راهنمای سرمایه گذاری

فروش ملک

    در فروش املاک هیچ تمایز یا استثنایی برای اتباع خارجی یا شهروندان ترکیه وجود ندارد. اشخاص حقیقی خارجی که شهروند کشورهایی هستند که رئیس‌جمهور تعیین می‌کند، می‌توانند در ترکیه ملک تحصیل کنند (به «چه کسانی می‌توانند در ترکیه ملک تحصیل کنند؟» مراجعه کنید).

مالیات بر درآمد در فروش املاک

    پس از فروش ملک، افرادی که فروش را انجام داده‌اند بر درآمد خود مالیات بر درآمد می‌پردازند. اگر ملک کمتر از 5 سال نگهداری شده باشد، افزایش ارزش در جریان واگذاری ملک مشمول مالیات بر درآمد است.

    اگر املاک از طریق هبه یا ارث یا بدون معادل ارزش به دست آمده باشد یا حتی اگر در برابر ارزش منصفانه تحصیل شده باشد، افزایش ارزش‌هایی که پس از واگذاری ملک پس از 5 سال نگهداری به دست می‌آید مشمول مالیات نیست.

مالیات بر عایدی سرمایه در فروش املاک

    اشخاص حقیقی که پس از فروش ملک به دلیل املاک خود مازاد ارزش کسب می‌کنند، درآمد خود را هر سال با اظهارنامه مالیات بر درآمد اعلام می‌کنند. مبنای مالیات با کسر ارزش تحصیل ملک از قیمت فروش محاسبه می‌شود. اگر این تفاوت مثبت باشد اعلام می‌شود و اگر منفی باشد اعلام نمی‌شود. تعیین درآمد مشمول مالیات با کسر ارزش تحصیل ملک و نیز هزینه‌ها و مالیات‌هایی که در نتیجه واگذاری ایجاد می‌شود و بر عهده فروشنده باقی می‌ماند از قیمت فروش انجام می‌شود. اگر افزایش شاخص قیمت تولیدکننده در فاصله میان خرید و فروش 10% یا بیشتر باشد، ارزش تحصیل با نرخ افزایش یادشده افزایش می‌یابد. این امر در ادبیات، شاخص‌گذاری بهای تمام‌شده (cost indexing) نامیده می‌شود.

    در سال 2026، مبلغ 150,000 لیر ترکیه از درآمدهای ناشی از افزایش ارزش که در یک سال تقویمی به دست می‌آید (غیر از اوراق بهادار) از مالیات بر درآمد معاف است. در نتیجه، اگر تفاوت میان خرید و فروش کمتر از این مبلغ باشد، نیازی به اعلام نیست.

عوارض سند مالکیت پس از فروش ملک

عوارض سند مالکیت: 2% به‌طور جداگانه از خریدار و از فروشنده بر قیمت فروش اعلام‌شده که نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیات املاک باشد دریافت می‌شود و باید پیش از انتقال پرداخت شود.

مالیات بر ارزش افزوده در فروش املاک

    اگر خریدار ملک در مرحله فروش به‌طور مستمر به خرید و فروش املاک مشغول باشد، چون درآمد تجاری کسب می‌کند، مالیات بر ارزش افزوده بر قیمت فروش اعمال می‌شود. مالیات بر ارزش افزوده بر اشخاص حقیقی که ملک را برای استفاده شخصی خود تحصیل می‌کنند و با معامله مستمر درآمد تجاری کسب نمی‌کنند اعمال نمی‌شود. اگر وزارت خزانه‌داری و دارایی چند فروش را در یک سال تقویمی یا فروش‌های پی‌درپی را در سال‌های بعد تشخیص دهد، اشخاص حقیقی به‌عنوان تاجر طبقه‌بندی می‌شوند و مالیات بر ارزش افزوده بر فروش‌هایی که توسط تاجران انجام می‌شود اعمال می‌گردد.

مسئولیت مالیاتی مالکان املاک

1.1. روند کسب تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری

    خارجیانی که ملکی به ارزش حداقل 400,000 دلار آمریکا بخرند، می‌توانند برای تابعیت ترکیه درخواست دهند.

فرایند درخواست تابعیت ترکیه

    حداقل در خرید ملکی به ارزش 400,000 دلار یا بیشتر، درخواست تابعیت ترکیه با درخواستی که در جریان انتقال سند مالکیت به اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (General Directorate of Land Registry and Cadastre) ارائه می‌شود، در حال رسیدگی است.

    اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر بررسی می‌کند که آیا ملک یا اموال غیرمنقول خریداری‌شده حداقل 400,000 دلار آمریکا ارزش دارد. در این مرحله، یک شرکت ارزیابی املاک دارای مجوز گزارش ارزیابی ملک خریداری‌شده را تهیه می‌کند. اداره سند مالکیت این گزارش ارزیابی را بررسی می‌کند و واجد شرایط بودن برای معاملات تابعیت ترکیه را کنترل می‌کند. گزارش ارزیابی از سوی دلالان املاک یا شرکت‌های مشاوره‌ای غیر از شرکت ارزیابی املاک دارای مجوز معتبر شناخته نمی‌شود.

    پس از صدور سند مالکیت با قید ممنوعیت فروش سه‌ساله، اداره ثبت املاک پرونده را به TKGM ارسال می‌کند و TKGM «گواهی تعیین سرمایه‌گذاری ملکی» (Real Estate Investment Determination Certificate) صادر کرده و آن را به ریاست مدیریت مهاجرت و اداره کل امور جمعیت و تابعیت ارسال می‌کند. سپس سرمایه‌گذار برای اجازه اقامت به اداره مهاجرت استان و پس از آن برای تابعیت به اداره امور جمعیت و تابعیت استان درخواست می‌دهد.

    بر اساس تجربه ما، فرایند تابعیت معمولاً پس از تکمیل پرونده 6-8 ماه طول می‌کشد؛ مدت آن به مراجع بستگی دارد و تضمین‌شده نیست.

پرسش‌های متداول در فرایند درخواست تابعیت ترکیه

·      آیا امکان دارد خانواده من نیز شهروند ترکیه شوند؟

· بله. شما، همسر خارجی‌تان و فرزندان صغیر یا تحت تکفل شما می‌توانید شهروند ترکیه شوید.

·      آیا می‌توانم برای رسیدن به سقف 400,000 دلار آمریکا بیش از یک ملک بخرم؟

بله. تا زمانی که ارزش کل لازم تأمین شود، محدودیتی در تعداد املاک وجود ندارد؛ سهم در ملک مشاعی که پس از 1 فوریه 2023 تحصیل شده است قابل استفاده نیست.

·      کدام وزارتخانه قید عدم فروش را تعیین می‌کند؟

ارزیابان املاک تأیید می‌کنند که آیا ارزش ملک بیش از 400,000 دلار آمریکا است. وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی (از طریق TKGM) «قید عدم فروش» را درخواست می‌کند. پرداخت بهای ملکی که خریده‌اید باید پس از فروش ارز خارجی به یک بانک فعال در ترکیه، با حواله بانکی به مالک ملک انجام شود.

·      نرخ‌های تبدیل دلار آمریکا و لیر ترکیه را چگونه باید محاسبه کنم؟

ارزش ملک بر مبنای دلار آمریکا توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر بر اساس نرخ فروش نقدی بانک مرکزی و/یا نرخ متقاطع در تاریخ تعیین محاسبه می‌شود.

·      پایان دادن به فرایند تابعیت چقدر طول می‌کشد؟

بر اساس تجربه ما، فرایند تابعیت معمولاً پس از تکمیل پرونده 6-8 ماه طول می‌کشد؛ مدت آن به مراجع بستگی دارد و تضمین‌شده نیست.

·      آیا با احراز همه شرایط تابعیت را کسب خواهم کرد؟

فرایند تأیید تابعیت منوط به نبود مانع امنیت ملی یا نظم عمومی است.

·      آیا با خرید ملک تجاری دارای تضمین اجاره می‌توانم تابعیت ترکیه را کسب کنم؟

می‌توانید هر ملکی را با ارزش کل 400,000 دلار آمریکا یا بیشتر بخرید

·      وقت آمدن به ترکیه را ندارم. چگونه می‌توانم تابعیت ترکیه بگیرم؟

می‌توانید با دادن وکالت‌نامه به یک شرکت مشاوره مورد اعتماد، این فرایند را بدون آمدن به ترکیه انجام دهید

·      با یک سند مالکیت چند نفر می‌توانند برای تابعیت درخواست دهند؟

فقط سرمایه‌گذار، همسر خارجی و فرزندان زیر سن قانونی یا تحت تکفل آنها می‌توانند تابعیت کسب کنند.

·      پیش‌تر در ترکیه ملک خریده‌ام. آیا اکنون می‌توانم برای تابعیت درخواست دهم؟

خریدها فقط در صورتی واجد شرایط هستند که قاعده ارزشی لازم‌الاجرا در تاریخ تحصیل را رعایت کرده باشند؛ برای فروش‌ها یا قراردادهای وعده فروش از 13 ژوئن 2022 آستانه 400,000 دلار آمریکا است.

·      آیا هنگامی که شهروند ترکیه می‌شوم باید از تابعیت فعلی خود صرف‌نظر کنم؟

خیر. بسته به مقررات کشور خودتان، قوانین ترکیه تابعیت مضاعف یا چندگانه را مجاز می‌داند.

·      آیا اگر تابعیت ترکیه بگیرم باید خدمت وظیفه اجباری انجام دهم؟

تکالیف خدمت سربازی به سن و شرایط شخصی بستگی دارد؛ لطفاً از وزارت دفاع ملی (Ministry of National Defence) استعلام کنید.

·      اتباع چه ملیت‌هایی برای گذرنامه ترکیه پذیرفته می‌شوند؟

شهروندان کشورهایی که اتباع آنها می‌توانند در ترکیه ملک تحصیل کنند (تعیین‌شده توسط رئیس‌جمهور).

·      من یک فرزند 16 ساله و یک فرزند 19 ساله دارم. آیا هر دو می‌توانند از درخواست تابعیت ترکیه بهره‌مند شوند؟

لزوماً خیر. درخواست شامل سرمایه‌گذار، همسر خارجی و فرزندان صغیر یا تحت تکفل او می‌شود. بنابراین فرزند زیر 18 سال را می‌توان در درخواست گنجاند، اما فرزند بالای 18 سال فقط در صورتی قابل گنجاندن است که تحت تکفل باشد. در غیر این صورت، فرد بالای 18 سال می‌تواند با خرید ملکی به ارزش حداقل 400,000 دلار آمریکا برای خودش درخواست دهد.

·      آیا می‌توانم برای فرزند معلول بالای 18 سال خود تابعیت بگیرم؟

می‌توانید با مستند کردن اینکه فرزندتان نیازمند مراقبت است، تابعیت بگیرید.

·      آیا درخواست تابعیت ترکیه برای تحصیل ملک به‌صورت اقساطی یا در حال ساخت نیز اعمال می‌شود؟

بله، با پیش‌پرداخت حداقل 400,000 دلار آمریکا بر اساس قرارداد رسمی (دفترخانه‌ای) وعده فروش یک واحد آپارتمانی.

·      بر اساس تجربه ما، فرایند تابعیت معمولاً پس از تکمیل پرونده 6-8 ماه طول می‌کشد. آیا در این فرایند می‌توانم اجازه اقامت بگیرم؟

پس از تأیید درخواست شما، شما و اعضای خانواده درجه 1 شما در همان روز و بدون هیچ دوره انتظاری اجازه اقامت دریافت خواهید کرد.

·      آیا داشتن تابعیت مضاعف در ترکیه ممکن است؟

قوانین ترکیه تابعیت چندگانه را مجاز می‌داند؛ قواعد کشور خودتان را بررسی کنید.

·      اگر شهروند هیچ کشوری نباشم (بی‌تابعیت، heimatlos) چگونه می‌توانم شهروند ترکیه شوم؟

هنگامی که ملکی به ارزش حداقل 400,000 دلار آمریکا همراه با مدرک بی‌تابعیتی خود (سند مسافرت صادرشده توسط سازمان ملل متحد) بخرید، می‌توانید برای تابعیت ترکیه درخواست دهید.

·      آیا نکته حیاتی‌ای وجود دارد که باید دانست؟

وزارتخانه می‌خواهد اطمینان یابد که حداقل ارزش 400,000 دلار آمریکا است. ارزیابان املاک دارای گواهی، املاک را برای جلوگیری از تقلب در قیمت ارزش‌گذاری می‌کنند.

فرایند شهروند ترکیه شدن از طریق سرمایه‌گذاری

1.    افتتاح حساب بانکی: حساب باید به نام

سرمایه‌گذار افتتاح شود.

2.    انجام سرمایه‌گذاری: معاملات سرمایه‌گذاری لازم مانند انتقال سند، سپرده نقدی، خرید اوراق قرضه دولتی / سهام باید انجام شود.

3.    درخواست اجازه اقامت: متقاضیان ملزم‌اند در جریان درخواست تابعیت اجازه اقامت بگیرند.

4.    درخواست تابعیت ترکیه: می‌توانید بلافاصله پس از دریافت اجازه اقامت برای تابعیت ترکیه درخواست دهید. لازم نیست در جریان فرایند درخواست به ترکیه بیایید.

مدارک لازم برای درخواست تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری

·      فرم درخواست

·      گذرنامه یا سند مشابه

·      مدارک وضعیت مدنی

·      سوابق تولد و خانواده که پیوندهای خانوادگی را اثبات کند

·      سوابق جمعیتی بستگان ترکیه‌ای، در صورت وجود

·      رسید هزینه خدمات

·      گواهی تعیین سرمایه‌گذاری ملکی (Real Estate Investment Determination Certificate)

آخرین بازبینی: سپتامبر 2026