دليل الاستثمار

من يمكنه تملّك عقار في تركيا؟

  يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية تملّك العقارات في تركيا. ولا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية المكتسبة 30 هكتارًا للشخص الواحد على مستوى البلاد (ويجوز لرئيس الجمهورية مضاعفة ذلك) أو 10% من مساحة الملكية الخاصة في المقاطعة. ولا يجوز تملّك العقارات في المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق الأمنية.

  وعلى الأجنبي الذي يشتري أرضًا خالية من المباني أن يقدم مشروع التطوير إلى الوزارة المعنية خلال سنتين.

  يتعين على الأشخاص الطبيعيين من الجنسية الأجنبية التقدم إلى مكاتب السجل العقاري (الطابو) في تركيا لمعرفة رسميًا ما إذا كان بإمكانهم شراء عقار. وإذا منح مكتب السجل العقاري في تركيا الموافقة، تُنفَّذ عملية تملّك العقار بعد ذلك.

  وباستثناء القيد المذكور في الفقرة الأولى أعلاه، لا يُجرى أي تمييز بين الأشخاص الطبيعيين من الجنسية الأجنبية والمواطنين الأتراك في البلاد خلال مرحلة التملّك.

   الفرق بين المكلَّفين الأجانب والأتراك بالضريبة

  لا يوجد أي فرق بين المواطنين الأتراك والأجانب المقيمين في تركيا في تطبيقات الضرائب بعد تملّك العقار. ويمكن للأجانب والمواطنين الأتراك والأشخاص المقيمين في تركيا أيضًا الاستفادة من الحقوق نفسها.

  ويُعرف نظام السجل العقاري الذي يحفظ سجلات العقارات في تركيا بأنه نظام متين وموثوق تُسجَّل فيه كل معاملة عقارية رسميًا من قِبل المؤسسات.

   الفرق بين تملّك العقارات التجارية والفلل والمساكن

  في أبسط تعريف، لا يوجد فرق في تملّك عقار تجاري (مصنع، مستودع، مجمع أعمال، متجر، مركز تسوق، مكتب) يدرّ المال بما فيه من منشآت، وفلل على ضفة البوسفور الذي يفصل أوروبا عن آسيا.

   إرث مالك العقار الأجنبي

  يمكن لمالكي العقارات الأجانب الذين أتموا مراحل تملّك العقار وأصبحوا مالكين له نقل عقاراتهم إلى ورثتهم الشرعيين بالميراث. غير أنه يجب أن يكونوا من مواطني الدول التي يجوز لمواطنيها تملّك العقارات في تركيا (يحددها رئيس الجمهورية؛ انظر الفقرة الأولى). وإذا كان العقار يقع في مناطق عسكرية ومناطق أمنية ومفتوحًا للمواطنين الأتراك فقط، فلا يمكن نقل العقار إلى الأجانب بالميراث. وإذا تجاوزت المساحة الإجمالية للعقار الذي يؤول إلى وارث واحد 300,000 م2 وتجاوزت 10% من إجمالي مساحة المنطقة المعنية، وكان الوارث لا يملك حق تملّك العقار بسبب القيود المذكورة أعلاه، يُعتبر الوارث ملزمًا ببيع العقار إلى طرف ثالث يقبله القانون خلال سنة واحدة. وإلا فتطرح وزارة الخزانة والمالية العقار للبيع ويُدفع ثمن البيع إلى الوارث.

   العثور على عقار في تركيا

  يمكنك الاتصال بالبائع مباشرة لتملّك العقار، أو يمكنك الحصول على دعم من مستشار مبيعات العقارات المحلي لضمان تسليم المستندات بشكل صحيح وكامل أثناء إتمام المعاملات الرسمية.

   السعر المناسب في تملّك العقار

  عند شراء عقار بغرض الجنسية، يلزم تقرير تقييم من شركة تقييم مرخَّصة من مجلس أسواق المال، يُطلب عبر WebTapu/TADEBİS، كأساس لشهادة تحديد المبلغ. وبالنسبة لعمليات الشراء الأخرى من قِبل الأجانب، تأكد من المتطلب الحالي لدى مكتب السجل العقاري. وبدلًا من ذلك، توجد أيضًا شركات استشارية تبيّن تغيرات أسعار العقارات للمتر المربع في كل حي عبر السنوات في تركيا.

   هل نظام السجل العقاري في تركيا آمن؟

  نظام السجل العقاري الذي أُنشئ في تركيا وضعت أسسه الإمبراطورية العثمانية، وهو قيد الاستخدام منذ مئات السنين مع تحديثه بما يتماشى مع تكنولوجيا كل عصر. ويجري في هذا النظام تسجيل كل معاملات بيع العقارات وشرائها لدى السلطات الرسمية، ويبرز بوصفه نظامًا متينًا وآمنًا. فلأن الأتراك فضّلوا العقارات أداةً استثمارية تقليدية على مدى قرون، فقد اضطر النظام إلى أن يكون متينًا وآمنًا.

  وتُحفظ سجلات السجل العقاري في نظام عام وتُحترم حقوق الأطراف الثالثة التي تملك سند العقار وتنتفع به. وتُسجَّل المعلومات عن الوضع القانوني للعقارات في دفاتر ورقية وتُخزَّن أيضًا في النظام الحاسوبي المسمى TAKBIS.

    الفحوصات اللازمة لتملّك العقار

  قبل إجراء عملية تملّك العقار في تركيا، يلزم إجراء فحص للاطلاع على الوضع القانوني للعقار المعني، من أجل توقّع المخاطر القانونية المحتملة وأثرها في استخدام المستثمر للعقار للأغراض التي يريدها.

  ويوفّر هذا الفحص ميزة للمستثمرين لتفادي مخاطر مختلفة مسبقًا. وهذه المسائل هي:

·      تقييم العقار

يجب التحقق مما إذا كان البائع مالك العقار في نظام السجل العقاري. وبفحص تفاصيل العقار يمكن التحقق من أن البائع هو المالك الشرعي للعقار.

·      الرهون العقارية على العقار

لمصلحة الأطراف الثالثة في فحص العقار، يجب البحث عن أي ديون مستحقة أو حجوزات أو رهون. ولهذا يمكن فحص سجلات سند الملكية. كما ينبغي التحقق من الحقوق المؤشَّر بها الأخرى مثل حق الارتفاق والتعهد وغيرها. وإذا لم يوجد حق مؤشَّر به، فمن المناسب نقل العقار دون التعرض لخطر القيد أو المنع.

·      سجلات المساحة (الكادستر)

يجب التحقق مما إذا كانت سجلات المساحة (الكادستر)، وهي أعمال تحديد أماكن جميع الأراضي والقطع والعقارات في البلاد ومساحاتها وحدودها وقيمها ووضعها القانوني من قِبل الدولة وربطها بالمخطط عبر إنشاء سجل عقاري منتظم وسليم، تتوافق مع المخططات التنظيمية للبلدية ولا تتضمن أي معلومات غير معتادة. وينبغي تذكّر أن حدود العقار في المساحة (الكادستر)، أي حدود الملكية، يجب أن تطابق حدود الملكية المحددة في المخططات التنظيمية.

·      وضع التنظيم العمراني

يجب معرفة أي نشاط خُصص لاستخدام العقار المزمع شراؤه عند تملّك العقار، وذلك بالاستفسار من البلدية المعنية ضمن حدود العقار. وإذا كان وضع التنظيم العمراني مسجّلًا لغرض السكن، فلا يمكن استخدام العقار المعني لأغراض تجارية.

·      رخصة البناء ورخصة الإشغال

عند إنشاء مبنى جديد أو إجراء تغييرات على المبنى القائم، يجب الحصول على رخصة بناء ورخصة إشغال من البلدية المعنية ضمن حدود العقار. وتؤكد هذه الرخصة أن العقار بُني وفق رخصة البناء.

وإذا لم يكن هناك إذن باستخدام المبنى أو كان هناك تعارض مع رخصة البناء، فقد تقرر البلدية هدم المبنى أو تعديله وفق رخصة البناء. وإضافةً إلى ذلك، قد يتعرض مالك الأرض لغرامات مختلفة.

·      الوضع المادي الحالي للعقار

قبل أن تصبح طرفًا في عقد البيع، يجب زيارة العقار لمعرفة حالته المادية الراهنة. وتأتي في مقدمة الفحوصات اللازمة لعملية تملّك العقار إجراء العناية الواجبة (due diligence) بشأن مطابقة الوضع المادي للمشروع النهائي.

      اتفاقيات الشراء الرئيسية

      هناك نوعان من اتفاقيات الشراء. الأول اتفاقية شراء/بيع، أي التملّك المباشر، والآخر اتفاقية وعد بالبيع.

      اتفاقية الشراء/البيع

       في القانون التركي، لا يتم بيع العقار إلا بحضور البائع والمشتري معًا أمام مكتب السجل العقاري المعني. وإضافةً إلى ذلك، يمكن إجراء عمليات التملّك المباشر بمشاركة أشخاص صدرت لهم وكالات بالبيع والشراء. ويُطلب من البائع والمشتري توقيع وثيقة نقل قياسية يعدّها السجل العقاري.

    وإذا اشتريت مبنى قيد الإنشاء في تركيا، وخاصةً إذا كانت هناك مدة مقبولة لإنجاز المشروع، فمن الضروري معرفة أن المقاول، أي مالك المشروع، موثوق ماليًا ومؤهل قانونيًا.

     اتفاقية الوعد بالبيع

     قبل شراء العقار، يمكن للمشتري والبائع توقيع اتفاقية وعد بالبيع تمهيدية بينهما. ولكي تكون هذه الاتفاقية ملزمة وصحيحة، يجب توقيعها أمام كاتب العدل.

    ولمنع مطالبات الأطراف الثالثة على العقار، يجب أيضًا تسجيل اتفاقية الوعد بالبيع في السجل العقاري. وإلا اعتُبرت صحيحة معاملة الطرف الثالث الذي يذكر أنه حسن النية. ويسري التأشير في اتفاقية الوعد بالبيع لمدة 5 سنوات.

    خيارات الدفع لتملّك العقار

    كخيار للدفع في تملّك العقار، يمكن سداد ثمن الشراء نقدًا أو بالتحويل المصرفي أو عبر شيك محجوز. ولا يجوز استخدام الأصول المشفّرة، بصورة مباشرة أو غير مباشرة، في المدفوعات في تركيا؛ ويُدفع ثمن الشراء عبر المصارف.

    الوكالة لتملّك العقار

    يجوز للأشخاص الطبيعيين من الجنسية الأجنبية أو لممثليهم القانونيين إجراء المعاملات ذات الصلة أثناء عملية تملّك العقار. وإذا تم الشراء بوكالة، فيجب أن يتولى كاتب العدل تنظيمها وإعدادها. وعلاوة على ذلك، وفق القانون التركي، يجب توقيع صلاحية التدقيق والمصادقة على منح صلاحية التصرف باسم الشخص مانح الوكالة بحضور كاتب العدل.

    ويُعدّ كتابة الأسماء الكاملة وعناوين الممثل القانوني أو الممثلين القانونيين، إضافةً إلى جميع الصلاحيات الممنوحة للممثلين القانونيين لتملّك العقار، في الوكالة التي ستُستخدم لتملّك العقار، من النقاط التي ينبغي مراعاتها لإتمام العملية بسلاسة.

    الوكالة المعدّة في الخارج لتملّك العقار

    إذا أُعدّت الوكالة وأُبرمت في الخارج، فبإتباع هذه الإجراءات يمكن جعلها ملزمة في تركيا. وهي:

·      يجب أن تكون صورة الموقّع في الوكالة،

·      توقيع الصورة أو ختمها أو دمغها من قِبل الجهة التي أصدرت الوكالة،

·      إعداد الوكالة باللغة الرسمية للبلد المُصدِر،

·      توثيق الوكالة لدى كاتب العدل وإلحاقها بشهادة التصديق (أبوستيل)،

وأيضًا، لكي تكون الوكالة ملزمة، يجب ترجمتها من قِبل مترجم موثَّق لدى كاتب العدل في تركيا.

قانون ملكية الطوابق وخطة الإدارة في تملّك العقار

    تنظّم خطة الإدارة إدارة وتشغيل الهيكل الرئيسي والمناطق المشتركة التي يقع فيها العقار، وهي اتفاق بين مالكي الشقق. وتتضمن أحكامًا انتقلت إلى مالكي الشقق وورثتهم للالتزام ببنود خطة الإدارة.

    وتشمل تحديد حقوق والتزامات الأطراف التي تعيش في مشروع العقار نفسه، وتعداد أغراض الاستخدام، ووضع قواعد الإدارة العامة مثل عمليات إدارة العقار والإشراف والصيانة والإصلاح. والهدف هو ضمان إرساء الهدوء والصحة والسلامة للأشخاص الذين يعيشون في العقار وإدامتها في نظام يعمل على نحو سليم وفق قانون ملكية الطوابق.

    لا تُطبَّق أحكام خطة الإدارة إلا إذا كانت متوافقة مع قانون الملكية. ولا يجوز وضع أحكام في خطة الإدارة تمنع أو تحلّ محل الأحكام الإلزامية المذكورة في قانون ملكية الطوابق.

    يتألف مجلس مالكي الشقق من العضوية الطبيعية لمالكي الشقق المسؤولين عن إدارة المناطق المشتركة، وله حق المشاركة في إدارة المبنى بأكمله وفق قانون الملكية.

    وإضافةً إلى ذلك، لكل شخص الحقوق والالتزامات الناشئة عن قانون الملكية والقانون المدني تجاه الأشخاص الآخرين المشاركين في مشروع العقار نفسه.

الرقم الضريبي في تملّك العقار

    لبدء عملية تملّك العقار لدى مكتب السجل العقاري في تركيا، يُطلب من الأشخاص الذين سيشترون العقار أن يكون لديهم رقم ضريبي. ويمكن للأشخاص الطبيعيين من الجنسية الأجنبية الذهاب إلى أي دائرة ضرائب بجوازات سفرهم المترجمة والمصادَق عليها لدى كاتب العدل والحصول على رقم ضريبي.

الضرائب الرئيسية في تملّك العقار

    في تركيا، يجب على الأفراد من حيث المبدأ دفع "رسم سند الملكية (الطابو)" و"ضريبة القيمة المضافة" و"ضريبة الدمغة" و"رسم كاتب العدل" في معاملات تملّك العقارات. وإضافةً إلى ذلك، تشكّل "نفقات كاتب العدل" بندًا من بنود المصروفات أثناء إجراء العمليات المذكورة.

    وإضافةً إلى ذلك، تُخضع أرباح رأس المال المختلفة للضريبة في تركيا. ويجعل تملّك عقار في تركيا "ضريبة العقارات" دفع ضريبة ثروة أمرًا إلزاميًا.

    وإذا تحقق دخل من تأجير العقار المعني بعد تملّكه، يمكن دفع ضريبة الدخل بالتصريح عن دخل الإيجار المتحقق. كما أن الزيادة في القيمة الناشئة عن التصرف في العقار خاضعة أيضًا لـ"ضريبة الدخل".

    وهناك استثناءات من هذه الضرائب، رهنًا بقواعد الدفع والتصريح، وذلك بإجراء حسابات معينة لكل نوع من أنواع الضرائب المذكورة أعلاه.

رسم سند الملكية (الطابو) لتملّك العقار

    وفق قانون الرسوم، يُستوفى رسم سند الملكية عن المعاملات التي ستجري في سجل سندات الملكية مثل عمليات تملّك العقارات وبيعها وتسجيل عقود الإيجار والتأشير بجميع المعاملات المجراة في سجلات السجل العقاري. رسم سند الملكية: يُستوفى 2% بشكل منفصل من المشتري ومن البائع على سعر البيع المعلن، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية للعقار، ويجب دفعه قبل النقل.

ضريبة القيمة المضافة في تملّك العقار (VAT)

    في حين تخضع جميع أنواع معاملات بيع العقارات للمواطنين الأتراك في تركيا لضريبة القيمة المضافة، فإن مبيعات الأراضي وأماكن العمل تُقيَّم وتُفرض عليها الضريبة في النطاق نفسه أيضًا.

  يُعفى أول بيع لمسكن أو مكان عمل حديث البناء من ضريبة القيمة المضافة عندما يكون المشتري شخصًا طبيعيًا أجنبيًا غير مقيم في تركيا، أو مواطنًا تركيًا عاش في الخارج أكثر من ستة أشهر بتصريح عمل أو إقامة، أو شركة أجنبية ليس لها مكان عمل أو ممثل دائم في تركيا، ويُدخَل الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية. وإذا جرى التصرف في العقار خلال ثلاث سنوات، فيجب دفع ضريبة القيمة المضافة غير المحصَّلة مع الفائدة قبل معاملة سند الملكية.

معدلات ضريبة القيمة المضافة في تملّك العقار

    معدل ضريبة القيمة المضافة العام هو 20% والمعدل المخفَّض 10% (منذ يوليو 2023).

معدل ضريبة القيمة المضافة السارية على بيع العقارات

    بالنسبة لأول بيع للمساكن، يمكن أن ينطبق 1% أو 10% أو 20% بحسب المساحة الصافية (150 م²) والموقع وقيمة الأرض وتاريخ رخصة البناء ووضع التحول العمراني؛ تأكد من المعدل المنطبق مع البائع.

ضريبة الدمغة في تملّك العقار

    في تركيا، هناك ضريبة دمغة تُستوفى من الأوراق القانونية والرسمية التي توثّق المعاملات بين الأشخاص والأشخاص، أو الأشخاص والمؤسسات، أو المؤسسات والمؤسسات. وتُفرض ضريبة دمغة بنسبة 0,948% على أعلى قيمة نقدية محددة في العقد أو بالإحالة إلى العقد من العقود الموقّعة في تركيا.

    وفي عقود الإيجار، يُجرى الاحتساب على إجمالي مدة الإيجار في العقد وليس على معدل بيانات الدمغة العام، وتُستوفى ضريبة دمغة بنسبة 0.189% على إجمالي الإيجار.

    ويكون الأطراف الذين يوقّعون العقود مسؤولين بالتضامن والتكافل عن رسم الدمغة.

الإجراءات التي تسبق سند الملكية للتمويل

    في عملية التمويل، يجب إتمام ثلاث مراحل من أجل إكمال العملية قبل نقل سند الملكية.

1.    المرحلة 1 - التقييم

عندما تُوافق المؤسسة المالية على طلبات القرض لتملّك العقار، يلزم التقييم لتحديد قيمة العقار المزمع شراؤه والتحقق من وضعه القانوني. ويتضمن التقييم تحديد هوية العقار وحالته وملاءمته للغرض المقصود و/أو رأي مقيّم العقارات في قيمته المالية المحتملة في السوق الحرة. ويجري التقييم من قِبل المؤسسة المالية المقدَّم إليها الطلب ويُعلَن عنه خلال أيام قليلة.

2.    المرحلة 2 - نموذج المعلومات ما قبل التعاقد

وفق التشريعات التركية لتوقيع عقد القرض العقاري (الرهن)، يجب بعد التقييم توقيع نموذج المعلومات ما قبل التعاقد. ويتضمن نموذج المعلومات ما قبل التعاقد التفاصيل التالية: مبلغ القرض وجدول السداد ومعدل الفائدة ومبلغ أصل القرض والأقساط الشهرية وجميع معلومات الرسوم.

3.    توقيع عقد القرض

يلزم توقيع عقد القرض الذي يجب توقيعه خلال مدة معقولة بعد توقيع نموذج المعلومات ما قبل التعاقد، وكذلك خطة السداد ومستندات القرض الأخرى. والمؤسسة المالية ملزمة بإعداد الضمان بعد توقيع المستندات. ومن المعروف أن العملية ستستغرق في المتوسط أسبوعًا واحدًا من تاريخ الطلب إلى تاريخ الاستحقاق إذا استُكملت المستندات المطلوبة في الوقت المناسب.

وبعد تاريخ الموعد، تنشئ المؤسسة المالية الرهن من الدرجة الأولى على العقار بعد إجراء التسجيل في السجل العقاري في مكتب سندات الملكية، ثم تحوّل المؤسسة المالية مبلغ القرض إلى الحساب المصرفي للبائع لتملّك العقار أو تزوّد البائع بشيك مضمون بمبلغ القرض.

آخر مراجعة: سبتمبر 2026