投资指南

谁可以在土耳其取得房产？

  属于总统确定的国家的公民的外国自然人可以在土耳其取得不动产。取得的总面积每人在全国范围内不得超过30公顷（总统可将其加倍），或不得超过该区私有财产面积的10%。位于军事禁区和安全区的财产不得取得。

  购买无建筑物土地的外国人，必须在两年内向相关部委提交开发项目。

  外国籍自然人需要向土耳其的土地登记处申请，以正式了解其是否可以购买房产。如果土耳其的土地登记处予以批准，则在此之后进行不动产取得程序。

  除上述第一段所述的限制外，在取得阶段，对外国籍自然人与该国的土耳其公民不作任何区分或歧视。

   外国纳税人与土耳其纳税人的区别

  在取得不动产后的税收适用方面，土耳其公民与居住在土耳其的外国人之间没有任何区别。外国人、土耳其公民以及居住在土耳其的人也可以享受同样的权利。

  记录土耳其不动产的土地登记系统被认为是一个稳健可靠的系统，每一笔不动产交易都由相关机构正式登记。

   商业不动产、别墅和住宅取得之间的区别

  用最简单的定义来说，取得凭借其中的设施带来收益的商业不动产（工厂、仓库、广场大厦、商店、购物中心、办公室），与取得分隔欧洲和亚洲的博斯普鲁斯海峡岸边的别墅之间，没有区别。

   外国不动产所有人的遗产

  完成不动产取得阶段并成为不动产所有人的外国不动产所有人，可以通过继承将其不动产转移给其法定继承人。但是，他们应当是其国民可以在土耳其取得不动产的国家的公民（由总统确定；见第一段）。如果不动产位于军事区和安全区且仅对土耳其公民开放，则不动产不能通过继承转移给外国国民。如果单个继承人接受的财产总面积超过300,000 m2，并且超过相关总表面积的10%，且继承人因上述限制而无权取得该不动产，则视为继承人有义务在1年内将该不动产出售给法律认可的第三方。否则，该不动产由财政部挂牌出售，并将售价支付给继承人。

   在土耳其寻找房产

  您可以直接联系卖方取得不动产，也可以在办理官方手续期间，借助当地房地产销售顾问的支持，以准确、完整地递交文件。

   不动产取得中的合理价格

  为公民身份购买房产时，需要由资本市场委员会授权的评估公司出具估价报告（通过WebTapu/TADEBİS申请），作为《金额确定证书》（Amount Determination Certificate）的依据。对于外国人的其他购买，请向土地登记处确认当前的要求。此外，还有咨询公司展示土耳其每个街区多年来每平方米房地产价格的变化。

 

   土耳其的土地登记系统安全吗？

  土耳其建立的土地登记系统，其基础由奥斯曼帝国奠定，并随着当时的技术不断更新，已使用数百年。该系统将每一笔不动产买卖交易都登记在官方机构，是一个突出的稳健而安全的系统。因为几个世纪以来，土耳其人一直将不动产作为传统投资工具，所以该系统必须稳健而安全。

  土地登记记录保存在公共系统中，拥有该不动产产权和受益的第三方的权利受到尊重。有关不动产法律状况的信息记录在纸质簿册中，同时也存储在名为TAKBIS的计算机系统中。

    不动产取得所需的审查

  在土耳其办理不动产取得程序之前，为预测可能的法律风险以及对投资者按其希望的目的使用该房产的影响，需要了解相关财产的法律状况并进行审查。

  这项审查为投资者提供了事先防范各种风险的优势。这些事项包括；

·      不动产评估

有必要在土地登记系统中调查卖方是否为该不动产的所有人。通过检查该财产的详细信息，可以核实卖方是该财产的合法所有人。

·      不动产上的抵押

在财产检查中，需要查明是否存在有利于第三方的任何未偿债务、止赎和抵押。为此可以查阅地契记录。其他已注记的权利，如地役权、承诺等，也应加以检查。如果没有已注记的权利，则适合在不受限制或禁止风险的情况下转让该财产。

·      地籍记录

需要查明地籍记录（即由国家通过建立规范而健全的土地登记，确定全国所有土地、地块和财产的位置、面积、边界、价值和法律状况并将其纳入规划的工作）是否与市政当局的区划规划相符，且不包含任何异常信息。应当记住，地籍中的财产边界，即产权边界，必须与区划规划中规定的财产边界相符。

·      区划状况

通过不动产取得而购买的房产被分配用于哪种活动，必须向该财产边界内的相关市政当局询问了解。如果区划状况登记为居住用途，则相关不动产不得用于商业目的。

·      建筑许可证和使用许可证

建造新建筑物或对现有建筑物进行改动时，必须向该财产边界内的相关市政当局取得建筑许可证和使用许可证（occupancy permit）。该许可证确认该财产是依照建筑执照建造的。

如果没有使用该建筑物的许可，或与建筑许可证存在出入，市政当局可以决定拆除该建筑物或按照建筑许可证对其进行修改。此外，土地所有人还可能受到各种罚款。

·      不动产目前的实际状况

在成为销售合同当事人之前，必须实地查看该不动产，以了解其目前的实际状况。对实际状况与最终项目的一致性进行尽职调查，在不动产取得程序所需的审查中居于首要位置。

      主要购买协议

      购买协议有两种类型。第一种是买卖协议，即直接取得，另一种是售房承诺协议。

      买卖协议

       根据土耳其法律，房产的出售只有在卖方和买方双方在相关土地登记处到场的情况下才能进行。此外，直接取得也可以由被签发买卖授权委托书的人员参与实现。卖方和买方必须签署由土地登记处准备的标准转让文件。

    如果您在土耳其购买在建建筑物，特别是有可接受的项目完工时间时，必须了解承包商，即项目所有人，在财务上是否可靠、在法律上是否有资格。

     售房承诺协议

     在购买不动产之前，买方和卖方可以在他们之间签署预备性的售房承诺协议。为使该协议具有约束力和有效性，必须在公证人（notary public）面前签署。

    为防止第三方对不动产提出主张，售房承诺协议还必须在土地登记处登记。否则，声称自己善意的第三方的交易将被视为有效。售房承诺协议中的注记有效期为5年。

    不动产取得的付款方式

    作为不动产取得的付款方式，购买价款可以以现金、银行转账或通过冻结支票支付。加密资产不能直接或间接用于在土耳其的支付；购买价款通过银行支付。

    不动产取得的授权委托书

    外国籍自然人或其法定代表人可以在不动产取得程序中办理相关手续。如果通过授权委托书购买，必须由公证人制作和准备。此外，根据土耳其法律，审核并批准已被授予代表委托人行事的权力的权限，需要在公证人面前签署。

    在用于不动产取得的授权委托书中写明法定代表人的全名和地址，以及为取得不动产而授予法定代表人的所有授权，是使程序顺利完成需要注意的要点之一。

在国外办理的用于不动产取得的授权委托书

    如果授权委托书在国外制作和办理，遵循这些手续后可使其在土耳其具有约束力。这些手续；

·      授权委托书中应有签署人的照片，

·      由签发授权委托书的机关在照片上签字、盖章或盖印，

·      授权委托书以签发国的官方语言制作，

·      由公证人对授权委托书进行公证并加附海牙认证（apostille），

此外，为使授权委托书具有约束力， 还需要由土耳其经公证的翻译人员（notarized translator）翻译。

不动产取得中的《财产所有权法》和管理规划

    管理规划（management plan）规范不动产所在的主体结构和公共区域的管理和运营，是分层所有权公寓（condominium）所有人之间的协议。并包含已传递给公寓所有人及其继承人的、要求遵守管理规划条款的规定。

    它包括确定居住在同一不动产项目中的各方的权利和义务，列举使用目的，并确立物业管理运营和监督、维护和维修等一般管理规则。其目的是确保居住在该财产中的人员的安宁、健康和安全，并依照《分层所有权法》在适当运转的体系中得到建立和维持。

    管理规划的条款仅在符合《财产所有权法》时才适用。不得制定妨碍或取代《分层所有权法》所列强制性规定的管理规划条款。

    公寓所有人委员会（board of condominium owners）由负责管理公共区域的公寓所有人的当然成员组成，并依据《所有权法》有权参与整栋建筑的管理。

    此外，每个人对参与同一不动产项目的其他人，享有《财产法》和《民法》所产生的权利和义务。

不动产取得中的税号

    要在土耳其启动土地登记处不动产的取得程序，要求购买该财产的人员拥有税号。外国籍自然人可以持经公证人翻译并认证的护照前往任何税务所，并可取得税号。

不动产取得中的主要税收

    在土耳其，个人的不动产取得交易原则上必须缴纳“地契规费”、“增值税”、“印花税”和“公证规费”。此外，“公证费用”构成办理上述手续时的一项支出。

    此外，土耳其对各种资本利得征税。拥有土耳其的不动产，须缴纳名为“房产税”的财富税。

    如果在取得不动产后通过出租相关财产获得收入，可以通过申报所得租金收入来缴纳所得税。处分该财产所产生的增值也须缴纳“所得税”。

    这些税收有例外情形，取决于缴纳和申报规则，并通过对上述每一税种进行特定计算而确定。

不动产取得的地契规费

    根据《规费法》（Law on Fees），对在地契登记处办理的手续，如不动产取得和出售程序、租赁合同登记，以及在土地登记记录中所作的所有交易注记，收取地契规费。地契规费：按申报的销售价格（不得低于房产税价值）向买方和卖方分别收取2%，并必须在转让前缴纳。

不动产取得中的增值税（VAT）

    在土耳其，针对土耳其公民的各类不动产销售交易均须缴纳增值税，土地和工作场所的销售也在同一范围内评估并征税。

  新建住宅或工作场所的首次销售，如果买方是不在土耳其居住的外国自然人、持工作或居留许可在国外生活超过六个月的土耳其公民，或在土耳其没有营业场所或常设代表的外国公司，并且价款以外币汇入土耳其，则免征增值税。如果该财产在三年内被处分，则未收取的增值税必须在地契手续办理前连同利息一并缴纳。

不动产取得中的增值税税率

    一般增值税税率为20%，降低税率为10%（自2023年7月起）。

不动产销售适用的增值税税率

    住宅的首次销售，视净面积（150平方米）、位置、土地价值、建筑许可证日期和城市更新状况而定，可能适用1%、10%或20%；请向卖方确认适用的税率。

不动产取得中的印花税

    在土耳其，对记录个人与个人、个人与机构或机构与机构之间交易的法律和官方文书征收印花税。对在土耳其签署的合同，按合同中规定的或参照合同确定的最高货币价值征收0,948%的印花税。

    在租赁协议中，按合同中的总租赁期间计算，而不是按一般印花税税率计算，并对总租金征收0.189%的印花税。

    签署合同的各方对印花税承担连带和相互责任。

融资的地契过户前程序

    在融资过程中，为完成地契转让前的程序，必须完成三个阶段。

1.    第1阶段 - 评估（Apprasial）

当不动产取得的贷款申请获得金融机构批准时，需要进行评估，以确定拟购买财产的价值并检查其法律状况。评估包括由不动产评估师对不动产的识别、其状况、其是否适合预期用途和/或其在自由市场上可能的财务价值的意见。评估由所申请的金融机构实施，并在几天内公布。

2.    第2阶段 - 合同前信息表

根据土耳其法律，为签署抵押贷款合同，评估之后必须签署合同前信息表。合同前信息表包含以下详细信息；贷款金额、还款计划、利率、本金金额、每月分期付款以及所有费用信息。

3.    签署贷款协议

必须签署贷款协议，该协议须在签署合同前信息表后的合理期限内签署，还有还款计划和其他贷款文件。金融机构有义务在文件签署后准备担保。众所周知，如果所需文件在适当的时间完成，该过程从申请日到到期日平均需要一周。

在预约日期之后，金融机构在地契办公室完成土地登记的登记之后，在该不动产上设立第一顺位抵押；随后金融机构将贷款金额转入卖方的银行账户以取得不动产，或向卖方提供贷款金额的保付支票。

最后审核：2026年9月