دليل الاستثمار

بيع العقار

    لا يوجد تمييز أو استثناء بين الأجانب والمواطنين الأتراك في مبيعات العقارات. ويمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية تملّك العقارات في تركيا (انظر "من يمكنه تملّك عقار في تركيا؟").

ضريبة الدخل على مبيعات العقارات

    بعد بيع العقار، يدفع الأشخاص الذين أجروا البيع ضريبة الدخل على الأرباح. وإذا احتُفظ بالعقار أقل من 5 سنوات، تخضع الزيادة في القيمة عند التصرف في العقار لضريبة الدخل.

    وإذا كانت العقارات قد آلت بالهبة أو الميراث أو بغير مقابل مكافئ للقيمة، أو حتى إذا اكتُسبت بمقابل مناسب للقيمة، فإن زيادات القيمة المتحققة بعد التصرف في العقار بعد 5 سنوات من الاحتفاظ به لا تخضع للضريبة.

الضريبة على أرباح رأس المال في مبيعات العقارات

    يصرّح الأشخاص الطبيعيون الذين يحققون فائض قيمة بسبب عقاراتهم بعد بيع العقار عن دخلهم بإقرار ضريبة الدخل سنويًا. ويُحتسب الوعاء الضريبي بطرح قيمة اقتناء العقار من سعر البيع. وإذا كان هذا الفرق موجبًا فيُصرَّح به، وإذا كان سالبًا فلا يُصرَّح به. ويُحدَّد الدخل الخاضع للضريبة بخصم قيمة اقتناء العقار، إضافةً إلى المصاريف والضرائب المترتبة نتيجة التصرف والتي تبقى على مسؤولية البائع، من سعر البيع. وتُزاد قيمة الاقتناء بنسبة الزيادة المذكورة إذا كانت الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين 10% أو أكثر في الفترة بين الشراء والبيع. ويسمى هذا في الأدبيات فهرسة التكلفة.

    في عام 2026، يُعفى مبلغ 150,000 ليرة تركية (TRY) من أرباح زيادة القيمة المتحققة في سنة تقويمية (بخلاف الأرباح من الأوراق المالية) من ضريبة الدخل. وبالتالي، إذا كان الفرق بين الشراء والبيع دون هذا المبلغ فلا حاجة إلى التصريح.

رسم سند الملكية (الطابو) بعد بيع العقار

رسم سند الملكية: يُستوفى 2% بشكل منفصل من المشتري ومن البائع على سعر البيع المعلن، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية للعقار، ويجب دفعه قبل النقل.

ضريبة القيمة المضافة على مبيعات العقارات

    إذا كان مشتري العقار يعمل باستمرار في شراء العقارات وبيعها خلال مرحلة البيع، تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على سعر البيع لأنه يحقق ربحًا تجاريًا. ولا تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على الأشخاص الطبيعيين الذين يكتسبون العقار لاستخدامهم الخاص ولا يحققون ربحًا تجاريًا بالتجارة المستمرة. وإذا رصدت وزارة الخزانة والمالية مبيعات متعددة خلال سنة تقويمية أو مبيعات متتالية في السنوات التالية، يُصنَّف الأشخاص الطبيعيون تجارًا وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على المبيعات التي سيجريها التجار.

الالتزام الضريبي لمالكي العقارات

1.1. إجراءات اكتساب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار

    يمكن للأجانب الذين يشترون عقارًا لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية.

عملية التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية

    عند شراء عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أو أكثر، يُعالَج طلب الحصول على الجنسية التركية بالتقدم إلى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (Land Registry and Cadastre) أثناء نقل سندات الملكية.

    تتحقق المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة مما إذا كانت قيمة الملك أو العقار المشترى لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي. وفي هذه المرحلة تعدّ شركة تقييم عقاري مرخَّصة تقرير تقييم العقار المشترى. وتفحص إدارة سندات الملكية تقرير التقييم هذا وتتحقق من الأهلية لمعاملات الجنسية التركية. ولا يُعتدّ بتقرير التقييم الصادر عن وكلاء العقارات أو شركات الاستشارات غير شركة التقييم العقاري المرخَّصة.

    بعد إصدار سند الملكية مع التأشير بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات، يرسل السجل العقاري الملف إلى TKGM، التي تصدر شهادة تحديد الاستثمار العقاري وتحيلها إلى رئاسة إدارة الهجرة والمديرية العامة للنفوس والجنسية. ثم يتقدم المستثمر إلى مديرية الهجرة في الولاية بطلب تصريح إقامة، وبعد ذلك إلى مديرية النفوس والجنسية في الولاية بطلب الجنسية.

    وفق خبرتنا، تستغرق عملية الجنسية عادةً من 6 إلى 8 أشهر بعد اكتمال الملف؛ وتعتمد المدة على السلطات وهي غير مضمونة.

الأسئلة الشائعة في عملية التقدم بطلب الجنسية التركية

·      هل يمكن لأسرتي أيضًا أن تصبح مواطنة تركية؟

· نعم. يمكنك أنت وزوجك الأجنبي وأولادك القاصرون أو المعالون أن تصبحوا مواطنين أتراكًا.

·      هل يمكنني شراء أكثر من عقار للوصول إلى حد 400,000 دولار أمريكي؟

نعم. لا يوجد حد لعدد العقارات ما دامت القيمة الإجمالية المطلوبة مستوفاة؛ ولا يمكن استخدام الحصص في الملكية المشتركة المكتسبة بعد 1 فبراير 2023.

·      أي وزارة تضع تأشير عدم البيع؟

يؤكد مقيّمو العقارات ما إذا كانت قيمة العقار تزيد على 400,000 دولار أمريكي. وتطلب وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ (عبر TKGM) "تأشير عدم البيع". ويجب دفع ثمن العقار الذي اشتريته بالتحويل المصرفي إلى مالك العقار بعد بيع العملة الأجنبية إلى مصرف يعمل في تركيا.

·      كيف أحسب أسعار صرف الدولار الأمريكي والليرة التركية؟

تحتسب المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة قيمة العقار على أساس الدولار الأمريكي بحسب سعر البيع الفعلي للبنك المركزي و/أو السعر المتقاطع في تاريخ التحديد.

·      كم تستغرق عملية إنجاز الجنسية؟

وفق خبرتنا، تستغرق عملية الجنسية عادةً من 6 إلى 8 أشهر بعد اكتمال الملف؛ وتعتمد المدة على السلطات وهي غير مضمونة.

·      هل سأحصل على الجنسية عندما أستوفي جميع الشروط؟

تتوقف عملية الموافقة على الجنسية على عدم وجود عائق يتعلق بالأمن القومي أو النظام العام.

·      هل يمكنني الحصول على الجنسية التركية بشراء عقار تجاري بإيجار مضمون؟

يمكنك شراء أي عقار تبلغ قيمته الإجمالية 400,000 دولار أمريكي أو أكثر

·      ليس لدي وقت للقدوم إلى تركيا. كيف يمكنني الحصول على الجنسية التركية؟

يمكنك إنجاز هذه العملية دون القدوم إلى تركيا بمنح وكالة لشركة استشارية موثوقة

·      كم عدد الأشخاص الذين يمكنهم التقدم بطلب الجنسية بسند ملكية واحد؟

يمكن للمستثمر فقط والزوج الأجنبي وأولادهما القاصرين أو المعالين اكتساب الجنسية.

·      سبق أن اشتريت عقارًا في تركيا. هل يمكنني الآن التقدم بطلب الجنسية؟

لا تؤهّل المشتريات إلا إذا استوفت قاعدة القيمة السارية في تاريخ الاقتناء؛ وبالنسبة لعقود البيع أو الوعد بالبيع اعتبارًا من 13 يونيو 2022 يكون الحد 400,000 دولار أمريكي.

·      هل يجب أن أتنازل عن جنسيتي الحالية عندما أصبح مواطنًا تركيًا؟

لا. بحسب لوائح دولتك، تسمح القوانين التركية بالجنسية المزدوجة أو المتعددة.

·      هل يجب أن أؤدي الخدمة العسكرية الإلزامية إذا حصلت على الجنسية التركية؟

تعتمد التزامات الخدمة العسكرية على العمر والظروف الشخصية؛ يُرجى الاستفسار من وزارة الدفاع الوطني.

·      ما الجنسيات المقبولة لجواز السفر التركي؟

مواطنو الدول التي يجوز لمواطنيها تملّك عقارات في تركيا (يحددها رئيس الجمهورية).

·      لدي ولد عمره 16 عامًا وآخر عمره 19 عامًا. هل يمكن لكليهما الاستفادة من طلب الجنسية التركية؟

ليس بالضرورة. يشمل الطلب المستثمر وزوجه الأجنبي وأولاده القاصرين أو المعالين. وعليه يمكن إدراج الطفل دون سن 18 عامًا، أما الطفل فوق سن 18 عامًا فلا يمكن إدراجه إلا إذا كان معالًا. وفيما عدا ذلك، يمكن للشخص فوق سن 18 عامًا التقدم بطلب لنفسه بشراء عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي.

·      هل يمكنني الحصول على الجنسية لابني المعاق الذي تجاوز 18 عامًا؟

يمكنك الحصول على الجنسية بإثبات أن ولدك بحاجة إلى رعاية.

·      هل ينطبق طلب الجنسية التركية على تملّك العقار بالتقسيط أو قيد الإنشاء؟

نعم، مع دفع 400,000 دولار أمريكي على الأقل مقدمًا بموجب عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل لشقة في مبنى مقسّم بالملكية المشتركة.

·      وفق خبرتنا، تستغرق عملية الجنسية عادةً من 6 إلى 8 أشهر بعد اكتمال الملف. هل يمكنني الحصول على تصريح إقامة أثناء هذه العملية؟

بمجرد الموافقة على طلبك، سيُمنح لك ولأفراد أسرتك من الدرجة الأولى تصريح إقامة في اليوم نفسه دون أي فترة انتظار.

·      هل من الممكن الحصول على جنسية مزدوجة في تركيا؟

يسمح القانون التركي بتعدد الجنسيات؛ تحقق من قواعد بلدك.

·      كيف يمكنني أن أصبح مواطنًا تركيًا إذا لم أكن مواطنًا في أي بلد (عديم الجنسية، heimatlos)؟

يمكنك التقدم بطلب الجنسية التركية عند شراء عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي مع إثبات وضعك كعديم جنسية (heimatlos) (وثيقة سفر صادرة عن الأمم المتحدة).

·      هل هناك نقطة حرجة يجب معرفتها؟

تريد الوزارة التأكد من أن الحد الأدنى للقيمة هو 400,000 دولار أمريكي. ويقيّم مقيّمو العقارات المعتمدون العقارات لمنع الاحتيال في الأسعار.

عملية أن تصبح مواطنًا تركيًا بالاستثمار

1.    فتح حساب مصرفي: يجب فتح الحساب باسم

المستثمر.

2.    إجراء الاستثمار: يجب إتمام معاملات الاستثمار اللازمة مثل نقل سند الملكية والإيداع النقدي وشراء سندات الحكومة/الأسهم.

3.    طلب تصريح الإقامة: يُطلب من مقدمي الطلبات الحصول على تصريح إقامة أثناء تقديم طلب الجنسية.

4.    طلب الجنسية التركية: يمكنك التقدم بطلب الجنسية التركية فور الحصول على تصريح إقامة. ولا يُطلب منك القدوم إلى تركيا أثناء عملية التقديم.

المستندات اللازمة للتقدم بطلب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار

·      نموذج الطلب

·      جواز السفر أو وثيقة مماثلة

·      مستندات الحالة المدنية

·      سجلات الميلاد والأسرة التي تثبت الروابط الأسرية

·      سجلات النفوس للأقارب الأتراك، إن وجدوا

·      إيصال رسم الخدمة

·      شهادة تحديد الاستثمار العقاري

آخر مراجعة: سبتمبر 2026