya açık bir sistemde tutulur ve gayrimenkulün mülkiyetine ve yararlanma hakkına sahip üçüncü kişilerin hakları gözetilir. Taşınmazın hukuki durumuna ilişkin bilgiler fiziki defterlerde kayıtlıdır ve ayrıca TAKBİS adı verilen bilgisayar sisteminde de saklanır.

Gayrimenkul Edinimi İçin Gerekli İncelemeler

Türkiye’de gayrimenkul edinim işlemini gerçekleştirmeden önce, olası hukuki riskleri öngörmek ve yatırımcının taşınmazı istediği amaçlarla kullanımına etkisini belirlemek için ilgili taşınmazın hukuki durumu hakkında bilgi sahibi olunması, yani bir inceleme yapılması gerekir.

Bu inceleme, yatırımcıların çeşitli riskleri önceden önlemesi için avantaj sağlar. Bu hususlar;

·      Gayrimenkul Değerlendirmesi

Satıcının tapu sicil sisteminde gayrimenkulün sahibi olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın ayrıntıları incelenerek satıcının taşınmazın yasal sahibi olduğu doğrulanabilir.

·      Gayrimenkul Üzerindeki İpotekler

Taşınmaz incelemesinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir ödenmemiş borç, haciz veya ipotek olup olmadığına bakılması gerekir. Bunun için tapu kayıtları incelenebilir. İrtifak hakkı, taahhüt vb. diğer şerhli haklar da kontrol edilmelidir. Şerhli hak yoksa, taşınmazın herhangi bir kısıtlamaya veya yasak riskine tabi olmadan devredilmesi uygundur.

·      Kadastro Kayıtları

Devletçe ülkedeki tüm arsa, arazi ve taşınmazların yerlerinin, alanlarının, sınırlarının, değerlerinin ve hukuki durumlarının belirlenmesi ve düzenli ve sağlam bir tapu sicili kurularak plana bağlanması çalışması olan kadastro kayıtlarının, belediyenin imar planlarına uygun olup olmadığının ve olağandışı bir bilgi içermediğinin tespit edilmesi gerekir. Kadastrodaki taşınmaz sınırlarının, yani mülk sınırlarının, imar planlarında belirtilen mülk sınırlarıyla örtüşmesi gerektiği unutulmamalıdır.

·      İmar Durumu

Gayrimenkul edinimiyle satın alınacak taşınmazın kullanımı için hangi faaliyetin öngörüldüğü, taşınmazın sınırları içinde bulunduğu belediyeye sorularak öğrenilmelidir. İmar durumu konut amacıyla kayıtlıysa, ilgili gayrimenkul ticari amaçla kullanılamaz.

·      Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni

Yeni bir bina yapılacağı veya mevcut binada değişiklik yapılacağı zaman, taşınmazın sınırları içinde bulunduğu belediyeden yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmalıdır. Bu izin, taşınmazın yapı ruhsatına uygun olarak inşa edildiğini doğrular.

Yapı kullanma izni yoksa veya yapı ruhsatına aykırılık varsa, belediye binanın yıkılmasına veya yapı ruhsatına uygun hale getirilmesine karar verebilir. Ayrıca arsa sahibi çeşitli para cezalarına maruz kalabilir.

·      Gayrimenkulün Mevcut Fiziki Durumu

Satış sözleşmesine taraf olmadan önce, mevcut fiziki durumunu bilmek için gayrimenkul ziyaret edilmelidir. Fiziki durumun nihai projeye uygunluğuna ilişkin gerekli özenin gösterilmesi, gayrimenkul edinim sürecinde gerekli incelemeler arasında ön plana çıkar.

Başlıca Satın Alma Sözleşmeleri

İki tür satın alma sözleşmesi vardır. Birincisi alım/satım sözleşmesi, yani doğrudan edinimdir; diğeri ise satış vaadi sözleşmesidir.

Alım / Satım Sözleşmesi

Türk hukukunda bir taşınmazın satışı, yalnızca satıcı ve alıcının ilgili tapu müdürlüğünde hazır bulunmasıyla yapılır. Ayrıca doğrudan edinimler, alım ve satım vekâletnamesi düzenlenmiş kişilerin katılımıyla da gerçekleştirilebilir. Satıcı ve alıcının, tapu müdürlüğünce hazırlanan standart devir belgesini imzalaması gerekir.

Türkiye’de yapım aşamasında olan bir bina satın alıyorsanız, özellikle projenin tamamlanması için kabul edilebilir bir süre varsa, müteahhidin yani proje sahibinin mali açıdan güvenilir ve hukuki açıdan yetkin olduğunu bilmek esastır.

Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkulün satın alınmasından önce alıcı ve satıcı aralarında ön satış vaadi sözleşmesi imzalayabilir. Bu sözleşmenin bağlayıcı ve geçerli olması için noter huzurunda imzalanması gerekir.

Gayrimenkul üzerindeki üçüncü kişilerin taleplerini önlemek için satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline de şerh edilmesi gerekir. Aksi takdirde iyi niyetli olduğunu belirten üçüncü bir kişinin işlemi geçerli sayılır. Satış vaadi sözleşmesindeki şerh 5 yıl süreyle geçerlidir.

Gayrimenkul Edinimi İçin Ödeme Seçenekleri

Gayrimenkul edinimindeki ödeme seçeneği olarak satın alma bedeli nakit, banka havalesi veya bloke çek yoluyla ödenebilir. Türkiye'de kripto varlıklar ödemelerde doğrudan veya dolaylı olarak kullanılamaz; satış bedeli bankalar aracılığıyla ödenir.

Gayrimenkul Edinimi İçin Vekâletname

Yabancı uyruklu gerçek kişiler veya yasal temsilcileri, gayrimenkul edinim süreci sırasında ilgili işlemleri gerçekleştirebilir. Satın alma vekâletname ile yapılıyorsa vekâletname noter tarafından düzenlenmeli ve hazırlanmalıdır. Ayrıca Türk hukukuna göre, vekâlet verenin adına hareket etme yetkisinin verildiğini denetleme ve onaylama yetkisinin noter huzurunda imzalanması gerekir.

Gayrimenkul edinimi için kullanılacak vekâletnamede yasal temsilcinin veya temsilcilerin tam adlarının ve adreslerinin yanı sıra gayrimenkul edinimi için yasal temsilcilere verilen tüm yetkilerin yazılması, sürecin sorunsuz tamamlanması için dikkat edilmesi gereken noktalardan biridir.

Yurt Dışında Hazırlanan Vekâletname ile Gayrimenkul Edinimi

Vekâletname yurt dışında hazırlanıp düzenlenmişse, şu işlemler izlenerek Türkiye’de bağlayıcı hale getirilebilir. Bunlar;

·      Vekâletnamede imzalayanın fotoğrafının bulunması,

·      Fotoğrafın vekâletnameyi düzenleyen makam tarafından imzalanması, mühürlenmesi veya damgalanması,

·      Vekâletnamenin düzenlendiği ülkenin resmi dilinde hazırlanması,

·      Vekâletnamenin noter tarafından onaylanması ve apostil şerhi konulması,

Ayrıca vekâletnamenin bağlayıcı olması için Türkiye’de noter onaylı bir tercüman tarafından tercüme edilmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı

Yönetim planı, gayrimenkulün bulunduğu ana yapı ile ortak alanların yönetimini ve işletilmesini düzenler ve kat malikleri arasında yapılan bir anlaşmadır. Ayrıca yönetim planının şartlarına uyulması için kat maliklerine ve mirasçılarına geçen hükümleri içerir.

Aynı gayrimenkul projesinde yaşayan tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesini, kullanım amaçlarının sayılmasını, mülk yönetimi işlemleri ile denetim, bakım ve onarım gibi genel yönetim kurallarının belirlenmesini içerir. Amaç, mülkte yaşayanların huzurunun, sağlığının ve güvenliğinin sağlanması ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun düzgün işleyen bir sistem içinde sürdürülmesidir.

Yönetim planının hükümleri yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması halinde uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılan zorunlu hükümleri engelleyen veya bunların yerine geçen yönetim planı hükümleri yapılamaz.

Kat malikleri kurulu, ortak alanların yönetiminden sorumlu kat maliklerinin doğal üyeliklerinden oluşur ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın tamamının yönetimine katılma hakkına sahiptir.

Ayrıca her kişi, aynı gayrimenkul projesinde yer alan diğer kişilere karşı Mülkiyet Kanunu ve Medeni Kanundan doğan hak ve yükümlülüklere sahiptir.

Gayrimenkul Edinimi İçin Vergi Numarası

Türkiye’de tapu müdürlüğünde gayrimenkul edinim işlemini başlatmak için, satın alacak kişilerden vergi numarası edinmeleri istenir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, noter tarafından tercüme edilmiş ve onaylanmış pasaportlarıyla herhangi bir vergi dairesine giderek vergi numarası alabilir.

Gayrimenkul Edinimindeki Başlıca Vergiler

Türkiye’de bireylerin gayrimenkul edinim işlemlerinde esas olarak “Tapu Harcı”, “Katma Değer Vergisi”, “Damga Vergisi” ve “Noter Harcı” ödenmesi gerekir. Ayrıca söz konusu işlemler yapılırken “Noter Masrafları” bir gider kalemi oluşturur.

Ayrıca Türkiye’de çeşitli sermaye kazançları vergilendirilir. Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak, “Emlak Vergisi” adıyla bir servet vergisinin ödenmesini zorunlu kılar.

Gayrimenkul edinimi sonrasında ilgili taşınmazın kiraya verilmesiyle gelir elde edilirse, elde edilen kira geliri beyan edilerek Gelir Vergisi ödenebilir. Taşınmazın elden çıkarılmasından doğan değer artışı da “Gelir Vergisi”ne tabidir.

Yukarıda sayılan her vergi türü için belirli hesaplamalar yapılarak, ödeme ve beyan kurallarına tabi olmak üzere bu vergilere ilişkin istisnalar bulunmaktadır.

Gayrimenkul Edinimi İçin Tapu Harcı

Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı; gayrimenkul edinim ve satış işlemleri, kira sözleşmelerinin tescili ve tapu kayıtlarında yapılan tüm işlemlerin şerh edilmesi gibi tapu siciline ilişkin gerçekleştirilecek işlemler için alınır. Tapu harcı: Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır ve devirden önce ödenir.

Gayrimenkul Edinimi İçin Katma Değer Vergisi (KDV)

Türkiye’de Türk vatandaşları için her türlü gayrimenkul satış işlemleri Katma Değer Vergisine tabi olurken, arsa ve iş yeri satışları da aynı kapsamda değerlendirilir ve vergilendirilir.

Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde; Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve Türkiye'de iş yeri ya da daimi temsilcisi bulunmayan yabancı kurumlara, bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi kaydıyla yapılan teslimler KDV'den istisnadır. Taşınmazın üç yıl içinde elden çıkarılması halinde zamanında alınmayan vergi, tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce ödenir.

Gayrimenkul Edinimindeki KDV Oranları

Genel KDV oranı %20, indirimli oran %10'dur (Temmuz 2023'ten itibaren).

Gayrimenkul Satışında Geçerli KDV Oranı

Konutların ilk tesliminde net alan (150 m²), konum, arsa değeri, yapı ruhsatı tarihi ve kentsel dönüşüm durumuna göre %1, %10 veya %20 oranı uygulanabilir; uygulanacak oran satıcıdan teyit edilmelidir.

Gayrimenkul Edinimi İçin Damga Vergisi

Türkiye’de kişilerin kişilerle, kişilerin kurumlarla veya kurumların kurumlarla yaptığı işlemleri belgeleyen hukuki ve resmi kâğıtlardan alınan Damga Vergisi vardır. Türkiye’de imzalanan sözleşmelerden, sözleşmede veya sözleşmeye atıfla belirtilen en yüksek parasal değer üzerinden %0,948 oranında damga vergisi alınır.

Kira sözleşmelerinde hesaplama genel damga vergisi oranı üzerinden değil, sözleşmedeki toplam kira süresi üzerinden yapılır ve toplam kira bedeli üzerinden %0,189 oranında damga vergisi alınır.

Sözleşme imzalayan taraflar damga vergisinden müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Finansman İçin Tapu Öncesi Süreçler

Finansman sürecinde, tapu devrinden önceki sürecin tamamlanması için üç aşamanın tamamlanması gerekir.

1. Aşama 1 - Değerleme

Gayrimenkul edinimi için kredi başvuruları finans kuruluşunca onaylandığında, satın alınacak taşınmazın değerinin belirlenmesi ve hukuki durumunun kontrol edilmesi için değerleme gerekir. Değerleme; taşınmazın tanımlanmasını, durumunu, amaçlanan kullanıma uygunluğunu ve/veya serbest piyasadaki olası mali değerine ilişkin gayrimenkul değerleme uzmanının görüşünü kapsar. Değerleme, başvurulan finans kuruluşu tarafından gerçekleştirilir ve birkaç gün içinde bildirilir.

2. Aşama 2 - Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Formu

Türk mevzuatına göre ipotekli kredi sözleşmesinin imzalanması için, değerlemeden sonra sözleşme öncesi bilgilendirme formunun imzalanması gerekir. Sözleşme öncesi bilgilendirme formu şu bilgileri içerir: kredi tutarı, ödeme planı, faiz oranı, anapara tutarı, aylık taksitler ve tüm masraf bilgileri.

3. Kredi Sözleşmesinin İmzalanması

Sözleşme öncesi bilgilendirme formunun imzalanmasından sonra makul bir süre içinde imzalanması gereken kredi sözleşmesinin yanı sıra ödeme planı ve diğer kredi belgelerinin imzalanması gerekir. Finans kuruluşu, belgelerin imzalanmasından sonra teminatı hazırlamakla yükümlüdür. Gerekli belgeler zamanında tamamlanırsa sürecin başvuru tarihinden vade tarihine kadar ortalama bir hafta süreceği bilinmektedir.

Randevu tarihinden sonra finans kuruluşu, tapu müdürlüğünde tapu sicili kaydını gerçekleştirdikten sonra gayrimenkul üzerinde birinci derece ipotek tesis eder; ardından kredi tutarını gayrimenkul edinimi için satıcının banka hesabına aktarır veya satıcıya kredi tutarı kadar garantili çek verir.

Son güncelleme: Eylül 2026